Müteahhitten Daire Alan Üçüncü Kişilerin Hakları

Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. 3. İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı

6. Hukuk Dairesi         2021/3280 E.  ,  2022/849 K. "İçtihat Metni" Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davalı … vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü. K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalı yüklenici … Mühendislik Dış Tic. İnşaat Tic. Ltd. Şti arasında 10/05/2012 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi akdedildiğini, yüklenici firmanın, müvekkiline tescil edilmesi gereken bağımsız bölümün yer aldığı D Blok için 11/11/2015 tarihinde inşaatı ruhsatını aldığını, inşaat ruhsatının alımından itibaren 6 ay içerisinde kat irtifakı kurulup tapuların devredilmesi gerekirken 05/02/2018 tarihinde kat irtifakı kurulmuş olmasına rağmen müvekkili lehine herhangi bir tescil işlemi gerçekleşmediğini, davalı tarafın söz konusu mülkiyeti diğer davalı …'a sattığını, davalı yüklenici firmanın sözleşme ile üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmediğini belirterek davalı … adına tescilli 28932 ada 5 parsel de bulunan taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline, mahkeme aksi kanaatte ise davalı yüklenici firma adına tescilli 28932 ada 5 parsel de bulunan 5 adet meskenden 1 adet meskenin müvekkili adına tescil ettirilmesini talep ve dava etmişse de davacı vekili 27.01.2019 tarihli cevaba cevap dilekçesiyle talep sonucunu sadece davalı …’a tescilli olan 28932 Ada 5 Parsel D Blok 4 No.lu bağımsız bölümün; tapusunun iptali ile işbu tapunun takyidatsız olarak müvekkili adına tapuya tescili şeklinde belirtmiştir. Davalı yükleniciden bağımsız bölüm alan 3. kişi vekili savunmasında, müvekkili … ile … Ltd. Şti. arasında 07/10/2017 tarihinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, söz konusu sözleşme gereği dava konusu Yeni Selçuk Mahallesi 28932 ada 5 parselde kayıt taşınmaz üzerinde bulunan D Blok 1. Kat, 4 numaralı bağımsız bölümün satış suretiyle devri için anlaştıklarını, müvekkili …'un 300.000,00 TL peşin, 175.000,00 TL'yi ise 10 taksit halinde senetle ödemeyi taahhüt ettiğini ve davalı şirketin de karşılığında D Blok 1. Kat, 4 numaralı bağımsız bölümü devretmeyi taahhüt ettiğini, müvekkilinin üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiğini, davalı şirketin de sözleşme konusu konutun kat irtifakı tapusunu 17/08/2018 tarihinde müvekkiline devrettiğini, müvekkilinin TMK m.1023 gereği tapu kütüğüne güvenle iyi niyetli olarak dava konusu taşınmazı satın aldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden davanın açılması ile haberdar olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı yüklenici şirket vekili savunmasında, müvekkili şirket ile davacı taraf arasında 18/06/2013 tarihli arsa pay karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığını ve 13/09/2014 tarihi kura çekiminde D Blok 1. Kat 4 bağımsız bölüm numaralı dairenin davacıya isabet ettiğini, daha sonra taraflar arasında 05/08/2017 tarihli protokolde müvekkilinin yapacağı Konya ili Selçuklu ilçesi, Hocacihan Mahallesi 42445 ada 1-2-3-4-5-6 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine yapılacak olan A-2 Blok 8. Kat, 16 numaralı, C-2 Blok 1. Kat 2 numaralı daireleri 30/06/2020 tarihinde verileceği konusunda anlaştıklarını, borcun yenilendiğini, borcun henüz muaccel olmadığını, zira teslim tarihinin 30.06.2020 olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Yerel mahkemece davanın kabulü ile D Blok 1. Kat 4 No.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline dair verilen karara karşı davalı … vekilinin istinaf isteminde bulunması üzerine Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 03.03.2021 T. ve 2021/279 E., 2021/345 K. sayılı ilamı ile davalı … vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1.maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir. İşbu karara karşı davalı … vekili süresinde temyiz kanun yoluna başvurmuştur. Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(…m.1023) Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 18.06 2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazını yükleniciye tapuda devretmiştir. Sözleşmede arsa sahibine 200 m² bir daire verileceği belirtilmiş ancak hangi daire olduğu belirtilmemiştir. 2014 tarihinde arsa sahibi ile yüklenici arasında çekilen kura da dava konusu 4 nolu bağımsız bölüm arsa sahibine bırakılmışsa da, taraflar arasında imzalanan 07.10.2017 tarihli adi sözleşme ile, arsa sahibi kendisine bırakılan 4 no.lu bağımsız bölüm yerine yüklenicinin başka yerdeki bağımsız bölümlerinin kendisine verilmesine rıza göstermiştir. Yüklenici, arsa sahibiyle yaptığı bu anlaşmadan sonra 4 no.lu bağımsız bölümü diğer davalı …’a satmıştır. Davacı kendisine vadedilen bağımsız bölümlerin verilmediğini ileri sürerek kura ile kendisine bırakılan 4 no.lu bağımsız bölümün tapu iptal ve tescilini talep etmişse de; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 4 no.lu bağımsız bölümün arsa sahibine açıkça bırakılmamış olması, arsa sahibinin 4 no.lu bağımsız bölümü almaktan yazılı sözleşme ile vazgeçmiş olması, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmemiş olması, davalı üçüncü kişinin tamamen iyiniyetli olarak taşınmazı satın alması ve üçüncü kişinin kötü niyetinin davacı tarafça ispat edilememesi dikkate alındığında, davalı …’un mülkiyet iktisabının TMK nın 1023. Maddesi gereğince korunması için davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi’nin 03.03.2021 T. ve 2021/279 E., 2021/345 K. sayılı davalı … vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının davalı … yararına BOZULMASINA, temyiz peşin harcın talep halinde temyiz eden davalı …'a iadesine, HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 16.02.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Madde 3- Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. III. Hâkimin takdir yetkisi

Madde 1024- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. E. Terkin ve değiştirme I. Yolsuz tescilde

6. Hukuk Dairesi         2022/3747 E.  ,  2024/86 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi Taraflar arasındaki asıl ve birleşen davalarda tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın kısmen kabulüne kısmen reddine karar verilmiştir. İlk Derece Mahkemesi kararı asıl davada davalı … vekili ile birleşen 2021/207 Esas sayılı dosyada davalılar …, …, … ve … Müdürlüğü vekillerince temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü: I. DAVA 1.Davacı arsa sahipleri vekili asıl dava dilekçesinde; müvekkilleri ile davalı … arasında 21/01/2012 tarihli kat karşılığı inşaat yapımı arsa tahsis sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşme gereğince davacıların devredecekleri taşınmaz karşılığında toplam 6 daire alacaklarını, müvekkillerinin tapuları 23/05/2012 tarihinde devrettiklerini, davalı yüklenicinin sözleşmenin imzalanmasını müteakip davanın açıldığı 29/03/2006 tarihine kadar inşaata başlamayarak temerrüde düştüğünü, arsa sahiplerinin sözleşmeyi fesihte haklı olduğunu, söz konusu sözleşmenin geçmişe etkili olarak feshine, tapu üzerindeki üçüncü şahıslar lehine konulan devir ya da haciz, ipotek vs. işlemlerin yolsuz olması nedeniyle silinerek müvekkilleri adına aynen tesciline ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini iddia ve dava etmiştir. 2.Birleşen … 2. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/539 Esas sayılı dosya davacısı arsa sahipleri vekili birleşen dava dilekçesinde özetle; asıl davada mahkemenin 24/11/2017 tarihli duruşmasında 1 no.lu parselde kat irtifakı kurulmadan önce bir kısım hisselerin dava dışı … ve …'a devredildiği anlaşıldığından bu kişileri davaya dahil etmek üzere süre verildiğini, eksikliğin giderilebilmesi adına … bu davayı açtıklarını, davalılara karşı sözleşmenin feshi ile arsaların davacı müvekkillerine devir payları oranında iadesini talep ettiklerini, davanın asıl dava dosyası ile birleştirilmesine karar verilmesini talep etmiştir. 3.Birleşen … 4. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/230 Esas sayılı dosya davacısı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; asıl dava dosyasının 28/02/2017 tarihli duruşmasında 1 no.lu parsel yönünden … ve … Makine … İnş. Müh. San. Tic. Ltd. Şti.'ye karşı dava açmak üzere süre verildiğini, bu nedenle somut davayı açtıklarını, davanın asıl dava ile birleştirilmesini talep etmiştir. 4.Birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosya davacısı arsa sahipleri vekili dava dilekçesinde özetle; asıl dava dosyasının 19/02/2021 tarihli duruşmasında taşınmazlar üzerinde haciz ve takyidatları bulunan dava dışı alacaklara karşı dava açılması için süre verildiğini, dava konusu gayrimenkulde davalı müteahhidin borçlarından kaynaklı davalılar lehine haciz şerhi işlendiğini, bu icra dosyalarındaki hacizlerin kaldırılması için işbu davanın açıldığını, dosyanın … 5. Asliye Hukuk Mahkemesi 2020/204 Esas sayılı dava dosyası ile birleştirilmesini talep etmişlerdir. II. CEVAP 1.Asıl dosya davalısı … vekili cevap dilekçesinde özetle; tarafların hür iradeleri ile belirledikleri süreye uyulmaksızın açtıkları davada davacıların hukuki yararlarının bulunmadığını, davacıların iddialarının muhatabının direkt olarak müvekkili olmadığını, müvekkilinin bahse konu sözleşmenin tarafı olmadığını, müvekkilinin iyi niyetli dördüncü kişi olduğunu, müvekkilinin tapuya … ilkesi çerçevesinde hareket ettiğini ve kat irtifakı tapusunu aldığını, bu nedenlerle mesnetten yoksun açılan davanın tümden reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur. 2.Asıl dosya davalısı … cevap dilekçesinde özetle; … İnşaat firmasında … karşılığı bir daire satın aldığını, boşa ve dış cephe mantolama işi yaptığını ve yapmış olduğu … karşılığında 120.000,00 TL bedelle aldığı darenin ödemelerini yaptığını ve evin tapusunun kendi üzerinde olduğunu, söz konusu evden dolayı hiç kimseye bir borcunun bulunmadığını, bu nedenlerle açılan davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. 3.Asıl dosya davalısı … İnşaat San. Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili yönünden husumet itirazında bulunduğunu, müvekkilinin davacılarla ve davalı … ile herhangi bir ilişkisinin bulunmadığını, müvekkilinin davalı … …. San. Tic. Ltd. Şti. ile yaptığı sözleşme ile davaya konu taşınmazın sahibi olduğunu, davacıların muvazaa iddiasının dayanaktan yoksun olduğunu, bu nedenlerle açılan davanın öncelikle husumet yönünden, aksi takdirde esastan reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur. 4.Asıl dosya davalısı … vekili cevap dilekçesinde özetle; açılan davanın müvekkili yönünden haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olduğunu, davacılar ile yükleniciler arasında yapılan sözleşmenin geçersiz olduğunu, müvekkilinin iyi niyetli üçüncü şahıs olduğunu ve yükleniciden pay devir almadığını, sözleşmeye göre henüz yükleniciye verilen sürenin dolmadığını ve bu durumda dava şartlarından olan hukuki yarar şartının gerçekleşmediğini, bu nedenlerle açılan husumet yokluğundan, hukuki yarar yokluğundan ve esastan reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur. 5.Asıl dosya davalısı … vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşmenin Yargıtayın belirttiği şartlara uygun ve geçerli bir sözleşme olmadığını, noter tarafından yazılmak sureti ile yapılmadığını, müvekkiline husumet yöneltilmesinin yanlış olduğunu, müvekkilinin … ile hiçbir ilgisinin bulunmadığını, kendisinin 1 nolu parseli tapu kaydına güvenerek …'den satın aldığını, daha sonra … Makine … İnş. Müh. San. Tic. Ltd. Şti. ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzaladığını, dava konusu bağımsız bölümlerin sözleşmeye göre kendisine düşen daireler olduğunu, bu nedenlerle yerinde olmayan davanın reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur. 6.Birleşen … 4. Asliye Hukuk Mahkemesi 2017/430 Esas sayılı dosya davalısı … vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkilinin inşaat işi ile uğraştığını, bahse konu arsayı pazarlık yaparak aldığını ve parasını peşin ödediğini, müvekkilinin başka işleri nedeniyle arsaya inşaat yapamadığını ve paraya ihtiyacı olduğundan peşin para ile …'e sattığını ve sonrasında da arsa ile ilgilenmediğini, olayda müvekkilinin herhangi bir kusur veya sorumluluğunun bulunmadığını, iyi niyetli üçüncü kişi olduğunu, husumet yüklenerek dava açılmasının yerinde olmadığını, bu nedenlerle açılan davanın öncelikle husumet yönünden ve esas yönünden reddine ve yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur. 7.Birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosyada davalılar …, … Vergi Dairesi Müdürlüğü, … Müdürlüğü vekili, davalı … vekili, davalı … Üniversitesi Rektörlüğü vekili, davalı … Belediye Başkanlığı vekili, davalı SGK vekili dosyaya sundukları cevap dilekçelerinde iyi niyetli üçüncü kişi olduklarını, davalı …'den olan alacakları için haciz şerhi işlettiklerini belirterek davanın reddini talep etmişlerdir. III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI İlk Derece Mahkemesinin 21.03.2019 tarihli 2015/316 Esas 2019/169 Karar sayılı kararıyla; keşfen belirlendiği üzere 3 no.lu parselde %37,30, 1 no.lu parselde %18,67 seviyesinde inşaatın fiziki gerçekleşmesi söz konusu olduğunu, yüklenici … ediminini yerine getirmediği sürece ondan sözleşme ve tapu devri yapılan ve bağımsız bölüm alan diğer davalıların davacı arsa sahiplerine karşı hak iddiasında bulunmalarının mümkün olmadığını, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren belirlenen inşaat yapım sözleşmesi süresinin geçtiği, davacı arsa maliklerinin TBK'nın 123-125 maddelerinde kendilerine tanınan sözleşmenin geriye etkili feshi ile tapu kayıtlarının iptali ve adlarına tescilini isteme seçimlik hakkını kullandıkları, sözleşme kapsamında yükleniciye taşınmazlar teslim edildiği ve tapu devirleri yapılmış ise de, süresinde inşaatın tamamlanmadığı ya da sözleşmenin iptalinin iyi niyet kurallarına aykırı olacağı, inşaat seviyesine gelmediği (en az %90 seviyesi) toplanan delillerden anlaşıldığından davacıların sözleşmenin feshi ile tapu iptal ve tescil taleplerinin kabulüne, davalılar …, …, … ve … …. Ltd. Şti.'nin haklarında dava açılmış ise de, davalıların tapu malikleri olmadıkları, davacılar ile aralarında dava konusu yapılan sözleşme ilişkisinin bulunmadığından pasif taraf ehliyeti (husumet yokluğundan) reddine karar verilmiştir. IV. İSTİNAF A. İstinaf Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili, davalı … vekili, davalı … vekili ve davalı … San. Tic. Ltd. Şti. vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur. B. Gerekçe ve Sonuç Bölge Adliye Mahkemesinin 09.07.2019 tarihli ve 2019/453 Esas, 2019/517 Karar sayılı kararıyla; davacı arsa malikleri ile davalılardan … arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi şekil şartına uyulmayarak geçersiz ise de arsa sahiplerinin arsanın mülkiyetini devir borcunu yerine getirmekle sözleşme gereklerini yerine getirdiğinden artık sözleşmenin geçersizliğinin ileri sürülemeyeceği, yüklenicinin işini tamamlamadığı, dava teslim için öngörülen süreden önce ikame edilmiş ise de inşaatın tamamlanma oranına göre yüklenicinin edimini süresinde yerine getiremeyeceği açık olduğundan yüklenicinin temerrüdünün gerçekleştiği, kat karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenicinin hakları askıda olup arsa sahiplerine karşı edimini yerine getirdiğinde yaptığı devirlerine geçerli olabileceği, yükleniciden pay satın alan kişilerin iyiniyetinin korunamayacağı anlaşılmakla temerrüt nedeniyle kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi ve tapu iptali ve tescil kararının yerinde olduğu belirtilerek başvurunun esastan reddine karar verilmiştir. V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ A. Bozma Kararı 1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı … vekili, davalı … vekili temyiz isteminde bulunmuştur. 2. Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesi 29.06.2020 tarihli 2019/3138 Esas 2020/1909 Karar sayılı kararı ile tapu kayıtlarında davada taraf olmayan 3. kişiler lehine takyidatlar olduğu, bu takyidatların tapu kaydından silinmesine karar verilebilmesi için bu takyidat lehtarlarının davalı sıfatı ile savunma yapmalarının sağlanması ve buna göre davanın esası hakkında karar verilmesi gerektiği, bu lehterların davada taraf olmamasına rağmen, davada taraf olmayan 3. kişilerin haklarını helaldar edecek şekilde hüküm kurulmasının doğru olmadığı belirtilerek kararla birlikte silinmesine karar verilen 1 ve 3 parsel sayılı taşınmazların güncel tapu kayıtları celp edilerek bu tapu kayıtlarında alacaklı konumunda konulan haciz, ipotek vb. takyidat lehdarlarının aleyhine davacılar tarafından usulüne uygun şekilde dava açılmasının sağlanarak, taraf teşkilinin yapılmasından sonra bu dosya ile birleştirilmesini müteakip işin esasının incelenmesi gerektiğinden bahisle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. B. İlk Derece Mahkemesince Bozmaya Uyularak Verilen Karar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile Yargıtay bozma ilamı ile tüm dosya kapsamı değerlendirilerek deliller toplandığı, 3211 ada 1 ve 3 parsel taşınmazlar üzerinde takyidatı (haciz, ipotek vs) bulunan alacaklılara karşı … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/207 Esas sayılı dosyasında husumet yöneltildiği ve söz konusu dosya mahkeme dosyası ile birleştirilmek suretiyle taraf teşkili sağlandığı belirtilerek davacılar ile davalı … arasında düzenlenen 21/01/2012 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshine, … ili … ilçesi … Mah. 3211 ada, 3 no.lu parselde (yeni 20882 ada 3 parsel )davalı …'in adına kayıtlı bulunan 265/266 hissenin ve 1/266 hissenin, … ili … ilçesi … Mah. 3211 ada, 1 no.lu parselin kat irtifaklarının ve davalılar …, …, …, …, … İnşaat Ltd. Şti., …, …, … adlarına olan kat irtifakı bağımsız bölüm tapularının iptali ile davacılar adına tapuya tesciline, … ili … ilçesi … mah. 3211 ada 1 parsel ve 3211 ada 3 parsel (yeni 20882 ada 3 parsel) sayılı taşınmazlarda mahkeme dosyası ile birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2021/207 Esas – 2021/253 Esas sayılı dosyasında davalı sıfatı ile taraf olan davalı alacaklılar tarafından konulan haciz, ipotek vb. Takyidatların tapu kaydından kaldırılmasına, bu dosya ile birleşen … 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2017/539 Esas sayılı dava dosyasında davalılar hakkında açılan davanın taraf yokluğundan (pasif taraf ehliyeti) reddine karar verilmiştir. VI. TEMYİZ A. Temyiz Yoluna Başvuranlar İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı SGK Başkanlığı vekili, davalı … vekili, davalı … Üniversitesi Rektörlüğü vekili, davalı …, … Vergi Dairesi Müdürlüğü, … Müdürlüğü vekili temyiz isteminde bulunmuştur. B. Temyiz Sebepleri 1- Davalı SGK Başkanlığı vekili (haciz alacaklısı) temyiz dilekçesinde; davanın süre/zamanaşımı itirazının değerlendirilmediğini, iyiniyetli 3. kişi olduklarını, tapu siciline … ilkesi gereğince de hakkının korunacağını, tapuya tescil ilkesi gereği bu ilkeye dayanılarak mülkiyet veya ayni hak kazanan iyiniyetli 3. kişilerin kazanımlarının korunacağını, kararın bozulmasını talep etmiştir. 2-Davalı … vekili temyiz dilekçesinde özetle; arsa sahibi ile yüklenici arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olduğunu, dava konusu bağımsız bölümde herhangi bir şerh olmadığından müvekkilinin iyiniyetli olarak taşınmazın mülkiyetini kazandığını ve iyiniyetinin korunması gerektiğini, davalı …'in taşınmazı devraldıktan 5 ay sonra herhangi bir inşaat faaliyeti yapmadan 3211 ada 1 parsel sayılı taşınmazı davalı …'e sattığı, bu devirden yaklaşık 1 yıl sonra kardeşi olan müvekkili …'in taşınmazı satın aldığı, müvekkilinin de … 4. Noterliğinin 04/11/2013 tarihli tarihli düzenleme şeklindeki gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile taşınmazı … …. Züc. İnş. Müh. San. ve Tic. Ltd. Şti.'ye temlik ettiğini, davacıların anlaştığı yükleniciden başka bir yüklenici inşaat başlayarak devam etmesine davacılar engel olmadığından olayların gelişmesine kendi kusurlarının sebep olduğunu, dava konusu taşınmazı devralan yüklenici şirket hakkındaki dava reddedildiğinden o şirketten daire alan müvekkili hakkındaki davanın da reddinin gerektiğini belirterek hükmün bozulmasını talep etmiştir. 3-Davalı … Üniversitesi Rektörlüğü vekili (haciz alacaklısı) temyiz dilekçesinde; asıl dava dosyasında davalı …'in … Üniversitesi … Tıp Fakültesi Hastanesinde almış olduğu sağlık hizmeti karşılığı ödemesi gereken sağlık hizmeti bedelini ödemediğini, ödenmeyen borçtan dolayı anılan kişiye karşı icra takibi başlatıldığını, kesinleşen icra takibinde borçlu adına kayıtlı taşınmaza haciz şerhi konulduğunu, borçlunun halen borcunu ödemediğini, taşınmaz üzerindeki haczinin kaldırılması halinde borcun tahsili imkansızlaşacağından kamu zararı oluşacağını, idarenin iyiniyetli 3. kişi konumunda olduğunu ve kanun gereği kazanımlarının korunacağını, aksinin ispatı gerektiğini, tapuda apkis şerhi olup olmadığının araştırılması gerektiğini, süre ve zamanaşımı itirazlarının değerlendirilmediğini, hükmün bozulmasını talep etmiştir. 4-Davalılar …, Vergi Dairesi Müdürlüğü, … Müdürlüğü vekili 8haciz alacaklısı) temyiz dilekçesinde; temyiz edenlerin hacizlerinin, …'in vergi borçlarından dolayı adına kayıtlı taşınmazlara uygulandığını, … ve … mükellefi …'in idareye olan vergi borçları için adına kayıtlı taşınmazlara haciz uygulanmasında hukuka aykırılık bulunmadığını, idarenin iyiniyetli olup davacılar ile daire borçlusu … arasındaki hukuki ilişkinin kendileri tarafından bilinmesinin mümkün olmadığını, iyi niyetli 3. kişi olduklarını, TMK 1023. maddesi gereği tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanan kişinin hakkının korunacağını, sözleşmenin tapuya şerh edilmediğini, kararın bozulmasını talep etmiştir. C. Gerekçe 1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin feshi, tapu iptal ve tescil istemine ilişkindir. 2. İlgili Hukuk 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 369, 370 ve 371. maddeleri, 6098 sayılı TBK'nın 470-486. maddeleri, 3. Değerlendirme 1.Temyiz olunan nihai kararların bozulması 6100 sayılı Kanunun 371 inci maddesinde yer alan sebeplerden birinin varlığı hâlinde mümkündür. 2.Asıl dava bakımından temyizen incelenen Mahkeme kararının bozmaya uygun olduğu, kararda ve kararın gerekçesinde hukuk kurallarının somut olaya uygulanmasında bir isabetsizlik bulunmadığı anlaşılmakla; davalı … vekilince temyiz dilekçesinde asıl davaya yönelik ileri sürülen nedenler kararın bozulmasını gerektirecek nitelikte görülmemiştir. 3.İlk Derece Mahkemesi tarafından sözleşmenin feshi, tapu iptal ve tescil ile bir kısım davalılar bakımından pasif husumet yokluğu nedeniyle davanın reddine dair verilen karar hakkında davalı …, davalı …, davalı … ve davalı … İnş. San. Tic. Ltd. Şti. vekilleri tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine … Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, verilen kararın davalı … vekili ve davalı … vekilince süresinde temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 15. Hukuk Dairesinin 2019/3138 Esas, 2020/1909 Karar sayılı ve 29.06.2020 tarihli ilamı ile Bölge Adliye Mahkemesi kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi hükmünün bozulmasına karar verilmiştir. Eldeki davada, birleştirilen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosyasının Dairenin bozma kararından sonra, asıl dava ile birleştirildiği anlaşılmaktadır. 3.1.Dosyaların birleşmesi halinde, ilk dosya Yargıtay incelemesinden geçtikten sonra henüz kanun yolları aşamasına gelmemiş yeni bir dosyanın bu dosya ile birleşmesi durumunda, birleşen dosyanın istinaf yoluna tabi olacağı açıktır. Zira davalar birleşmekle dahi bağımsızlıklarını korur, ayrı dosya olma özelliğini devam ettirirler. Daha önce Yargıtay denetiminden geçen asıl dosyanın “İstinaf” kanun yoluna tabi olmadığı açık ise de birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dosyasının dava tarihi 24.03.2021, karar tarihi 13.04.2022 olup birleşen bu dava yönünden bu karar ile ilgili daha önce Yargıtayın bir denetimi de söz konusu olmadığından, anılan kararın ''İstinaf'' kanun yoluna tabi olduğu anlaşılmaktadır. 3.2.Hal böyle olunca, davaların birleştirilmelerine karşın bağımsızlıklarını koruyacakları göz önünde bulundurulmakla birleşen … 1. Asliye Hukuk Mahkemesi 2021/207 Esas sayılı dava dosyası ile ilgili temyiz kanun yolu incelemesi yapılmayıp, davalı SGK Başkanlığı vekili, davalı … Üniversitesi Rektörlüğü vekili, davalı …, … Vergi Dairesi Müdürlüğü, … Müdürlüğü vekilinin temyiz dilekçeleri istinaf dilekçesi olarak kabul edilip, istinaf incelemesi yapılmak üzere birleşen dosyanın Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmek üzere İlk Derece Mahkemesine iadesine karar vermek gerekmiştir. VII. KARAR Açıklanan sebeplerle; Asıl dava yönünden davalı … vekilinin yerinde görülmeyen tüm temyiz itirazlarının reddi ile usul ve kanuna uygun olan kararın ONANMASINA, Birleşen dava dosyasının istinaf incelemesi için Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmek üzere İlk Derece Mahkemesine İADESİNE, Aşağıda yazılı harcın temyiz eden asıl davada davalı …'den alınmasına, 10.01.2024 tarihinde oy çokluğuyla karar verildi. Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(…m.1023) Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya … ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya … ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir. Somut olayda, davacılar ile davalı … arasında 21.01.2012 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahipleri taşınmazlarını yükleniciye tapuda devretmiştir. Yüklenici kat irtifakı kurduktan sonra bir kısım bağımsız bölümleri üçüncü kişilere tapuda satmıştır. Yüklenici, dosya arasındaki bilirkişi raporuna göre 1 nolu parselde inşaatı yaklaşık % 18.67 civarında tamamlamıştır. Temyiz eden davalı/üçüncü kişi …, yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek taşınmazı satın aldğını iyi niyetli olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesi talep etmişlerdir. Tapu maliki üçüncü kişinin bütün haklı savunmalarına rağmen ilk derece mahkemesinin tapu iptali ve tescil yönünden davanın kabulüne karar vermesi TMK nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya … ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalıların kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalının kötü niyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, temyiz eden davalı …’ in mülkiyet hakkının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Yerel mahkeme ve istinaf mahkemesinin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara aykırı olan gerekçeleri de dikkate alınarak ilk derece mahkemesi kararının temyiz eden davalı/tapu maliki açısından bozulması gerekirken, Dairemizin Sayın çoğunluğunun onanma kararına muhalifim.

6. Hukuk Dairesi         2021/6633 E.  ,  2022/1275 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi – K A R A R – Davacı vekilince açılan, sözleşmenin feshi, tapu iptali ve tescil davası sonucunda mahkemece davanın reddine karar verilmiş olup, verilen kararın davacı vekilince temyiz edilmesi üzerine Dairemizce (kapatılan) 15. Hukuk Dairesi 2019/3306 Esas, 2020/2240 Karar sayılı ilamı ile yerel mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir. Bu kez Dairemiz (kapatılan) 15. Hukuk Dairesi kararına karşı davalılar …, …, …, … ile … ve diğer 17 arkadaşı vekillerince karar düzeltme talebinde bulunulmuştur. Dosyadaki yazılara, mahkeme kararında belirtilip Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere göre HUMK’nın 440. maddesinde sayılan nedenlerden hiçbirisine uymayan karar düzeltme isteğinin REDDİNE, fazla yatırılan karar düzeltme harcının davalı … … ve …'a iadesine, 55,00 TL harcın davacıdan, 55,00 TL harcın davalılar … ve diğerlerinden, 44,70 TL harcın davalı …'tan, 168,00 TL harcın davalı …'tan alınmasına, takdiren 660,00 TL para cezasının karar düzeltme isteyenlerden alınarak Hazineye gelir kaydedilmesine, 09.03.2022 gününde oy çokluğuyla karar verildi. – MUHALEFET ŞERHİ – Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(…m.1023) Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Uygulamada arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldıktan sonra yüklenici henüz edimlerini yerine getirmeden; arsa sahibi, arsa veya kat irtifak tapularını veya bir kısmını yüklenici adına tescil ettirmekte ve yüklenici finans ihtiyacını karşılamak için devredilen bağımsız bölüm veya arsa hisselerini üçüncü kişilere satmaktadır. Arsa payı veya bağımsız bölümlerin satılmasından sonra yüklenici edimlerini yerine getirmediği için sözleşmenin geriye etkili feshedildiği bir realitedir. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Yüklenici adına yapılan tescil işlemini her halde "yolsuz tescil" kabul etmek, toplumda onarılmaz zararlara sebep olmakta ve adalet duygusuna zarar vermektedir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. Sayın çoğunluk, üçüncü kişilerden arsa sahibi ile yüklenici arasında tapu sicili dışında esas borç ilişkisinden doğan sorunları bilmesini beklemekte, buna göre iyiniyetli olmadıkları kabul edilerek adeta bir kötü niyet karinesi icat edilmektedir. Oysa TMK nın 1023. maddesi, iyi niyetle taşınmaz üzerinde aynî hak edinen üçüncü kişilerin tapu siciline olan güvenini yolsuz tescile rağmen korumaktadır. Bir başka değişle, hukuki işlem güvenliği ve tapuya güven ilkesini gerçek hak sahipliğine tercih etmektedir. Kaldı ki, ticari bir risk alarak ve yükleniciye güvenerek arsanın mülkiyetini intikal ettiren, yüklenici seçiminde gerekli özeni göstermeyen, peşin ifa yükümlülüğü olmamasına rağmen arsa tapusunu teminat almadan yükleniciye devreden arsa sahibinin, tapuya güvenmiş olan üçüncü kişiler karşısında korunmaya değer bir yanı da bulunmamaktadır. Keza, arsa sahibinin tapuyu yükleniciye devretmesinin “avans” niteliğinde olduğu, mülkiyetin ancak yüklenicinin tüm borcunu ifa ettikten sonra geçeceğini kabul edilmesi de hukuki dayanağı olan bir kabul değildir. Zira hukukumuzda “yolsuz tescil” terimi mevcut olmasına rağmen “avans tapu” terimi mevcut değildir. Somut olayda, davacı … ile davalı şirket arasında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi belediye taşınmazlarını yükleniciye tapuda devretmiştir. Yüklenici inşaatı % 30 seviyesindeyken terketmiştir. Yüklenici inşaatı terketmeden önce kat irtifakı kurmak suretiyle bağımsız bölümlerin yarısına yakın kısmını üçüncü kişilere satmıştır. Karar düzeltme talebinde bulunan üçüncü kişiler(üçüncü kişilerden devralan dördüncü kişiler) yargılamanın tüm aşamalarında tapuya güvenerek taşınmazı satın aldıklarını iyi niyetli olduklarını belirtmelerine ve özellikle davacı arsa sahibi belediyenin inşaat devam ederken belediye panolarına “Belediye Güvencesiyle Sosyal Konut Projesi” ilanları asılması suretiyle kendilerinin bağımsız bölüm satın almak için teşvik edilerek yüklenicinin haksız eylemine destek olunduğunu belirtmelerine rağmen kapatılan Yargıtay 15. Hukuk Dairesince, İlk Derece Mahkemesinin “tapu iptali ve tescil yönünden davanın reddine” dair kararının bozulmasına karar vermesi, TMK nın 1023. maddesinde düzenlenen "tapuya güven ilkesine" aykırı olmuştur. Anılan ilkeye göre tapuya güvenen kişinin iyi niyetli olduğu karine olarak kabul edilir. Bu karinenin aksini, yani davalıların kötü niyetli olduğunu davacı tarafın ispatlaması gerekir. Somut olayda davacı taraf, “afaki” iddialar dışında davalıların kötüniyetli olduğuna dair hiçbir delil sunamamıştır. Bu nedenle, karar düzeltme isteminde bulunan davalıların mülkiyet iktisabının TMK nın 1023. maddesi gereğince korunması gerekir. Yerel mahkemenin TMK nın 1023. maddesinin amaç ve koruduğu yarara uygun olan kararının bozulmasına ilişkin kapatılan Yargıtay 15. Hukuk Dairesinin kararının kaldırılarak ilk derece mahkemesi kararının “tapu iptali ve tescil talebinin reddine” dair kısmın onanması gerekirken, karar düzeltme talebinin reddine dair Dairemizin Sayın çoğunluğunun kararına muhalifim. – MUHALEFET ŞERHİ – Dava, eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi, tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Yerel mahkemece yapılan yargılama neticesinde verilen kararın temyizi üzerine Dairemizce bozulması üzerine bu sefer bir kısım davalılar tarafından karar düzeltme isteminde bulunulmuştur. Taraflar arasındaki ilişkiyi kısaca özetlediğimizde; davacı arsa sahibi belediye ile davalı yüklenici arasında 26.09.2007 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış, sözleşme konusu taşınmaz tapuda satış gösterilerek davalı yükleniciye devredilmiş, diğer davalılar tarafından da sözleşme konusu taşınmazdan taşınmaz satın alınmış ve tapuda devir yapılmıştır. TMK’nın 1024/2. maddesi gereğince; bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken 3. kişi bu tescile dayanamaz hükmü bulunmaktadır. Aynı maddenin son fıkrası gereğince de, tescilin yolsuz olduğu iyi niyetli olmayan 3. kişilere karşı da ileri sürülebilecektir. TMK’nın 1024. maddesi gereğince iyiniyetin ileri sürülmesi durumunda da ispat külfeti iddiayı ileri süren tarafa ait olacaktır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, arsa sahibinin borcu inşaat yapılacak arsayı yükleniciye devretmek, yüklenicinin borcu ise inşaatı yaparak kararlaştırılan taşınmazların arsa sahibine devretmek şeklinde karşılıklı iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme söz konusudur. Sözleşmenin feshi halinde, iki taraf da aldıklarını iade edeceklerdir. Ancak sözleşme konusu taşınmazdan tapuya güvenerek taşınmaz satın alanların durumunun ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Davaya konu taşınmaz tapuda davalı adına kayıtlıdır ve herhangi bir şerh de bulunmamaktadır. Diğer yönden arsa sahibinin davalılar tarafından bilindiği kabul edilse dahi arsa sahibi kamu kurumu niteliğinde belediyedir. Belediyenin de işin içinde bulunması durumunda 3. Kişilerin ayrı bir güven duyacaklarının kabulü gerekir. Bu hali ile 3. Kişilerin iyiniyeti olarak tapuya güvenerek taşınmaz satın aldıkları yönündeki savunmalarının dikkate alınması gerekir. Bu yönüyle davalıların karar düzeltme istemlerinin bu yönüyle kabulü gerektiği düşüncemle sayın çoğunluğun aksi yöndeki görüşüne katılmamaktayım.

15. Hukuk Dairesi         2019/3138 E.  ,  2020/1909 K. "İçtihat Metni" Mahkemesi :..Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi İlk Derece Mahkemesi :.. 5. Asliye Hukuk Hakimliği Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’nce verilen kararın temyizen tetkiki davalılar ali Diişen ve … vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü: – K A R A R – Asıl ve birleşen davalar, eser sözleşmesinin bir türü olan kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan sözleşmenin feshi, tapu iptâl ve tescil talebine ilişkindir. Davacılar arsa sahipleri, davalılar ise yüklenici ve yükleniciden bağımsız bölüm satın alanlardır. Davacı arsa sahipleri vekili; davacıların, davalı … ile 21.01.2012 tarihli Kat Karşılığı İnşaat Yapımı Arsa Tahsis Sözleşmesi'ni imzaladıklarını, sözleşmeye göre davacıların Konya ili, Karatay ilçesi, 18M1 pafta 20882 Ada, 3 parsel ile Konya ili, Karatay ilçesi, Nakipoğlu Mah., 3211 Ada, 1 parseldeki arsayı davalıya avans olarak devredeceklerini, karşılığında da 2 adet 132.50 m2, 2 adet 131.50 m2. 2 adet 142.50 m2 olmak üzere toplam 6 daire alacaklarını, bu dairelerin, 1 nolu parselde 2. kat ve 4. kat olarak belirlendiğini, davacıların sözleşmedeki edimlerin gerçekleşeceği inancıyla annelerinden kalan arsayı davalıya sözleşme gereği avans olarak devrettiklerini, Sözleşmeye konu dairelerin teslim süresinin inşaat ruhsatı alındıktan sonra 2 yıl + 6 ay olduğunu, inşaat ruhsatının ise maliklerin tapuyu devretmesinden itibaren en geç 4 ay içerisinde alınacak ve inşaata başlanacağını, davacıların, söz konusu tapuları 23.05.2012 tarihinde devrettiklerini ancak davalı yanın inşaat ruhsatını 18.01.2013 tarihinde aldığını, ruhsat alım tarihi kabul edilirse bile inşaatın kendilerine teslim süresinin 18.07.2015 olduğunu, inşaatın bu süre içerisinde tesliminin mümkün olmadığını, dava dilekçesinin hazırlandığı dönemde davalı müteahhidin dava konusu arsa üzerinde bulunan kaba inşaatı sökmeye başladığını, davacının sözleşmenin ifa edileceğine inancının hiçbir şekilde kalmadığını, davalının sözleşmede taahhüt ettiği daireleri 3. kişilere muvazaalı olarak sattığını, bu satışların yapılması ile davacıların davalıya ve sözleşmeye hiçbir inancı kalmadığını, 1 nolu parselde taahhüt edilen 6 dairenin 3. kişiler üzerinde olduğunu, 21.01.2012 tarihli kat karşılığı inşaat yapımı arsa tahsis sözleşmesinin geçmişe etkili olarak feshine,tapu üzerindeki 3. şahıslar lehine konulan devir ya da haciz, ipotek ve sair işlemlerin yolsuz olması nedeniyle silinerek davacılar adına aynen tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Birleşen 2017/230 Esas sayılı dosyada davacı vekili, 1 nolu parsel yönünden … ve Şehir Mak. Züc. İnş. Müh. San. Tic. Ltd. Şti.’ye karşı dava açmak üzere verilen süreye istinaden sözleşmenin feshi ile arsaların davacı arsa sahiplerine devir payları oranında iadesi ve dosyaların birleştirilmesi talep edilmiştir. Birleşen 2017/539 Esas sayılı dosyada davacı vekili, 1 nolu parselde kat irtifakı kurulmadan önce bir kısım hisselerin dava dışı … ve …’a devredildiği anlaşıldığından bu kişileri davaya dahil etmek üzere davacı vekiline verilen süreye istinaden sözleşmenin feshi ile arsaların davacı arsa sahiplerine devir payları oranında iadesi ve dosyaların birleştirilmesi talep edilmiştir. Asıl ve birleşen dosyada davalılar vekilleri genel olarak; sözleşmede belirlenen teslim süresinin henüz dolmadığını ve tapuya güvenerek taşınmazı satın aldklarını beyanla davanın reddini savunmuşlardır. İlk derece mahkemesi olan …5. Asliye Hukuk mahkemesince davanın bir kısım davalılar yönünden kabulüne, bir kısım davalılar yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiş, verilen kararın bir kısım davalılar vekilince istinaf edilmesi üzerine Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi'nin 09.07.2019 tarih, 2019/453 Esas, 2019/517 Karar sayılı kararı ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş, verilen karar bir kısım davalılar vekili tarafından yasal süresi içerisinde temyiz edilmiştir. İlk derece mahkemesince yapılan yargılama sonucu bir kısım davalılar yönünden dava kabul edilerek tapuların iptali ile tescil kararı verilmiş ve gerekçeli kararın 2 nolu bendinde tapusu iptal edilip davacılar adına tescil kararı verilen Konya ili Karatay ilçesi Nakipoğlu mah. 3211 ada, 1 ve 3 parsel sayılı taşınmazlarda davalıların alacaklıları tarafından konulan haciz, ipotek vb. takyidatların tapu kaydından silinmesine de karar verilmiştir. Gerçektende dosyaya celp edilen tapu kayıtlarında davada taraf olmayan 3. kişiler lehine takyidatlar olduğu anlaşılmaktadır. Bu takyidatların tapu kaydından silinmesine karar verilebilmesi için bu takyidat lehtarlarının bir başka deyişle; tapuda lehine takyidat konulan kişilerin davada taraf olması ve bu lehtarların davalı sıfatı ile savunma yapmalarının sağlanması ve buna göre davanın esası hakkında karar verilmesi gerekir. Bu lehterların davada taraf olmamasına rağmen, davada taraf olmayan 3. kişilerin haklarını helaldar edecek şekilde hüküm kurulması doğru olmamış, kararın bu yönden bozulması gerekmiştir. O halde mahkemece yapılacak iş; kararla birlikte silinmesine karar verilen Konya ili Karatay ilçesi Nakipoğlu mah. 3211 ada, 1 ve 3 parsel sayılı taşınmazların güncel tapu kayıtları celp edilerek bu tapu kayıtlarında alacaklı konumunda konulan haciz, ipotek vb. takyidat lehdarlarının aleyhine davacılar tarafından usulüne uygun şekilde dava açılmasının sağlanarak, taraf teşkilinin yapılmasından sonra bu dosya ile birleştirilmesini müteakip işin esasının incelenerek karar verilmesinden ibarettir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü hükmün BOZULMASINA, ödenenden 5766 sayılı Kanun'un 11. maddesi ile yapılan değişiklik gereğince Harçlar Kanunu 42/2-d maddesi uyarınca alınması gereken 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı …'e, 218,50 TL Yargıtay başvurma harcının mahsup edilerek, varsa fazla alınan temyiz harcının temyiz eden davalı …'e iadesine, 6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi’ne gönderilmesine, 29.06.2020 gününde kesin olmak üzere oybirliğiyle karar verildi.