Ortaklığın Giderilmesinde Dava Şartı Olarak Arabuluculuk
7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda yapılan değişiklik sonucunda, 1 Eylül 2023 tarihi itibarıyla taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartı haline getirilmiştir. Arabuluculuğa başvurulmaksızın doğrudan dava açılması halinde mahkemece davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine karar verilir.
Başvuru Usulü ve Yetkili Arabuluculuk Bürosu
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda paydaşlardan herhangi biri tek başına arabuluculuk başvurusunda bulunabilir; tüm paydaşların birlikte hareket etmesi zorunlu değildir. Paylaştırılması amaçlanan malvarlığı bir taşınmaz ise başvuru taşınmazın bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır. Taşınmaz dışındaki bir malvarlığı paylaştırılacaksa başvuru karşı tarafın yerleşim yerindeki arabuluculuk bürosuna gerçekleştirilir. Taşınmaz dışındaki paylaşımlarda karşı taraf birden fazla kişiyse başvuru bu kişilerden herhangi birinin yerleşim yerindeki arabuluculuk bürosuna da yapılabilir. Arabuluculuk bürosu bulunmayan yerlerde başvuru, görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğüne sunulur.
Paydaşların Katılımı ve Arabulucunun Görevlendirilmesi
Ortaklığın giderilmesi uyuşmazlıklarında taşınmaz üzerinde birden fazla paydaş bulunması durumunda arabuluculuk sürecine tüm paydaşların dahil edilmesi gerekir. Arabulucu kural olarak arabuluculuk bürosu tarafından sicile kayıtlı kişiler arasından görevlendirilir; ancak taraflar belirli bir arabulucu üzerinde anlaşırlarsa süreç ortak iradeyle belirlenen arabulucu tarafından da yürütülebilir.
Ortaklığın giderilmesine ilişkin zorunlu arabuluculuk süreci kural olarak arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır; zorunlu hallerde bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılarak süreç en çok dört haftada tamamlanır. Tüm çabalara rağmen taraflardan birine ulaşılamaması veya usulüne uygun davete rağmen katılım sağlanmaması durumunda arabuluculuk süreci ulaşılabilen taraflarla sürdürülür ve ulaşılamayan ya da katılmayanlara ilişkin durum son tutanağa yazılır.
Vekille Temsil ve Tüzel Kişi Paydaşlar
Arabuluculuk sürecinde taraflar avukat ile temsil edilebilir. Avukatın süreci yürütebilmesi ve anlaşma belgesini imzalayabilmesi için vekâletnamesinde arabuluculuk faaliyetlerine dair özel yetkinin yer alması aranır; sulh olma, anlaşma yapma ve taşınmaz devri gibi işlemler yönünden vekâletnamede özel yetki bulunması ise uygulamada büyük önem taşır. Paydaşlardan birinin tüzel kişi olması halinde sürece yönetim organı üyeleri, temsil yetkisi bulunan kişiler veya avukat katılır; temsil yetkisinin sicil kayıtları, imza sirküleri veya yetki belgesiyle tevsiki gerekebilir.
İlk Arabuluculuk Toplantısına Katılmamanın Hukuki Sonuçları
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca, ilk arabuluculuk toplantısına geçerli bir mazeret göstermeksizin katılmayan taraf, sonradan açılacak davada tamamen veya kısmen haklı çıksa dahi yargılama giderlerinden sorumlu tutulabilir ve lehine vekâlet ücretine hükmedilmeyebilir.
Anlaşma Kapsamı ve İcra Edilebilirlik Şerhi
Arabuluculuk müzakereleri kapsamında taşınmazın aynen paylaşılması, belirli paydaşlara devri, satış yöntemi, satış bedelinin paylaşımı, hesaplaşma ile muhdesat veya kullanım bedelleri kararlaştırılarak anlaşma belgesi düzenlenebilir. Müzakerelerde ayrıca kat mülkiyetinin kurulması suretiyle ortaklığın giderilmesi de değerlendirilebilir. Anlaşma belgesinin ilam niteliğinde belge sayılabilmesi ve icra edilebilmesi için sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınabilir; şerh verilmesinde taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir.
Anlaşamama Durumunda Dava Süreci ve Görevli Mahkeme
Arabuluculuğun anlaşamama ile sonuçlanması halinde ortaklığın giderilmesi davası açılması bakımından kanunda özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir; taraflar anlaşamama son tutanağının düzenlenmesinden sonra genel hükümler çerçevesinde dava açabilirler. Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme kural olarak sulh hukuk mahkemesidir; yetki bakımından ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Ortaklığın giderilmesinde arabuluculuk süreci ne kadar sürer?
Zorunlu arabuluculuk süreci kural olarak arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırılır. Zorunlu hallerde bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir ve süreç en çok dört haftada tamamlanır.
Arabuluculukta uzlaşılamazsa dava açmak için hak düşürücü süre var mıdır?
Arabuluculuk görüşmelerinin anlaşamama ile sonuçlanması halinde dava açılması bakımından kanunda özel bir hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Taraflar, anlaşamama son tutanağının düzenlenmesinin ardından genel hükümlere göre dava açabilirler.
Taşınmaz paydaşlarından biri tek başına arabuluculuğa başvurabilir mi?
Paylı mülkiyet veya elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda paydaşlardan herhangi biri tek başına arabuluculuk başvurusunda bulunabilir. Başvuru yapılabilmesi için tüm paydaşların birlikte hareket etmesi zorunlu değildir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy