Taşınmaz Mülkiyetinde Tescil Kuralı ve Yolsuz Tescil
Taşınmaz mülkiyeti kural olarak geçerli bir hukuki işleme dayanılarak tapu kütüğünde yapılacak tescil ile kazanılır. Mülkiyetin devrini gerektiren hukuki sebebin bulunmaması veya mevcut sebebin geçersiz olması durumunda tapu kütüğünde yapılan işlem yolsuz tescil niteliğini alır. Geçerli bir hukuki nedene dayanmayan bu tesciller, olağan kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetin edinilmesine hukuki zemin oluşturur.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 712Kaynağı aç
Olağan Kazandırıcı Zamanaşımının Kanuni Şartları
Olağan kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyetin kazanılabilmesi için taşınmazın tapu siciline tescilli olması ve özel mülkiyete elverişli bulunması zorunludur. Özel mülkiyete konu olamayacak taşınmazların bu usulle kazanılması mümkün değildir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 712. maddesi gereğince, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik yazılan kimsenin mülkiyeti kazanabilmesi için taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl boyunca iyiniyetle sürdürmesi şarttır.
Zilyetliğin olağan kazandırıcı zamanaşımına konu olabilmesi için kişinin taşınmaz üzerinde malik gibi davranması aranır. Kira ilişkisine veya fer'i zilyetlik durumuna dayanan kullanımlar bu nitelikte kabul edilmez.
İyiniyet Ölçütü ve Değerlendirilmesi
Türk Medeni Kanunu'nun 3. maddesi uyarınca, kanunun koruma sağladığı hallerde iyiniyetin varlığı asıl kabul edilir; fakat somut olayın gereklerine göre kendisinden beklenen özeni sergilemeyen kimse iyiniyet iddiası ileri süremez. Başlangıçtan itibaren kötü niyetli olan kişinin bu yolla mülkiyet edinmesi mümkün değildir. Türk Medeni Kanunu'nun 712. maddesi doğrultusunda, zilyetliğin davasız ve aralıksız biçimde on yıl boyunca iyiniyetle sürdürülmesi esastır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 3Kaynağı aç
Zamanaşımının Dolmasının Hüküm ve Sonuçları
Olağan kazandırıcı zamanaşımı şartlarının tamamlanması kural olarak ileriye etkili sonuç doğurur ve mülkiyet hakkı on yıllık sürenin dolduğu andan itibaren kesinleşir. Zamanaşımı süresi tamamlandıktan sonra önceki malik veya üçüncü kişiler tarafından ileri sürülebilecek mülkiyet iddiaları dinlenmez. Sürenin dolmasıyla birlikte önceki döneme ilişkin mülkiyet itirazları bertaraf edildiğinden, bu kazanım dolaylı olarak geçmişe etkili neticeler de meydana getirir.
Kanuni şartlar gerçekleştiğinde tapu kütüğündeki tescil kural olarak açıklayıcı nitelik taşır. Bununla birlikte, tapu sicilindeki durum düzeltilmediği takdirde iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin hükümler hak kaybı riski doğurabilir.
Yolsuz tescile dayanan kişi taşınmaz mülkiyetini nasıl kazanır?
Geçerli bir hukuki sebep bulunmaksızın tapu kütüğüne malik yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl boyunca iyiniyetle sürdürdüğü takdirde mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Olağan zamanaşımında iyiniyet nasıl değerlendirilir?
Kanunun iyiniyete sonuç bağladığı hallerde iyiniyet asıldır; ancak durumun gereklerine göre beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz ve başlangıçtan itibaren kötü niyetli olanlar mülkiyet kazanamaz.
On yıllık süre tamamlandıktan sonra eski malik taşınmazı talep edebilir mi?
On yıllık davasız, aralıksız ve iyiniyetli zilyetlik tamamlandıktan sonra önceki malik veya üçüncü kişilerin mülkiyet iddiaları dinlenmez; ancak tapu sicilinde tescil düzeltilmemişse iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasına ilişkin hükümler hak kaybı riski doğurabilir.
Kiracı veya fer'i zilyet bu yolla taşınmaz mülkiyeti kazanabilir mi?
Olağan kazandırıcı zamanaşımının uygulanabilmesi için kişinin taşınmaz üzerinde malik gibi davranması zorunlu olup kira ilişkisi gibi fer'i zilyetlik halleri mülkiyet kazanımına dayanak oluşturmaz.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy