Aile Konutu Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Aile Konutu Kavramı ve Tasarruf Yetkisinin Sınırlandırılması

Aile konutu, aralarında resmî evlilik bağı bulunan eşlerin yaşamsal faaliyetlerini sürdürdükleri, fiilen ve düzenli olarak birlikte yaşadıkları tek yaşam merkezidir. Eşlerin birden fazla taşınmazı bulunması durumunda yalnızca ailenin yaşam merkezini oluşturan tek konut aile konutu sayılır; aynı anda birden fazla taşınmaz için bu nitelik kabul edilmediği gibi resmî evlilik bulunmayan birlikteliklerde ortak kullanılan konut da bu kapsamda değerlendirilmez.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesinin birinci fıkrası uyarınca, eşlerden biri diğer eşin açık rızası bulunmadıkça aile konutunu devredemez, aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz ve aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez. Bu hükümle getirilen tasarruf yetkisi sınırlaması emredici niteliktedir.

Açık Rıza Kuralı, Şekli ve İspat Yükü

Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesi malik olmayan eşin vereceği izin için bir geçerlilik şekli öngörmemiştir; bu nedenle izin sözlü olarak dahi verilebilir. Ancak maddenin açık ifadesi gereğince iznin açık olması zorunludur. Tasarruf yetkisini kısıtlayan bu haktan önceden feragat edilemeyeceği gibi eşlerin anlaşmasıyla da sınırlama ortadan kaldırılamaz ve açık rıza ancak belirli olan bir işlem için verilebilir.

Açık rızanın varlığını ispat yükü aile konutu üzerinde tasarrufta bulunana aittir. Eşin tapu işlemleri sırasında diğer eşin Tapu Müdürlüğünde sadece hazır bulunması kanunun aradığı açık rıza şartını karşılamaz. Eşin açık rızası alınmadan yapılan mülkiyet devri veya konut üzerindeki hakları sınırlandırıcı işlemler geçersizdir.

Aile Konutu Şerhi ve Üçüncü Kişilerin İyiniyeti

Tapu kütüğüne işlenen aile konutu şerhi kurucu değil açıklayıcı nitelik taşır. Şerh konulmamış olsa dahi taşınmaz aile konutu özelliğini korur ve eşlerin birlikte yaşadıkları konut üzerindeki fiil ehliyetleri sınırlandırılmış kabul edilir. Kanundaki sınırlama şerh verildiği için değil, taşınmaz zaten aile konutu olduğu için uygulanır.

Tapu sicilinde aile konutu şerhi bulunmadığı durumlarda, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. Konutun aile konutu olduğunu bilmeyen veya bilebilecek durumda olmayan iyiniyetli üçüncü kişilerin hak iktisabı geçerliliğini sürdürür. Buna karşılık, Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2018/3649 Esas ve 2018/7760 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere, devralan kişilerin birbirlerini tanıdıkları, taşınmazın aile konutu olduğunu bildikleri ve el birliğiyle kısa süre içinde devri gerçekleştirdikleri somut olayda kötü niyetli hareket edildiği kabul edilerek tapu iptal ve tescil talebinin kabulü gerekir.

İpotek Tesisi ve Hâkimin Müdahalesi

Taşınmaz maliki olan eşin diğer eşin açık onayını almaksızın kredi borcu sebebiyle konut üzerinde ipotek tesis etmesi durumunda, rızası bulunmayan eş bu ipotek kaydının kaldırılmasını talep edebilir.

Aile konutuna ilişkin tasarrufta rızayı sağlayamayan veya kendisine haklı bir sebep olmadan rıza verilmeyen eş, Türk Medeni Kanunu'nun 194. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca hâkimin müdahalesini isteyebilir.

Dava Usulü, Taraf Sıfatı ve İspat Araçları

Aile konutuna dayalı tapu iptal ve tescil davasında davacı taraf, aile konutu üzerinde rızası alınmadan tasarruf işlemi yapılan ve tapuda malik olmayan eştir. Rızası alınmayan eşin vefat etmesi halinde dava hakkı mirasçılar tarafından kullanılabilir. Davalı tarafta ise konutu devreden malik eş ile taşınmazı devralan üçüncü kişinin birlikte yer alması gerekir; yalnızca taşınmazı devralan üçüncü kişiye dava açılması eksik hasım oluşturur.

Dava konusu taşınmazın fiilen aile konutu niteliğinde olup olmadığının ispatında tanık beyanlarına dayanılabilir. Mahkemenin gerekli görmesi halinde ise taşınmaz başında keşif icra edilebilir ve bilirkişi incelemesine başvurulabilir.

Dava sürecinde aile konutu şerhi konulması talebinin incelenebilmesi için tapu iptal ve tescil davasının kesinleşmesi şarttır. Yargıtay 2. Hukuk Dairesinin 2019/5110 Esas ve 2019/8865 Karar sayılı kararında vurgulandığı üzere, aile konutu şerhi konulmasına ilişkin davanın tapu iptali ve tescil davasından tefrik edilerek ayrı bir esasa kaydedilmesi, tapu davasının sonucunun bekletici mesele yapılması ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekir.

Görevli Mahkeme, Yetki, Zamanaşımı ve Boşanmanın Etkisi

Aile konutu nedeniyle açılacak tapu iptal ve tescil davası aile hukukundan kaynaklanan işlerden olduğundan görevli mahkeme Aile Mahkemesidir. Taşınmazın bulunduğu yerde aile mahkemesi yoksa dava aile mahkemesi sıfatıyla Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür. Yetkili mahkeme ise aile konutunun bulunduğu yer mahkemesidir.

Tapu iptal ve tescil davaları mülkiyet hakkına ilişkin olduğundan kural olarak zamanaşımına tabi değildir. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu'nda iyi niyetli kişilerin haklarının korunması amacıyla olağan zamanaşımı süresi öngörülmüştür. Aile konutunu satın alan iyi niyetli üçüncü kişiler, tapu sicilinde kesintisiz ve herhangi bir davaya konu olmadan geçirecekleri 10 yıl sonunda o taşınmazın maliki olurlar; bu nedenle tapu kütüğünde 10 yıl boyunca kesintisiz ve davasız kayıtlı görünen iyi niyetli üçüncü kişilere karşı 10 yıldan sonra dava açılamaz.

Evlilik birliği hukuken devam ettiği sürece aile konutu koruması da sürer; boşanma davasının yalnızca açılmış olması dava açma hakkını ortadan kaldırmaz. Ancak boşanma kararının kesinleşmesiyle birlikte taşınmaz aile konutu niteliğini yitirir ve uyuşmazlık mal rejiminin tasfiyesi kapsamında değerlendirilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy