Kentsel Dönüşümde Komşu Parselin Durumu
Komşu parselde yer alan bir bina, hakkında verilmiş bir riskli yapı kararı bulunmadığı müddetçe, yalnızca yan parseldeki yapının kentsel dönüşüm kapsamına alınması sebebiyle kendiliğinden veya otomatik biçimde dönüşüm sürecine dâhil edilemez. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı tespiti maliklerin başvurusuyla gerçekleştirilebileceği gibi resen de yapılabilmektedir. Söz konusu kararın kesinleşmesinin ardından maliklerin belirli çoğunlukla alacağı karar doğrultusunda tahliye ve yıkım işlemleri yürütülür.
Bitişik Nizam Binalarda Yıkım ve İmar Denetimi
Bitişik nizamdaki taşınmazlarda tek taraflı olarak kentsel dönüşüm ve yıkım sürecinin işletilmesi hâlinde, komşu binanın temel ve taşıyıcı sisteminde zayıflama tehlikesi gündeme gelebilmektedir. Bunun yanı sıra yeni yapının yangın güvenliği, cephe düzeni ve duvar detayları gibi teknik unsurlar da yapısal riskler doğurabilmektedir. İmar mevzuatı çerçevesinde belediye, yeni yapılacak binanın yüksekliğini, çekme mesafelerini, ışık ve hava boşlukları ile yangın duvarı kriterlerini komşu yapıyı gözeterek denetler; teknik zorunlulukların tespiti hâlinde projede revizyon veya tadilat yapılmasını isteyebilir.
Aynı Parselde Yer Alan Blokların Dönüşümü
Aynı parsel sınırları içerisinde birden fazla bloğun bulunduğu yerleşimlerde bloklardan yalnızca birinin kentsel dönüşüme girmesi durumunda farklı hukuki dengeler devreye girmektedir. Otopark, bahçe, istinat duvarı gibi ortak kullanım alanlarının ne şekilde paylaşılarak kullanılacağı, yönetim planı düzenlemeleri ve genel kurul kararları uyarınca tek bir blok için dönüşüm sürecinin işletilip işletilemeyeceği uyuşmazlık konusu olabilmektedir. Bu tür ihtilaflarda Kat Mülkiyeti Kanunu ile 6306 sayılı Kanun hükümlerinin birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.
Komşuluk Hukuku ve Katlanma Sınırı
Türk Medeni Kanunu'nun komşuluk hukuku ilkeleri uyarınca taşınmaz maliki, temel atma ve kazı gibi inşaat çalışmalarında komşusuna aşırı zarar vermeme ve olası zararların önüne geçme borcu altındadır. Ruhsatı bulunan ve mevzuata uygun şekilde yürütülen inşaat faaliyetlerinde komşu bina sakinlerinin belirli ölçüdeki gürültü, toz ve geçici rahatsızlıklara katlanma borcu mevcuttur. Ne var ki yapının statik güvenliğini tehlikeye atan, aralıksız ve aşırı gürültü ile titreşime sebebiyet veren ya da komşu taşınmazda ciddi hasar oluşturan eylemler katlanma yükümlülüğünün sınırını aşmaktadır.
İnşaat Kaynaklı Hasarlar ve Hukuki Başvuru Yolları
Kentsel dönüşüm inşaatı veya kazı faaliyetleri sebebiyle komşu binada temelde oturma, kolon ve kirişlerde zayıflama, çatlak, duvar ayrılması veya su sızıntısı ve nem gibi hasarların meydana gelmesi hâlinde komşu bina maliki, Türk Borçlar Kanunu'ndaki haksız fiil sorumluluğuna dayanabilmektedir. Bu kapsamda yüklenici müteahhitten ve olayın koşullarına göre arsa sahiplerinden maddi ve manevi tazminat talebinde bulunulabilir. İnşaata başlanmadan önce komşu binanın mevcut durumunun fotoğraf ve video kaydıyla saptanması veya mahkemeden delil tespiti istenerek bilirkişi aracılığıyla kayıt altına alınması, hasarın yeni inşaattan kaynaklandığını ispatlamada kritik rol oynar.
İnşaatın sürdüğü esnada komşu taşınmazda herhangi bir zarar meydana gelmesi hâlinde belediyeye veya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne şikâyet başvurusu yapılabilir. İlgili idareler başvuru üzerine mahallinde keşif ve denetim gerçekleştirerek inşaat faaliyetinin geçici olarak durdurulmasına, projede tadilat yapılmasına ya da ek güvenlik tedbirleri alınmasına karar verebilmektedir.
Yapı Güvenliği ve İdarenin Resen Harekete Geçmesi
Taşınmaz maliklerinin binalarını kentsel dönüşüme sokmama yönünde irade sergileme hakkı bulunmakla birlikte, bu tercih komşu binaların ve kamu güvenliğinin tehlikeye atılması sonucunu doğurmamalıdır. Deprem güvenliği bakımından ciddi risk teşkil eden ve dayanıksızlığı bariz olan yapıların maliklerin isteksizliği sebebiyle tehlike yaratmayı sürdürmesi hâlinde, idarece kamu güvenliğinin korunması amacıyla resen denetim ve riskli yapı tespiti işlemleri başlatılabilmektedir.
Komşu binanın kentsel dönüşüme girmesi diğer binayı zorunlu kılar mı?
Hakkında kesinleşmiş bir riskli yapı kararı bulunmayan bina, sırf bitişiğindeki veya yan parselindeki bina kentsel dönüşüme giriyor diye kendiliğinden dönüşüm sürecine dâhil edilemez.
Dönüşüm inşaatı komşu binaya zarar verirse ne yapılabilir?
Oluşan çatlak, oturma veya sızıntı gibi hasarlar karşısında haksız fiil sorumluluğu çerçevesinde müteahhitten ve arsa sahiplerinden tazminat talep edilebilir; ayrıca belediye veya ilgili il müdürlüğüne başvurularak inşaatın durdurulması ya da ek tedbir alınması istenebilir.
İnşaat başlamadan önce komşu bina için nasıl delil toplanır?
İnşaat başlamadan önce yapının mevcut durumu fotoğraf ve videolarla belgelenebileceği gibi mahkemeden delil tespiti talep edilerek bilirkişi marifetiyle mevcut durum resmî tutanağa bağlanabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy