6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun uyarınca riskli yapıların bulunduğu parsellerde; binaların yıktırılmış olması koşulu aranmaksızın yeniden bina inşası, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı yöntemleriyle değerlendirme yapılması, payların satışı ile tevhit, ifraz, taksim, terk, ihdas ve tescil işlemleri maliklerin hisseleri oranındaki salt çoğunluğu ile karara bağlanabilir. Karar yeter sayısının tespitinde kişi sayısı değil, maliklerin taşınmazdaki arsa payı çoğunluğu esas alınır.
Karar Yeter Sayısının Belirlenmesi ve Salt Çoğunluk Kuralı
Kentsel dönüşüm uygulamalarında karar yeter sayısı, malik kişi sayısına göre değil, taşınmazdaki hisseler veya arsa payları üzerinden hesaplanan salt çoğunluğa göre belirlenir. Maliklerin sayıca yarıdan fazlası imza atsa dahi, bu kişilerin hisse veya arsa payı toplamı taşınmazdaki payların yarısından fazlasını oluşturmuyorsa yasal çoğunluk sağlanmış sayılmaz.
Riskli yapı tespiti kesinleşmeden önceki aşamada malikler arasında yürütülen görüşmeler ve varılan ön anlaşmalar dönüşüm stratejisi bakımından faydalı olabilir. Buna karşılık 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel karar alma mekanizması ile karara katılmayan maliklerin arsa paylarının satışı gibi yasal sonuçlar, kanunda öngörülen şartlar gerçekleşmeden doğmaz.
Salt Çoğunlukla Alınabilecek Kararlar ve Hukuki Sınırları
Riskli yapıların yer aldığı parsellerde binaların önceden yıktırılması şartı aranmaz. Bu alanlarda gerek münferit gerekse birleştirilerek veya imar adası ölçeğinde yürütülecek uygulamalara, ifraz, tevhit, taksim, terk, ihdas ve tescil gibi tapu işlemlerine, arsa paylarının satışına ya da hasılat paylaşımı ve kat karşılığı dahil çeşitli değerlendirme usullerine paydaşlar hisseleri nispetindeki salt çoğunlukla karar verebilir.
Alınan salt çoğunluk kararları maliklere sınırsız hareket serbestisi tanımaz. Söz konusu iradenin eşit işlem esasına, mülkiyet hakkının özüne, dürüstlük kuralına ve somut ekonomik koşullara uygun düşmesi beklenir. Bu çerçevede teminat öngörülmeyen yüklenici sözleşmeleri, bağımsız bölümlerin adaletsiz dağıtılması, hisselerin düşük değerle satışa çıkarılması veya azınlıkta kalan paydaşların kasten zarara uğratılması niteliğindeki tasarruflar hukuki denetime tabi tutulabilir.
Parselde Birden Fazla Yapı Bulunması Durumunda Karar Usulü
Bir parsel üzerinde birden fazla yapının bulunması ve bu yapıların tamamının riskli yapı olarak tespit edilmesi halinde, yürütülecek uygulamalara ilişkin kararlar bağımsız bölüm paydaşı olup olunmadığına bakılmaksızın tüm paydaşların hisseleri oranındaki salt çoğunluğu ile verilir.
Aynı parsel üzerindeki binalardan yalnızca bir kısmı riskli yapı niteliği taşıyorsa, tapu kütüğüne sadece riskli bulunan yapıların açık adres bilgisi eklenerek riskli yapı belirtmesi işlenir. Yürütülecek uygulamalara ilişkin karar alma yetkisi de yalnızca riskli tespit edilen binalardaki paydaşların hisseleri nispetindeki salt çoğunluğuna aittir.
Karara Katılmayan Maliklere Teklif Bildirimi ve Kabul Süresi
Salt çoğunlukla kabul edilen karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere elektronik tebligat adresi üzerinden, noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilmek suretiyle bildirilir. Bu bildirimle birlikte karara katılmayan maliklere teklifi kabul etmeleri için on beş günlük yasal süre tanınır.
Dönüşüm sürecinde salt çoğunlukla alınan karar, sözleşme teklifi, arsa payı satış işlemlerinin tebliği ve bunlara ilişkin belgelerin yürütülmesi, e-Devlet ve tapu sistemi ile entegre biçimde çalışan ARAAD Bilgi Sistemi üzerinden gerçekleştirilir.
Karara Katılmayan Maliklerin Arsa Paylarının Satışı
Kendilerine tanınan on beş günlük sürede teklifi kabul etmeyen maliklerin arsa payları açık artırma yoluyla satışa çıkarılır. Satış başvurusunda; salt çoğunlukla anlaşma sağlandığını gösteren karar tutanağı, sözleşme veya vekâletname örnekleri, karara katılmayan maliklere teklifin bildirildiğine ve kabul için on beş gün süre verildiğine dair belgeler ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından yetkilendirilen gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değerleme belgelerinin sunulması zorunludur.
Açık artırmada karara katılmayan maliklerin arsa payları rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara satışa sunulur. Paydaşlara satış gerçekleştirilemezse riskli yapılarda, anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyulmasını kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılana kadar satış işlemi tekrarlanır.
Kentsel dönüşümde karar malik sayısının çoğunluğu ile alınabilir mi?
Kentsel dönüşümde kararlar kişi sayısına göre değil, taşınmazdaki hisseler veya arsa payları üzerinden hesaplanan salt çoğunluğa göre belirlenir. Maliklerin sayıca yarıdan fazlası imza verse dahi, sahip oldukları arsa payı toplamı taşınmazın yarısından fazlasını bulmuyorsa karar yeter sayısı sağlanmış olmaz.
Riskli yapı tespiti kesinleşmeden önce pay satışı istenebilir mi?
Riskli yapı tespiti kesinleşmeden önce karara katılmayan paydaşların arsa paylarının satışı talep edilemez. Malikler arasındaki ön görüşmeler hazırlık niteliği taşısa da kanunun öngördüğü pay satışı yaptırımı ancak yasal şartlar oluştuktan sonra doğar.
Karara katılmayan maliklerin arsa payı kimlere satılabilir?
Karara katılmayan maliklerin arsa payları rayiç değerden az olmamak kaydıyla öncelikle anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Paydaşlara satış yapılamadığı takdirde riskli yapılarda, çoğunluk tarafından yapılan anlaşma şartlarına uymayı kabul eden üçüncü şahıslara satış yapılana kadar süreç tekrarlanır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy