Müteahhit Yükümlülükleri ve Arsa Sahibinin Hakları

Müteahhidin Özen, Sadakat ve Bizzat İfa Borcu

Müteahhit, üstlendiği eseri meydana getirirken arsa sahibinin meşru menfaatlerini korumak, edimlerini sadakat ve özenle ifa etmekle yükümlüdür. Türk Borçlar Kanunu m. 471 uyarınca yüklenicinin özen borcunun kapsamı belirlenirken, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin sergilemesi gereken mesleki ve teknik davranış standartları esas alınır. Sözleşmede veya dürüstlük kuralı çerçevesinde teamülde aksine bir düzenleme bulunmadıkça, inşaatın yapımı için lüzumlu bütün araç ve gereçleri temin etme borcu müteahhide aittir.

Eser sözleşmesinde yüklenici işi bizzat ifa etmek veya kendi idaresi altında tamamlatmakla mükelleftir; ancak yapının tamamlanmasında yüklenicinin şahsi kabiliyeti belirleyici değilse işin başkasına gördürülmesi mümkündür. Müteahhidin inşaatın belirli kısımlarını alt yüklenicilere veya taşeronlara devretmesi, arsa sahibine karşı taşıdığı sorumluluğu ortadan kaldırmaz. Müteahhit, çalıştırdığı taşeronların sebep olduğu her türlü imalat hatasından, gecikmeden ve ayıptan dolayı arsa sahibine karşı bizzat sorumludur.

İnşaat Sırasında Gecikme ve Aykırılıklara Karşı Önlemler

Müteahhidin inşaata kararlaştırılan tarihte başlamaması, sözleşmeye aykırı biçimde işi geciktirmesi ya da arsa sahibine isnat edilemeyecek bir engelin varlığı sebebiyle bütün objektif tahminlere göre teslim tarihine yetiştiremeyeceğinin kesinleşmesi hâlinde arsa sahibi korunur. Türk Borçlar Kanunu m. 473/1 gereğince arsa sahibi, sözleşmede teslim için öngörülen vade tarihini beklemek zorunda kalmaksızın sözleşmeden dönebilir.

İnşaatın yapım süreci devam ederken yapının müteahhidin kusuru nedeniyle ayıplı ya da sözleşme şartlarına aykırı biçimde üretileceği açıkça anlaşılırsa, Türk Borçlar Kanunu m. 473/2 hükmü devreye girer. Arsa sahibi, tespit edilen eksiklik veya aykırılığın giderilmesi için müteahhide uygun bir süre tanıyabilir; verilen sürede aykırılık giderilmediği takdirde masraf ve hasarı müteahhide ait olmak üzere inşaatın onarımının veya devamının üçüncü bir kişiye devredileceğini ihtar edebilir.

Temerrüt Hâlinde Seçimlik Haklar ve Tasfiye Rejimi

Teslim tarihinin geçmesine rağmen inşaatın tamamlanmaması durumunda arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu m. 125 kapsamında temerrüt haklarını kullanabilir. Bu çerçevede arsa sahibi, her zaman borcun ifasını ve gecikmeden kaynaklanan zararlarının tazminini isteyebileceği gibi; aynen ifadan ve gecikme tazminatından vazgeçtiğini derhâl bildirerek ifa edilmemeden doğan müspet zararını talep edebilir ya da sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönüldüğünde tarafların karşılıklı ifa yükümlülükleri sona erer ve verilen edimlerin iadesi talep edilir; müteahhit temerrütte kusurlu olmadığını ispatlayamadığı takdirde menfi zarardan da sorumlu tutulur.

Kat karşılığı inşaat ilişkilerinde sözleşmeden dönme veya fesih aşamasında inşaatın tamamlanma seviyesi tasfiyenin niteliğinde belirleyici olmaktadır. İnşaat seviyesinin yüzde 90 oranının altında kaldığı durumlarda sözleşmenin geriye etkili olarak tasfiyesi ve müteahhide devredilmiş olan arsa paylarının iptali sonucu öngörülürken; yapının yüzde 90 ve üzerinde bitirilmiş olması hâlinde feshin ileriye etkili sonuç doğurması gerektiği kabul edilmektedir.

İnşaatın tamamlanma düzeyi belirlenirken yalnızca kaba inşaatın vaziyeti dikkate alınmaz. Yapılacak teknik bilirkişi keşfi sonucunda statik, mekanik, elektrik tesisatı, mimari proje ve tüm ince işler dâhil olmak üzere yapının toplam iş hacmi içindeki imalat yüzdesi hesaplanır.

Yarım Kalan İnşaatta Nama İfaya İzin Yolu

Müteahhidin inşaatı terk etmesi veya edimini sürdürmemesi durumunda arsa sahibi sözleşmeyi feshetmek zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu m. 113 uyarınca yapma borcunun borçlu tarafından ifa edilmemesi hâlinde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya bir başkası tarafından ifasına izin verilmesini talep edebilir ve aykırı durumun ortadan kaldırılması için yetkilendirilebilir. Bu doğrultuda arsa sahibi mahkemeden alacağı nama ifa izni ile inşaatı tamamlatabilir; yaptığı masrafları ise müteahhide isabet eden bağımsız bölümlerin mahkeme kanalıyla satışı yoluyla tahsil edebilir.

Yapı Kullanma İzin Belgesi ve Gecikme Tazminatı

Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça yapı kullanma izin belgesinin (iskan) alınması yüklenicinin asli edim yükümlülükleri arasındadır. İskan belgesi temin edilmeden fiilen kullanımına başlanan bağımsız bölümler hukuken eksiksiz teslim edilmiş sayılmaz. Anahtar teslim koşuluyla yapılan sözleşmelerde iskan ruhsatının alınması taahhüdün zorunlu bir parçası olup bu ruhsatın bulunmaması hukuki ayıp niteliğindedir. İskan alınmadığı sürece arsa sahibi, sözleşmede ayrıca bir kira tazminatı klozu bulunmasa dahi teslimdeki gecikme sebebiyle taşınmazın rayiç kira bedeli üzerinden gecikme tazminatı talep edebilir.

Ayıplı İmalat Karşısında Haklar ve Yasal Sınırlar

Teslim sonrasında eserde teknik veya hukuki ayıp saptanması hâlinde arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu m. 475 uyarınca seçimlik haklara sahiptir. Eser kabule zorlanamayacak derecede kusurlu ise sözleşmeden dönme, eseri alıkoyarak ayıp oranında bedel indirimi isteme veya aşırı masraf gerektirmediği takdirde masrafı müteahhide ait olmak üzere ücretsiz tamirat talep etme hakları mevcuttur. Arsa sahibinin genel hükümlere göre doğan tazminat hakları saklı tutulmuştur.

Seçimlik hakların kullanımında kanuni bir sınırlama bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu m. 475/3 uyarınca eser, iş sahibinin taşınmazı üzerinde inşa edilmiş ve yapının sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracak nitelikte ise iş sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz; bu hâlde bedel indirimi veya ücretsiz onarım yollarına başvurulabilir. Tüm bu hakların icrasında Türk Medeni Kanunu m. 2 gereğince dürüstlük kuralı gözetilir ve hakkın açıkça kötüye kullanılmasını hukuk düzeni korumaz.

Zamanaşımı Süreleri ve İleri Sürülme Usulü

Genel kural olarak Türk Borçlar Kanunu m. 146 gereğince aksine hüküm bulunmayan her alacak on yıllık zamanaşımına tabidir. Eser sözleşmelerinde ise Türk Borçlar Kanunu m. 147/6 uyarınca, yüklenicinin edimlerini ağır kusuruyla hiç veya gereği gibi ifa etmemesi durumu ayrık tutulmak şartıyla, sözleşmeden doğan alacaklar beş yıllık zamanaşımına tabi kılınmıştır.

Ayıplı yapılardan kaynaklanan davalarda Türk Borçlar Kanunu m. 478 hükümleri tatbik edilir. Ayıba dayalı dava hakkı taşınmaz yapılarda teslim tarihinden itibaren beş yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar; yüklenicinin ağır kusurunun varlığı hâlinde ise bu süre yirmi yıla uzar. Eser sözleşmesine ve ayıba dayalı zamanaşımı süreleri mahkemece kendiliğinden dikkate alınamaz; borçlu veya yüklenici tarafından defi yoluyla süresi içinde ileri sürülmesi şarttır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy