Konut Üzerindeki Banka İpoteğinin Kaldırılması

Konut üzerindeki banka ipoteği, borcun ifa edilmemesi durumunda alacaklıya taşınmazı cebri icra vasıtasıyla sattırıp bedelinden alacağını tahsil etme yetkisi tanıyan bir teminattır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 883. maddesinin birinci fıkrası uyarınca alacak sona erdiğinde, ipotekli taşınmazın maliki alacaklıdan ipoteğin terkin edilmesini talep etme hakkı kazanır. Kredi borcunun tamamı kapatıldığında bankanın tapu müdürlüğüne fek yazısı iletmesi beklenir; ancak alacaklı terkin talebinde bulunmazsa taşınmaz maliki, alacağın ödendiğini ispat ederek dava yoluyla terkin talep edebilir.

İpoteğin Ayni Hak Niteliği ve Süreli İpoteklerde Terkin

Tapu kütüğüne tescil ile varlık kazanan ipotek, ayni hak niteliğindedir. Bu niteliği sebebiyle borçlu konumundaki malikin konutu üçüncü kişilere devretmesi veya muvazaalı işlemler gerçekleştirmesi borçtan kurtulma sonucunu doğurmaz.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 883. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca ipotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.

Kredi Borcunun Kapatılması ve Fek İşlemleri

Malikin kendi kullandığı konut kredisi sebebiyle konulan ipoteğin sona erdirilebilmesi için öncelikle bankaya olan kredi borcunun bütünüyle ifa edilmiş olması gerekir. Ödemenin eksiksiz tamamlanmasının ardından banka tarafından tapu siciline fek bildirimi yapılarak ipoteğin terkini sağlanır.

Borcun kapatılmış olmasına rağmen bankanın ipoteği kaldırmaması hâlinde, taşınmaz maliki ipoteğin terkini için dava açabilir. Açılan bu davada ipotekle güvence altına alınmış olan asıl kredi borcunun ifa edildiğinin ortaya konulması gerekmektedir.

Müteahhidin Kredi Borcu Sebebiyle Konulan İpotekler

Müteahhitten bedelini ödeyerek konut satın alan alıcının, müteahhidin ödenmemiş kredi borcu sebebiyle taşınmaz üzerindeki banka ipoteğiyle karşılaşması hâlinde ipoteğin kaldırılması için dava yoluna gidilmesi gerekir.

Tapu siciline güven ilkesi uyarınca, kütükte kayıtlı duruma itimat ederek ayni hak edinen üçüncü kişilerin kazanımı kural olarak himaye edilir. Bu bağlamda işlem tesis edildiği anda tapuda malik olarak görünen müteahhidin inşa ettiği yapılar üzerinde banka lehine ipotek kurulması hukuken mümkündür.

İnşa edilen taşınmazların üçüncü kişilere devredileceğini bilen veya bilmesi gereken bankanın koyduğu ipoteklerin iyiniyetli sayılmayıp geçersiz değerlendirilebileceği belirtilmektedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesi uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorundadır; bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz. Gerekli araştırma ve özen yükümlülüğünü yerine getirmeyen bankanın ipoteği bulunsa dahi açılacak dava ile ipoteğin kaldırılması hukuken mümkündür.

Görevli ve Yetkili Mahkeme ile Arabuluculuk Şartı

Konutun tüketici sıfatıyla iktisap edildiği uyuşmazlıklarda görevli mahkeme tüketici mahkemeleridir. Taşınmazın ticari amaçla devralındığı durumlarda ise uyuşmazlık 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu çerçevesinde ticaret mahkemelerinde incelenir. Hem tüketici hem de ticaret mahkemelerinde dava açılmadan önce arabuluculuk sürecinin işletilmesi dava şartı olarak öngörülmüştür.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 12. maddesinin birinci fıkrası uyarınca taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin yahut ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Aynı maddenin üçüncü fıkrasına göre dava birden fazla taşınmaza dairse, uyuşmazlık konusu taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesinde diğer taşınmazlar için de dava ikame edilebilir.

Sık Sorulan Sorular

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy