Hisseli taşınmazlarda kentsel dönüşüm sürecinin başlatılması için tüm paydaşların birlikte başvurması şart olmayıp, hissedarlardan birinin Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurarak riskli yapı tespiti istemesi yeterlidir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda her paydaş taşınmazın tamamı üzerinde kendi hissesi oranında hak sahibidir ve paydaşlar arasındaki fiili kullanım ayrımları tapu kütüğüne kendiliğinden yansımaz.
Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Kentsel Dönüşüm
Miras intikali gerçekleştirilmemiş elbirliği mülkiyetinde paylar henüz belirlenmemiş olduğundan, kentsel dönüşüm gibi tasarrufi işlemlerde bütün mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir. Bu sebeple elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda kentsel dönüşüm işlemlerine geçilmeden önce veraset ilamının alınması, tapuda miras intikalinin tamamlanması ve elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi süreci yürütmek adına önerilen ilk adımlar arasında yer alır.
Riskli Yapı Tespiti, Şerh ve İtiraz Süreci
Lisanslı kuruluşa yapılan başvuru sonrasında düzenlenen riskli yapı tespit raporuna karşı itiraz etmek isteyen maliklerin başvuru hakları ayrıca incelenir. İtiraz süreçlerinin ardından kesinleşen riskli yapı durumu genellikle tapu kütüğüne şerh edilir. Tapu siciline işlenen bu şerh taşınmazdaki tüm payları etkiler; alıcılar ve finans kuruluşları satış, rehin veya ipotek işlemlerinde bu kaydı dikkate alır.
Karar Alma Çoğunluğu ve Çoğunluğa Katılmayan Malikler
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle birlikte yeniden inşa, satış veya başka parselde konut temini gibi dönüşüm modellerine ilişkin kararlar maliklerin kişi sayısına göre değil, tapudaki payların çoğunluğu esas alınarak verilebilir. Çoğunluk kararına uymayan maliklerin paylarının belirli bir prosedürle satışa çıkarılması, taşınmazı boşaltmaları için kendilerine süre verilmesi ve bu sürenin dolmasıyla idari makamlar vasıtasıyla tahliye edilmeleri gibi sonuçlar gündeme gelebilir. Satış sürecinde hisse için belirlenen bedelin düşük olduğu veya değerleme kriterlerinin hatalı uygulandığı kanaatinde olan maliklerin adli ve idari yargı yollarını süresi içinde kullanması gerekir.
Yüklenici Uyuşmazlıkları ve Ortaklığın Giderilmesi Davası
Kentsel dönüşüm sürecinde tarafların anlaşamaması ve sürecin tamamen tıkanması durumunda ortaklığın giderilmesi davası açılarak taşınmazın bütünüyle satılması ve elde edilen bedelin paylaştırılması talep edilebilir. İnşaat aşamasında ise yüklenicinin belirlenen teslim süresini aşması, ayıplı ya da eksik imalat yapması veya taahhüt edilen sosyal donatıları tamamlamaması hallerinde maliklerin gecikme tazminatı, cezai şart ve ayıp hükümlerine dayalı hakları gündeme gelebilir.
Riskli yapı tespiti için tüm hissedarların başvurması şart mıdır?
Riskli yapı tespitinin başlatılabilmesi için tüm hissedarların birlikte başvurması şart olmayıp, paydaşlardan veya kat maliklerinden birinin Bakanlıkça lisanslandırılmış bir kuruluşa başvurması yeterlidir.
Çoğunluk kararına katılmayan hissedarların payı satılabilir mi?
Hisseli taşınmazda çoğunluk kararına uymayan maliklerin paylarının belirli bir prosedür dahilinde satışa çıkarılması ve verilen tahliye süresinin bitiminde idari tahliye yoluna gidilmesi söz konusu olabilir.
Kentsel dönüşümde kiracıların yardım alma hakkı var mıdır?
Resmi kira sözleşmesine sahip olan ve tahliye için verilen süreler içinde binayı boşaltan kiracılar, mevzuatta öngörülen şartları taşımaları halinde kira veya taşınma yardımı alma imkanına sahip olabilir.
Hisseli taşınmazda dönüşüm kararı nasıl alınır?
Dönüşüm modeline ilişkin kararlar maliklerin kişi sayısına göre değil, tapu kütüğündeki payların çoğunluğuna sahip olan hissedarların iradesiyle alınabilmektedir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy