Ortaklığın giderilmesi davası, paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine konu olan taşınmazlarda ortak mülkiyet ilişkisini sona erdirmek amacıyla açılır. Taşınmazın paylaşımında kanuni öncelik aynen taksim yönteminde olmakla birlikte, gayrimenkulün fiziksel olarak bölünmesinin mümkün olmaması veya bölündüğünde değerinde önemli ölçüde kayıp yaşanacak olması halinde mahkemece satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verilir.
Dava Açma Hakkı ve Mülkiyet Türlerine Göre Usul Kuralları
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda tapuda payları belirli olan her bir paydaş, diğer paydaşların onayını alma zorunluluğu bulunmaksızın tek başına ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Diğer paydaşların taşınmazın satılmasına veya paylaşılmasına rıza göstermeyerek davaya direnmeleri bu hakkın kullanılmasına engel oluşturmaz.
Ölen kişiden intikal eden ve tapuda henüz payları netleştirilmemiş elbirliği mülkiyeti kapsamındaki taşınmazlarda ise mirasçılardan herhangi biri doğrudan ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu davada yargılamanın usulüne uygun yürütülebilmesi için dava açılmadan önce ya da dava sürecinde tapuda elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi sağlanmalı veya davanın tüm mirasçılara yöneltilmesi gerekir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Dava Öncesi İhtar Durumu
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Asliye hukuk mahkemelerinde veya diğer mahkemelerde açılan ortaklığın giderilmesi davaları görevsizlik kararıyla reddedilir. Yetkili mahkeme ise kesin yetki kuralı gereğince taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir. Dava konusu taşınmazların birden fazla olması ve farklı yerlerde bulunması halinde ise dava, bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılabilir.
Miras kalan bir evin, arsanın veya tarlanın satılarak ortaklığın giderilmesi amacıyla sulh hukuk mahkemesinde dava açılmadan önce diğer paydaşlara veya mirasçılara noter vasıtasıyla ya da haricen ihtarname çekilmesi kanuni bir dava şartı veya zorunluluk değildir. Hak sahipleri herhangi bir ihtar çekmeksizin doğrudan doğruya ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir.
Ortaklığın giderilmesi davası ile ortak taşınmazdaki ecrimisil taleplerine ilişkin davalar ayrı mahkemelerde görülür. Taşınmazda oturup çıkmak istemeyen kişiye karşı geçmiş kullanımlara yönelik ecrimisil (kira tazminatı) talep edilebilmesi için kural olarak ihtarname yoluyla intifadan men şartının gerçekleştirilmesi gerekir ve ihtarnameden önceki dönem için ecrimisil istenemez. Bununla birlikte taşınmazın kamu malı olması, ortaklardan biri tarafından elatmanın önlenmesi davası açılmış bulunması veya taşınmazın kiraya verilip gelirinin tek ortak tarafından toplanması hallerinde intifadan men şartı aranmaz.
Taraf Teşkili ve Tebligat Süreçleri
Yurtdışında ikamet eden ve adresi bilinen mirasçılara dava dilekçesi ve duruşma günü uluslararası posta yoluyla veya konsolosluk ve diplomatik kanallar aracılığıyla tebliğ edilir. Yurtdışına yapılan bu tebligatlarda cevap verme süreleri gibi yasal süreler yurtiçine kıyasla daha uzundur.
Adresi hiçbir şekilde tespit edilemeyen mirasçılara tebligat ilanen yapılır. Mahkeme bu kapsamda dava özetini ve duruşma gününü hem tirajı yüksek bir ulusal gazetede hem de Basın İlan Kurumu resmi ilan portalında yayımlatır.
Aynen Taksim ve Satış Suretiyle Ortaklığın Giderilmesi
Ortaklığın giderilmesinde kanuni öncelik aynen taksim usulündedir; ancak taşınmazın fiziksel olarak bölünememesi veya bölündüğünde değerinde önemli bir düşüş gerçekleşecek olması durumunda mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir. Aynen taksim yapılırken ortaklar arasında hisse farkları meydana gelirse, bu fark para ve ödeşme (ivaz) eklenerek dengelenebilir.
Kıymet Takdiri ve Elektronik Satış İhalesi
Mahkemece satış kararı verilmesinin ardından satış memurluğu bilirkişiler vasıtasıyla taşınmazın güncel piyasa değerini belirlemek üzere kıymet takdiri yapar. Düzenlenen kıymet takdiri raporu tüm paydaşlara tebliğ edilir ve tebliğden itibaren iki hafta içinde itiraz edilmediğinde belirlenen bedel kesinleşir.
Ortaklığın giderilmesi kapsamındaki satışlar, paydaşların tamamının oybirliğiyle alacağı karar hariç olmak üzere herkese açık şekilde yürütülür. Dava aşamasında verilen satış kararına veya satışa karşı çıkan mirasçı da açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alma hakkına sahiptir.
Elektronik satış portalı üzerinden yürütülen ihaleye teklif vermek isteyen hissedarlar dahil tüm ilgililerin teminat yatırması zorunludur ve bu teminat tutarı genellikle kıymet takdir edilen bedelin yüzde onu kadardır. Taşınmaz, kıymet takdiri yapılan resmi bedelin en az yüzde ellisi ve satış masraflarını karşılamak kaydıyla teklife açılır. İlk artırmada bu asgari bedel bulunamazsa ilk artırma düşer; satışı gerçekleşmeyen taşınmaz için genellikle on gün sonra ikinci artırma süreci başlatılır ve ikinci artırmada da en az yüzde elli ile satış masrafları sınırları gözetilerek en yüksek teklif verene ihale yapılır.
İhaleyi kazanan alıcının dışarıdan bir kişi olması halinde ihale bedelinin tamamı peşin olarak icra veznesine ödenir. Buna karşılık ihaleyi kazanan kişinin mirasçılardan biri olması durumunda, bu mirasçı tapudaki kendi hissesine denk gelen payı nakit olarak yatırmak zorunda değildir.
Ortaklığın giderilmesi davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Ortaklığın giderilmesi davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olup yetkili mahkeme kesin yetki kuralı uyarınca taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir; birden fazla ve farklı yerlerde taşınmaz bulunması durumunda dava bu taşınmazlardan birinin bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde açılabilir.
Dava açılmadan önce diğer paydaşlara ihtarname çekmek zorunlu mudur?
Miras kalan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi davası açılmadan önce diğer mirasçılara ihtarname gönderilmesi kanuni bir zorunluluk veya dava şartı olmayıp paydaşlar doğrudan sulh hukuk mahkemesine başvurabilir.
Ortaklığın giderilmesi satış ihalesine sadece hissedarlar mı katılabilir?
Ortaklığın giderilmesi satışları kural olarak herkese açık yapılır; satışın yalnızca paydaşlar arasında gerçekleştirilmesi ancak tüm paydaşların oybirliğiyle alacağı karara bağlıdır.
İhaleyi kazanan mirasçı satış bedelinin tamamını nakit yatırır mı?
İhaleyi kazanan kişinin mirasçılardan biri olması durumunda, tapudaki kendi hissesine denk gelen pay için nakit ödeme zorunluluğu bulunmaz; dışarıdan bir alıcı ise ihale bedelini peşin olarak yatırmak zorundadır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy