Hisseli taşınmaz alımlarında mülkiyet yapısından kaynaklanan belirli hukuki kısıtlamalar söz konusudur. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 732 uyarınca, paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaşlardan birinin payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması durumunda, diğer paydaşlar kanundan doğan yasal önalım hakkını kullanma yetkisine sahiptir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 732Kaynağı aç
Yasal Önalım Hakkının Kullanım Şartları ve İstisnaları
Önalım hakkının ileri sürülmesi kanuni şekil ve sürelere bağlanmıştır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 733 uyarınca yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Kanun gereğince önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Bununla birlikte 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 733Kaynağı aç
Önalım hakkından feragat edilmesi Türk Medeni Kanunu m. 733/2 ile düzenlenmiştir. Hakkın genel olarak kullanımından vazgeçilmesinde resmî şekil aranır ve bu durumun tapu kütüğüne şerh verilmesi emredilir. Buna karşın münferit ve belirli bir satış işlemi yönünden önalım hakkından vazgeçilmesi durumunda yazılı şekil yeterli görülmüş olup bu irade beyanı satış öncesinde veya satış sonrasında verilebilir.
Tapu Bedelinin Tespiti ve Muvazaalı İşlemler
Satış esnasında tapu harcını azaltmak amacıyla resmi devir bedelinin düşük gösterilmesi alıcı bakımından mali ve hukuki risk yaratabilir. Bu durumda diğer hissedarların resmi işlemde görünen bedel üzerinden tescil talebiyle önalım hakkını öne sürmesi gündeme gelebilmektedir. Taşınmaz devrinin gerçek bir satış niteliği taşımadığı, mal kaçırma kastı güdüldüğü veya önalım hakkının kullanılmasını engellemek üzere muvazaalı yapıldığı ispatlanırsa mahkemece tescilin iptali yönünde karar verilebilir.
Taşınmazın Kullanımı, El Atmanın Önlenmesi ve Ecrimisil İhtilafları
Paydaşlar arasında taşınmazın ne şekilde kullanılacağına dair yazılı bir anlaşma bulunmadığı takdirde, belirli bir kısmı fiilen kullanan hissedara karşı diğer hissedarlar dava açabilirler. Hissedarlar mahkemeye başvurarak el atmanın önlenmesi ile birlikte haksız işgal tazminatı talep edebilmekte, bu durum kullanan kişinin tazminat ödemesi veya kullandığı alandan çıkarılması sonucunu doğurabilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi ve Açık Artırmayla Satış Riski
Hisseli mülkiyette ortaklığın sonlandırılması talebiyle paydaşlardan yalnızca birinin mahkemeye başvurarak talepte bulunması yeterlidir ve diğer ortakların rızası veya onayı aranmaz. Yargılamada öncelikli olarak taşınmazın fiziksel olarak bölünmeye uygun olup olmadığı incelenir. Mülkün fiziksel olarak bölünmesinin imkânsız olduğu hallerde mahkeme açık artırmayla satışa karar verir.
Elbirliği Mülkiyeti ve Yapılaşma Koşulları
Elbirliği mülkiyetine konu miras taşınmazlarında tek bir mirasçı ile yapılan devir sözleşmeleri ve ödenen paralar hukuki geçerlilik sağlamaz; diğer mirasçıların katılımı veya onayı bulunmadan tescil elde edilemez. Diğer taraftan hisseli nitelikteki arsa veya tarlalarda herhangi bir yapı inşa edilebilmesi için tüm paydaşların oy birliğiyle rıza göstermesi ve yetkili kurumdan ruhsat temin edilmesi zorunludur. Usulüne uygun ruhsat ve onay bulunmadan başlanan yapılar kaçak yapı yaptırımlarıyla karşılaşır.
Hisseli tapu satışında diğer ortaklara bildirim nasıl yapılmalıdır?
Satış işlemi alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter kanalıyla bildirilmelidir. Önalım davası bildirimden itibaren üç ay ve her şartta satıştan itibaren bir yıl içinde açılmalıdır.
Önalım hakkından vazgeçme hangi hukuki şekle bağlıdır?
Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce veya sonra yapılabilir.
Hisseli taşınmazda tek bir paydaş kendi payına inşaat yapabilir mi?
Hisseli taşınmaz üzerinde herhangi bir yapı kurabilmek için tüm paydaşların oy birliğiyle rızası ve mevzuata uygun inşaat ruhsatı gereklidir.
Hisseli tapuda tek bir ortağın talebiyle mülk satılabilir mi?
Ortaklığın giderilmesi davasında tek bir hissedarın başvurusu yeterlidir. Taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi imkânsız olduğunda açık artırmayla satışa hükmedilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy