Kat Mülkiyeti Kanunu Kapsamında Kat Maliklerinin Hak ve Borçları

Kat Mülkiyeti Kavramı ve Kanunun Kapsamı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 23.06.1965 tarihinde kabul edilmiş, 02.07.1965 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmış ve 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Kanunun 1. maddesi uyarınca kat mülkiyeti; tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bölümleri üzerinde anagayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır.

Kat irtifakı kurulu yapılarda iskân diğer adıyla yapı kullanma izin belgesinin alınması durumunda hak kat mülkiyetine dönüşür. Bu dönüşüm işlemi kat maliklerinin talebi üzerine gerçekleşebileceği gibi kanun gereğince resen de yapılabilir.

Bağımsız bölümün büyüklüğü ve konumu ile tahsis edilen arsa payı arasında oransızlık bulunması durumunda kat maliki mahkemeye başvurarak arsa paylarının yeniden düzenlenmesini isteyebilir. Bağımsız bölümde sonradan gerçekleşen değer artışları veya değer azalışları arsa payının değiştirilmesi talebine gerekçe yapılamaz.

Ortak Yerlerin Kapsamı ve Ortak Alanlarda Yapılacak İşler

Ortak yerlerin kapsamı sözleşme ile kararlaştırılabilir. Bununla birlikte temeller, ana duvarlar, kiriş, kolon ve perde duvarlar gibi taşıyıcı sistemi oluşturan unsurlar, bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, kömürlükler, ortak garajlar, sayaç yuvaları, kalorifer daireleri, kuyu, sarnıç, genel su depoları ve sığınaklar 634 sayılı Kanunun 4. maddesi uyarınca her halde ortak yer sayılır.

Her bağımsız bölümün haricinde kalan su, elektrik, kalorifer, atık su ve gaz boruları, ortak iletişim ve yayın hatları, ısıtma ve soğutma donanımları, çatılar, bacalar, teraslar, tahliye olukları, yangın merdivenleri ve anayapının korunması veya ortakça kullanımı için elzem sayılan diğer tüm kısımlar ortak yer kapsamına girer.

Kat malikleri ortak yerlerde kendiliklerinden değişiklik yapamazlar. 634 sayılı Kanunun 19. maddesi gereğince ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya farklı renkte dış cephe boyası yapılabilmesi kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızasına tabidir. Ortak yer ve tesislerdeki bir arızanın anayapıya veya bağımsız bölümlere zarar verdiğinin ve acil onarım gerektirdiğinin mahkemece tespit edilmesi halinde ise maliklerin rızası aranmaksızın işlem yapılır.

Ortak yerlerin düzgün kullanılması, rahat ve kolay bir duruma getirilmesi veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılması amacına yönelik yenilik ve ilaveler kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri kararla yapılır. Bu işlerin giderleri yeniliklerden faydalanan kat maliklerince faydalanma oranına göre karşılanır.

Kat maliklerinden birinin isteği üzerine ısı yalıtımı yapılması, ısıtma yakıt dönüşümü ile ısıtma sisteminin merkezi veya ferdi sisteme dönüştürülmesi kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu kararı ile yürütülür. Ancak toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi sisteme dönüştürülmesi kat maliklerinin sayı ve arsa payı oybirliği ile vereceği karara bağlıdır. Isıtma sisteminin dönüştürülmesine ilişkin ortak işlerin giderleri arsa payı oranında ödenir ve alınan dönüşüm kararıyla yönetim planının buna aykırı hükümleri değiştirilmiş sayılır.

Engellilerin yaşamı için bir zorunluluk bulunması durumunda proje tadilatı kat maliklerinin en geç üç ay içinde toplanarak vereceği sayı ve arsa payı çoğunluğu kararıyla kararlaştırılır. Toplantının süresinde yapılamaması veya tadilat talebinin kabul edilmemesi halinde kat malikinin istemi üzerine bina güvenliğinin tehlikeye sokulmadığını gösterir komisyon raporuna dayanılarak yetkili mercilerden alınacak onaylı proje veya krokiye göre inşaat, onarım ve tesis yapılabilir. Yetkili merciler söz konusu talepleri en geç altı ay içinde neticelendirmekle yükümlüdür.

Ortak Giderler, Avans Yükümlülüğü ve Müteselsil Sorumluluk

Kat malikleri aralarında aksine bir sözleşme bulunmadıkça kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve toplanacak avans tutarına eşit oranda katılmakla yükümlüdür. Kat maliki ortak yer ve tesisler üzerindeki hakkından vazgeçtiğini veya bağımsız bölümünün niteliği gereği bu tesisleri kullanmaya ihtiyacı bulunmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz.

Gider veya avans borcunu ödemeyen malik hakkında diğer kat maliklerinden her biri ya da yönetici tarafından icra takibi başlatılabilir veya dava açılabilir. Borcun tamamını ödemeyen malik ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemek zorundadır. Ortak giderlere maliklerden birinin ya da bağımsız bölümden faydalanan bir kişinin kusurlu eylemi sebep olmuşsa ödeme yapan maliklerin bu kişilere rücu etme hakkı saklıdır.

Bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli surette yararlanan şahıslar ortak gider, avans ve gecikme tazminatı borcundan kat maliki ile birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Bununla birlikte kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira bedeli ile sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan indirilir. Kat maliklerinin gider borcundan doğan alacakları öncelikli alacak vasfındadır.

Kat malikinin gider borcu bu yollarla alınamadığı takdirde, mahkemece tespit edilen borç tutarı için varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemi üzerine borçlu malikin bağımsız bölümü üzerinde diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilir.

Bağımsız Bölümlerin Kullanımı ve Faaliyet Yasakları

Bir bağımsız bölümde meydana gelen arızanın onarımı veya teknik inceleme amacıyla başka bir bağımsız bölüme girilmesinin zorunlu olduğu durumlarda ilgili bölümün maliki veya kiracısı girişe izin vermek zorundadır. Yapılan müdahale nedeniyle diğer bağımsız bölümde meydana gelen hasar ve zararlar, lehine işlem yapılan malik tarafından gecikmeksizin tazmin edilir.

Tapu kütüğünde mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı açılamaz; bu nitelikteki yerler için yapılan sözleşmeler kanunen hükümsüzdür. Dispanser, klinik veya poliklinik niteliğinde bulunmayan muayenehaneler bu kısıtlamanın dışındadır.

Kütükte mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümlerde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu gibi eğlence ve toplantı yerleri ile fırın, lokanta, pastane, dükkân, galeri ve çarşı gibi ticari yerler ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir. Oybirliği ile alınan bu karar yönetici veya kat maliklerinden birinin talebiyle kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalara şerh edilir.

Meskenlerde yer alan avukatlık ve hukuk büroları ile serbest muhasebeci mali müşavirlik ve yeminli mali müşavirlik büroları, ilgili meslek kanunlarında düzenleme yapılıncaya kadar ve 634 sayılı Kanunun 24. maddesinin üçüncü fıkrasının yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıllık süreyle faaliyetlerine devam edebilirler.

Hâkimin Müdahalesi, Kararların İptali ve Mülkiyetin Devri

Kat maliklerinden birinin veya bağımsız bölümden sürekli surette faydalanan bir kimsenin borç ve yükümlerini yerine getirmemesi halinde zarar gören kat malikleri gayrimenkulün bulunduğu yer sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini talep edebilir. Hâkim ilgilileri dinledikten sonra kanuna ve yönetim planına, bunlarda hüküm bulunmayan hallerde ise genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve tespit edeceği kısa bir sürede yerine getirilmesi gerektiğini ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.

Hâkim tarafından tespit edilen süre içinde verilen kararı yerine getirmeyenlere aynı mahkemece ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir ve Kanunun mülkiyetin devrine ilişkin 25. maddesi hükmü saklı tutulur. Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca açılacak uyuşmazlık davaları sulh mahkemelerinde karara bağlanır.

Kat malikleri kurulu kararları aleyhine toplantıya katılarak aykırı oy kullanan malikler karar tarihinden itibaren bir ay içinde iptal davası açabilir. Toplantıya katılmayan kat malikleri için bu süre kararın öğrenilmesinden itibaren bir ay ve her halükarda karar tarihinden itibaren altı aydır. Kurul kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı hallerde iptal davası açmak için süre koşulu aranmaz.

Kat malikinin borç ve yükümlerini yerine getirmeyerek diğer maliklerin haklarını çekilmez hale getirmesi durumunda, aksine anlaşma olmadıkça diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar alması şartıyla o malikin bağımsız bölüm mülkiyetinin kendilerine devredilmesi sulh mahkemesinden talep edilebilir.

Kat malikinin ortak gider borcunu ödememesi sebebiyle hakkında iki takvim yılı içinde üç kez icra veya dava takibi yapılmış olması, sulh hâkiminin 33. madde gereğince verdiği emre veya uyarıya rağmen yükümlülükleri ihlal etmekte bir yıl süreyle ısrar edilmesi ya da bağımsız bölümün kumarhane veya randevuevi gibi ahlak ve adaba aykırı bir yer olarak kullanılması çekilmezlik halinin varlığı için yeterli kabul edilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy