Polonya'da yabancı bir kişinin taşınmaz üzerinde mülkiyet veya perpetual usufruct hakkı kazanması kural olarak izne bağlı olabilir. Aynı değerlendirme, Polonya'da taşınmazın veya perpetual usufruct hakkının sahibi olan bir şirkette hisse ya da pay edinimi bakımından da gündeme gelebilir. Avrupa Ekonomik Alanı ve İsviçre vatandaşları için genel bir izin muafiyeti vardır; bu muafiyet sınır bölgesindeki taşınmazlar ile bir hektarı aşan tarım arazileri bakımından daralır. Milliyetin yanında taşınmazın türü ve konumu da ayrıca değerlendirilir.
İzin incelemesinde aranan iki ölçü
İzin incelemesinde iki ölçü birlikte aranır. İşlemin devlet savunması, güvenlik, kamu düzeni, sosyal politika ve kamu sağlığı bakımından sakınca doğurmaması gerekir. Ayrıca başvuranın Polonya ile bağını ortaya koyması aranır.
Polonya ile bağ bakımından değerlendirilebilecek örnekler arasında Polonya vatandaşlığı veya Polonya kökeni, Polonya vatandaşı ile evlilik, kalıcı veya bazı geçici oturumlar, Polonya'da yöneticilik ve Polonya'da ekonomik ya da tarımsal faaliyet yürütmek yer alır.
Barınma, ikamet ve muafiyetin uygulanmadığı taşınmazlar
Alıcının barınma ihtiyacıyla bağlantılı bağımsız bir konut biriminin ve buna bağlı ayrı garaj veya ticari garaj alanının edinimi için izin istisnası öngörülür. Ayrı bir istisna da Polonya'da kalıcı oturum veya Avrupa Birliği uzun dönem ikamet izninden sonra en az beş yıl ikamet etmiş yabancının taşınmaz alımıdır. Konut istisnası, alıcının barınma ihtiyacıyla bağlantılı konut edinimi çerçevesindedir.
Bu muafiyetler sınır bölgesindeki taşınmazlar ile bir hektarı aşan tarım arazileri bakımından uygulanmaz. Genel vatandaşlık muafiyeti de bu taşınmazlarda daralır; her taşınmaz için kendiliğinden sonuç doğurmaz.
Limited şirket ve pay devri
Polonya limited şirketi en popüler ticaret şirketi olarak açıklanır. Asgari sermayesi 5.000 PLN'dir, bir veya birden fazla ortakla kurulabilir ve ortaklar kural olarak şirket borçlarından şahsen sorumlu değildir.
Polonya'da merkezi bulunan bir şirket, çoğunluk hisseleri yabancılarda olsa bile AB girişimcisi olarak değerlendirilebilir. Bu nitelendirme, taşınmaz veya perpetual usufruct sahibi şirkette hisse ya da pay ediniminin izin rejimi bakımından ayrıca gündeme gelebileceği değerlendirmesini ortadan kaldırmaz ve sınırsız muafiyet anlamına gelmez.
Hisse devrinde yatırımcı doğrudan taşınmazı değil, taşınmazı elinde tutan şirketi devralabilir. Bu nedenle şirketin vergi, iş hukuku, muhasebe, sözleşme ve dava risklerini de üstlenebilir. Yabancı kontrol doğuran hisse alımı izin rejimine girebilir. Riskin kapsamı somut şirket ilişkisine ve devir işleminin içeriğine bağlıdır.
Sicil incelemesi ve taşınmazın niteliği
Yatırımdan önce taşınmaz üzerinde hukuki hâkimiyetin sağlanması ve bu kapsamda ilgili land and mortgage register kayıtlarının incelenmesi kilit aşamadır.
Taşınmazın tarım niteliği bakımından belediyeden imar planı belgesi, land and building register kaydı, yapılaşma koşulu kararı ve tarım dışı kullanım kararları birlikte değerlendirilir.
Kiralanan arsa üzerindeki yapılar
Kiralanan arsa üzerinde inşa edilen yapılar, Polonya medeni hukuku mantığında taşınmazın hukuki kaderini paylaşabilir. Yatırımcı tarafından yerleştirilen sistemin mülkiyeti arsa sahibine geçme riski taşıyabilir. Bu anlatım her yatırım için kesin bir sonuç olarak değil, sözleşmeyle ayrıca ele alınması gereken bir risk olarak değerlendirilmelidir.
Bu riski azaltmak için kira sözleşmesinde açık mülkiyet hükümleri kurulması ve gerekirse kiracının hakkının title register'a işlenmesi tavsiye edilir.
Taşınmaz satışında PCC
Polonya'da bulunan bir taşınmazın satın alınması kural olarak PCC'ye tabidir. Sözleşme KDV'ye tabi ise PCC ödenmez.
Taşınmaz satış sözleşmeleri için PCC oranı yüzde 2'dir. Vergi, sözleşmede yazan bedel yerine kural olarak piyasa değeri üzerinden hesaplanır.
Taşınmaz satış sözleşmesi noterlik biçiminde kurulduğunda PCC'yi tahsil etme ve vergi dairesine aktarma yükümlülüğü notere aittir. Bu durumda ayrıca PCC-3 beyannamesi verilmesi gerekmez.
Emlak vergisi ve belediye muafiyeti
Polonya'da bulunan ve ekonomik faaliyette kullanılan arazi, bina ve yapılar emlak vergisi kapsamına girer. Satın alma hâlinde vergi yükümlülüğü, satın almayı izleyen ayın ilk gününde başlar.
Mükellef genel olarak malik, malik-zilyet, perpetual usufruct sahibi veya belirli hâllerde kamu taşınmazının zilyedi olabilir. Taşınmaz ekonomik faaliyet dışı tarım arazisi veya orman olarak sınıflanmışsa tarım vergisi ya da orman vergisi gündeme gelebilir.
Emlak vergisi için taşınmazın bulunduğu belediye başkanlığına veya ilgili yerel makama IN-1 formu verilir. İdare, ilgili mali yıl için ödenecek vergi miktarını daha sonra kararla belirler.
Belediye meclisleri girişimcilere kamu yardımı niteliğinde emlak vergisi muafiyeti tanıyabilir. Muafiyet niyeti yatırıma başlamadan önce ilgili belediye makamına bildirilmelidir. Destekten yararlanmak için uygun maliyetlerin en az yüzde 25'i kamu yardımı dışındaki kaynakla finanse edilmeli ve yatırım bölge içinde belirli süre korunmalıdır.
Sık sorulan sorular
AEA vatandaşı her taşınmazı izinsiz alabilir mi?
Hayır. Avrupa Ekonomik Alanı ve İsviçre vatandaşları için genel izin muafiyeti bulunsa da sınır bölgesindeki taşınmazlar ile bir hektarı aşan tarım arazilerinde bu muafiyet daralır ve diğer muafiyetler de bu taşınmazlarda uygulanmaz.
Barınma amaçlı konut izinden ayrı tutulur mu?
Alıcının barınma ihtiyacıyla bağlantılı bağımsız konut birimi ve buna bağlı garaj veya ticari garaj alanı için bir izin istisnası vardır. İstisna barınma ihtiyacı çerçevesindedir ve sınır bölgesi ile bir hektarı aşan tarım arazisinde uygulanmaz.
Beş yıllık ikamet hangi taşınmaz alımında önemlidir?
Polonya'da kalıcı oturum veya Avrupa Birliği uzun dönem ikamet izninden sonra en az beş yıl ikamet etmiş yabancının taşınmaz alımı izin istisnaları arasındadır. Sınır bölgesi ve bir hektarı aşan tarım arazisi bu muafiyetin dışında bırakılır.
Limited şirket ortağı borçtan şahsen sorumlu mudur?
Polonya limited şirketinde ortaklar kural olarak şirket borçlarından şahsen sorumlu değildir. Şirket bir veya birden fazla ortakla kurulabilir ve asgari sermayesi 5.000 PLN'dir.
Taşınmaz satışında PCC her zaman ödenir mi?
Hayır. Taşınmazın satın alınması kural olarak PCC'ye tabidir; sözleşme KDV'ye tabi ise PCC ödenmez. Noterlik biçimindeki satışta tahsil ve aktarma yükümlülüğü notere aittir ve ayrıca PCC-3 verilmez.
Satın alınan taşınmazda emlak vergisi ne zaman başlar?
Ekonomik faaliyette kullanılan arazi, bina veya yapının satın alınmasında emlak vergisi yükümlülüğü, satın almayı izleyen ayın ilk gününde başlar. Vergi miktarını idare ilgili mali yıl için kararla belirler.
Belediye emlak vergisi muafiyeti için ne aranır?
Belediye meclisinin kamu yardımı niteliğinde tanıyabildiği muafiyette niyet, yatırıma başlamadan önce ilgili belediye makamına bildirilmelidir. Uygun maliyetlerin en az yüzde 25'i kamu yardımı dışındaki kaynakla finanse edilmeli ve yatırım bölge içinde belirli süre korunmalıdır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy