Devremülk Sahiplerinin Hakları ve Yükümlülükleri

Devremülk Hakkının Hukuki Niteliği ve Kurulma Şartları

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 57 kapsamında devre mülk hakkı; konut niteliği taşıyan bir yapının ya da bağımsız bölümün paydaşları yararına, yılın belirli zaman dilimlerinde yararlanma yetkisi tanıyan ve paylı mülkiyet payına bağlı biçimde tesis edilen bir irtifak hakkı olarak tanımlanır. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 58 gereğince bu hak ancak mesken niteliğindeki, kat mülkiyetine yahut kat irtifakına bağlanmış ya da müstakil yapılarda vücut bulabilir; hak sahiplerinin de ilgili taşınmazda paydaş sıfatını haiz olması aranır. Kat mülkiyetine tabi birden fazla bağımsız bölümün bulunması durumunda, yönetim planında aksine bir hüküm yer almadıkça bu bölümlerin bir kısmı üzerinde devre mülk tesis edilmesi diğer maliklerin onayına tabi tutulmaz.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 61 f. 1 gereğince devre mülk tesis edilecek yapı veya bağımsız bölümlerde ortak malikler arasındaki devre süreleri, devir ve teslim işlemleri, yararlanma usulleri, yöneticilerin belirlenmesi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım dönemi ve bakım masrafları devre mülk sözleşmesinde düzenlenir. Bütün hak sahiplerince imzalanan bu sözleşme resmi senede eklenir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir. Kat Mülkiyeti Kanunu m. 58 uyarınca resmi senette aksi kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak paydaşlar arasında eşit biçimde belirlenir. Kanunun 59. maddesi doğrultusunda hakkın yılın belirli dönemlerine ayrılması ve bu sürenin 7 günden az olmaması zorunludur; daha uzun kullanım süresi talep edenlerin süreyi 7 günün katları şeklinde artırabileceği kabul edilmektedir.

Devremülk Maliklerinin Yararlanma ve Tasarruf Hakları

Devremülk sahibi, kendi payına özgülenen dönemlerde devremülk konusu yapıdan konut olarak yararlanır ve bu hakkın kurulduğu taşınmazların eklenti ile ortak kullanım alanlarını kendisine ait süre içinde kullanma hakkına sahiptir. Devremülk sahibi kendi payını devrederek bu paya özgülenen yararlanma hakkını devredebileceği gibi, mülkiyet payı mirasçılara da geçebilir ve kişi sahip olduğu gayrimenkulün niteliklerini ve süresini içeren tapuyu mirasçılarına bırakabilir. Ayrıca devremülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 59 uyarınca sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir. Sözleşmede engel bir düzenleme yer almadığı sürece hak sahibi taşınmazdan yararlanmayı bedelli veya bedelsiz devredebileceği gibi tahsis edilen dönemini kiraya da verebilir. Bu doğrultuda devre mülk sahiplerinin belirli bildirim ve form prosedürlerini tamamlayarak dönemlerini doğrudan ya da tesis yönetimi aracılığıyla kiraya vermeleri mümkündür. Devre mülk kiralamalarında Türk Borçlar Kanunu'nun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri uygulanır. Ayrıca devre mülk maliklerinin tesis yönetimine katılma hakları da gündeme gelebilir.

Kullanım Özeni, Masraflar ve Aidat Yükümlülükleri

Devremülk sahibi, kendisine tahsis edilen süre boyunca taşınmazı sözleşmede kararlaştırıldığı üzere ona uygun ve özenle kullanmak, taşınmaza zarar verici davranışlardan sakınmakla yükümlüdür. Alışılmış kullanma dışında taşınmazın özünü etkileyecek, ona zarar verecek, değerini düşürecek veya varlığını tehdit edecek davranışlar sergilenmemelidir; bu tür davranışlar neticesinde taşınmazda bir ayıp veya bozukluk meydana gelirse hak sahibi bunu onarmak ve tadil ettirmek durumundadır. Sözleşmede tadilat ve yenileme sorumluluklarının düzenlenmediği hallerde de devremülk sahipleri, taşınmazı kullanmalarından doğan ayıpları gidermekle yükümlüdür.

Her devre mülk sahibi kendisine isabet eden ortak gider paylarını ve gerekli avansları ödemekle yükümlüdür. Yapının bakım ve onarım masraflarını karşılamak üzere tahsil edilen yıllık aidatların aksatılmadan ödenmesi gerekir. Devre mülk hakkının fiilen kullanılmaması aidat borcunu düşürmediği gibi, yönetimin yükümlülüklerini yerine getirmediği iddiası da tek başına aidat ödememe için haklı gerekçe sayılmamakta ve ödenmeyen aidatlar icra takibine konu edilebilmektedir. Bununla birlikte, aidat ödemesini kesmeden önce sözleşmeyle taahhüt edilen sosyal imkânların sağlanıp sağlanmadığının incelenmesi ve devre mülk sözleşmesinin iptali yollarına başvurulması gerektiği de belirtilmektedir. Hak sahibinin taşınmazı fiilen kullandığı dönemde tahakkuk eden elektrik ve su benzeri tüketim giderleri ise doğrudan kullanıcı devre mülk sahibi tarafından karşılanır.

Devremülk Yönetimi ve Temsilcilik

Kat Mülkiyeti Kanunu m. 61 f. 2 gereğince, devremülk hakkı kurulan her yapı veya bağımsız bölüm için ortak malikler kendi aralarından veya dışarıdan bir gerçek veya tüzel kişiyi yönetici ve kat malikleri kuruluna temsilci olarak tayin ederler. Kat Mülkiyeti Kanunu'nun genel hükümlerine göre atanan yöneticilere devremülk yöneticiliği ile ilgili görevler de verilebilir. Devremülk hakkı sahiplerinin hak, borç, yetki ve sorumluluklarının tespiti ile uyuşmazlıkların çözümünde, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.

Sözleşmeye Aykırılık, Cayma Hakkı ve Sözleşmenin İptali

Devremülk ilişkisinde sözleşmeye aykırılık hallerinde Türk Borçlar Kanunu kapsamında genel hükümlere başvurulur. Satıcının sözleşmeye aykırı davrandığı ihtimalde sözleşmeden dönülerek dava yoluyla devremülk sözleşmesinin iptali ve ödenmiş olan bedelin faiz ile iadesi talep edilebilir. Devre mülk iptaline ilişkin hususlar Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği'nde düzenlenmiştir. Yönetmelik m. 8 f. 2 uyarınca satıcı veya sağlayıcı, yönetmelik ekinde yer alan cayma formunu sözleşmenin kurulduğu anda yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısıyla tüketiciye vermek zorundadır. Tüketici bu formu kullanabileceği gibi, cayma kararını bildiren açık bir beyanda da bulunabilir.

Devre Tatil ve Uzun Süreli Tatil Hizmeti Sözleşmeleri Yönetmeliği m. 8 f. 1 uyarınca devre mülk sözleşmelerinde cayma hakkının kullanıldığına dair bildirimin, cayma hakkı süresi dolmadan noterlikler aracılığıyla satıcı veya sağlayıcıya yöneltilmesi yeterlidir. Yönetmeliğin 7. maddesinin birinci fıkrası uyarınca tüketici, sözleşmenin kurulmasından itibaren on dört gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayma hakkını kullanabilir. Tapu devri yapılmamış sözleşmelerde noter ihtarına gerek olmadığı yönünde görüşler ileri sürülse de yönetmelik devre mülklerde noter bildirimini temel kural olarak düzenlemektedir. Yasal cayma süresi içinde bildirimde bulunulmamış olsa bile satıcı veya sağlayıcının kanuni yükümlülüklerine yahut taahhütlerine aykırı davranması halinde sürenin dolmasından sonra da devre mülkün iptali talep edilebilir. Yönetmelik m. 8 f. 4 gereğince cayma hakkının kullanılmasıyla devre tatil sözleşmeleri ile buna bağlı akdedilen yeniden satış, değişim ve diğer tüm sözleşmeler herhangi bir cezai şart yükümlülüğü doğmaksızın kendiliğinden sona erer.

Devremülk Uyuşmazlıklarında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Noter aracılığıyla cayma hakkının kullanılmasına rağmen satıcı sözleşme aslını, alınan senetleri ve yapılan ödemeleri iade etmiyor ve devredilen tapuyu geri almıyorsa dava açılması yoluna gidilir; açılan iptal davası sonucunda mahkeme kararıyla devremülk sözleşmesi geçersiz hale gelebilmekte ve devredilen tapu iptal edilebilmektedir. Alıcı tüketici sıfatını taşıyorsa, henüz tapu devri yapılmamışsa ve ödenen bedel Tüketici Hakem Heyetinin yetki sınırı içinde kalıyorsa ödenen bedellerin iadesi ve sözleşmenin iptali için heyete başvurulabilir. Alıcının ticari maksatla hareket etmediği durumlarda 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uyarınca görevli mahkeme tüketici mahkemesidir. Alıcının çok sayıda devremülk alarak toplu kiraya vermek veya daha yüksek fiyattan satmak gibi ticari amaçla hareket ettiği hallerde ise asliye ticaret mahkemesi görevlidir.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 12 f. 1 gereğince taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar ile taşınmazın zilyetliğine yahut alıkoyma hakkına dair davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca irtifak haklarına ilişkin davalar da üzerinde irtifak kurulan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür; dava birden fazla taşınmazı ilgilendiriyorsa taşınmazlardan birinin bulunduğu yerde diğerleri hakkında da açılabilir. Tapu devrinin tamamlandığı ihtilaflarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin yetkisi öne çıkarken; tapu devri yapılmayan uyuşmazlıklarda satıcı veya sağlayıcının yerleşim yeri mahkemesi yetkili gösterilmekle birlikte, alıcının tüketici olduğu hallerde 6502 sayılı Kanun m. 73 f. 5 kapsamında tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de dava açılabilmektedir. Görev ve yetkinin belirlenmesinde devremülkün şahsi veya ticari amaçla alınması, satın alınan devre sayısı ve devremülkün bulunduğu il gibi kriterler de dikkate alınmaktadır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy