Hisseli Tapu Kavramı ve Kapsamı
Hisseli tapu, bir taşınmaz üzerinde hak sahibi olan paydaşların adlarının ve paydaş sayısının tapu kütüğünde yer aldığı resmi belgedir. Taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin mülkiyet payı bulunması halinde bu durum hisseli tapu ile kayıt altına alınır. Bu mülkiyet yapısında taşınmazın hangi somut ve fiili bölümünün hangi paydaşa ait olduğu tapu kaydında gösterilmez.
Kullanma, Faydalanma ve İdare Sözleşmeleri
Paydaşlar, taşınmazın kullanılması, faydalanılması ve idare edilmesine dair usulleri kendi aralarında yapacakları bir sözleşme ile kararlaştırabilirler. Düzenlenen bu sözleşmenin notere onaylatılarak tapu kütüğüne şerh ettirilmesi mümkündür. Tapuya şerh verilen sözleşme, payı sonradan devralan pay sahiplerini de bağlar. Buna karşılık tapuya şerh edilmemiş anlaşmalar nispi hak doğurur ve yalnızca sözleşmenin yapıldığı tarihteki taraflar bakımından bağlayıcılık taşır.
Hisseli Taşınmazda Pay Satışı
Hisseli mülkiyete tabi bir taşınmazda pay sahibi olan kişinin, diğer paydaşlara önceden haber vermeksizin kendi payını üçüncü kişilere satmasının önünde hukuki bir engel bulunmaz. Diğer hissedarlara bildirimde bulunulmadan yapılan devir işlemi satışı kendiliğinden geçersiz kılmaz. Ancak gerçekleştirilen bu satış işlemi diğer paydaşlara yasal önalım hakkı davası açma yetkisi tanır.
Yasal Önalım Hakkı ve Kullanılma Esasları
Yasal önalım hakkı yalnızca taşınmazın mevcut paydaşları tarafından ileri sürülebilir. Bu hakkın kullanımı ancak dava açılması yoluyla mümkündür ve dava dışı usullerle önalım hakkı kullanılamaz. Önalım davası payını satan paydaşa karşı değil, hisseyi devralan üçüncü kişiye karşı açılır. Davanın kazanılması ve hükmün kesinleşmesi ile birlikte satışa konu pay, davayı açan önalım hakkı sahibine geçer.
Önalım Hakkının İstisnaları ve Feragat Koşulları
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi uyarınca, cebrî artırma yoluyla ya da 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu çerçevesinde gerçekleştirilen devirlerde önalım hakkı kullanılamaz. Kanunun aynı maddesi doğrultusunda, bu haktan genel nitelikte feragat edilmesi resmi şekilde yapılmaya ve tapu kütüğüne şerh verilmesine bağlanmıştır. Buna karşılık münferit bir satış işleminde önalım hakkından vazgeçilmesi yazılı şekle tabi olup bu irade beyanı satıştan önce veya sonra hüküm doğuracak şekilde ortaya konabilir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 733Kaynağı aç
Noter Bildirimi ve Hak Düşürücü Süreler
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi gereğince, hisse devrinin gerçekleştiği bilgisi alıcı veya satıcı tarafından öteki paydaşlara noter vasıtasıyla bildirilir. Önalım hakkı, bu durumun hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ayın ve her hâlde satış tarihinden itibaren bir yılın dolmasıyla düşer.
Hisseli tapuda paydaş hissesini satarken diğer paydaşlardan onay almak zorunda mıdır?
Hissedar kendi payını satarken diğer hissedarlara haber vermek veya onay almak zorunda değildir; yapılan satış geçerlidir ancak diğer paydaşların yasal önalım hakkı saklıdır.
Yasal önalım davası kime karşı açılır?
Önalım davası payını satan hissedara karşı değil, hisseyi satın alan üçüncü kişiye karşı dava açılarak kullanılır.
Önalım hakkının kullanılamayacağı satış türleri nelerdir?
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca yapılan satışlar ile cebrî artırmayla gerçekleştirilen satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
Önalım hakkı davasında kanuni hak düşürücü süreler nelerdir?
Önalım hakkı, pay satışının hak sahibine noter kanalıyla bildirildiği tarihten itibaren 3 ay ve her hâlde satış tarihinden itibaren 1 yıl geçmesiyle düşer.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy