Gayrimenkul Hukuku

Projeye Aykırı İnşaatta Arsa Sahibinin Hakları

by Avukat Erdal Ersoy
Projeye Aykırı İnşaatta Arsa Sahibinin Hakları

Yüklenicinin Özen Borcu ve Projeye Aykırılığın Hukuki Niteliği

Eser ve arsa payı karşılığı inşaat ilişkilerinde yüklenici, yüklendiği edimleri arsa sahibinin haklı menfaatlerini gözeterek sadakat ve özenle yerine getirmekle yükümlüdür. Bu sorumluluğun kapsamı belirlenirken benzer işleri yürüten basiretli bir yüklenicinin uyması gereken mesleki ve teknik kurallar temel ölçüt alınır. Dolayısıyla yüklenici, onaylı mimari projelere, fen kurallarına ve sözleşme şartlarına uygun bir yapı meydana getirmek zorundadır.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 471Kaynağı aç
MADDE 471- Yüklenici, üstlendiği edimleri işsahibinin haklı menfaatlerini gözeterek, sadakat ve özenle ifa etmek zorundadır. Yüklenicinin özen borcundan doğan sorumluluğunun belirlenmesinde, benzer alandaki işleri üstlenen basiretli bir yüklenicinin göstermesi gereken meslekî ve teknik kurallara uygun davranışı esas alınır. Yüklenici, meydana getirilecek eseri doğrudan doğruya kendisi yapmak veya kendi yönetimi altında yaptırmakla yükümlüdür. Ancak, eserin meydana getirilmesinde yüklenicinin kişisel özellikleri önem taşımıyorsa, işi başkasına da yaptırabilir. Aksine âdet veya anlaşma olmadıkça yüklenici, eserin meydana getirilmesi için kullanılacak olan araç ve gereçleri kendisi sağlamak zorundadır. 2. Malzeme bakımından

İnşaat sürecinde sözleşmeye aykırılık ile kamu hukukunu ilgilendiren imar mevzuatına aykırılık birbirinden bağımsız sonuçlar doğurabilir. Sözleşmede belirli nitelikte bir malzeme kararlaştırılmışken müteahhidin onaylı projeye uygun olsa dahi farklı veya alt kalitede bir malzeme kullanması sözleşmenin ihlali anlamına gelir. Buna karşılık arsa sahibi ile müteahhit kendi aralarında anlaşsalar dahi onaylı ruhsat ve eklerine aykırı yapılan imalatlar idari yaptırımlara sebebiyet verir.

Projeye aykırılık iddialarında eksik iş ile ayıplı iş ayrımının yapılması hukuki koruma yolları bakımından önem taşır. Sözleşme veya projede bulunması öngörülen bir teknik veya fiziki unsurun hiç imal edilmemesi eksik iş niteliğindedir. Buna karşılık söz konusu imalatın yapılmış olmasına rağmen projeye, onaylı ruhsata veya teknik kurallara uygun nitelikte bulunmaması ayıplı ifa olarak değerlendirilir.

Müteahhidin Projede Tek Taraflı Değişiklik Yapma Yasağı

Sözleşmede arsa sahibi tarafından açıkça verilmiş bir yetki bulunmadığı müddetçe yüklenici projede kendiliğinden esaslı değişikliklere gidemez. Arsa sahibinin hak ve menfaatlerini doğrudan etkileyen değişiklikler sözleşmeye açık aykırılık oluşturur. Bu kapsamda arsa sahibine düşecek bağımsız bölümün metrekare olarak küçültülmesi, katının veya konumunun değiştirilmesi, projede yer alan teras, balkon, tahsisli otopark veya deponun kaldırılması yahut ortak alanların yüklenicinin bağımsız bölümüne eklenmesi gibi tek taraflı müdahaleler hukuka aykırıdır.

İnşaat Devam Ederken Kullanılabilecek Haklar

İnşaatın yapımı esnasında yapının yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı ya da sözleşmeye aykırı şekilde tamamlanacağı açıkça anlaşılırsa, arsa sahibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca yükleniciye aykırılığı gidermesi için uygun bir mehil verebilir. Yapılacak ihtarda aykırılığın verilen sürede düzeltilmemesi hâlinde, meydana gelecek hasar ve masraflar yükleniciye ait olmak üzere tamiratın veya işe devamın üçüncü bir kişiye yaptırılacağı bildirilebilir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 473Kaynağı aç
MADDE 473- Yüklenicinin işe zamanında başlamaması veya sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi ya da işsahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden bütün tahminlere göre yüklenicinin işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceği açıkça anlaşılırsa, işsahibi teslim için belirlenen günü beklemek zorunda olmaksızın sözleşmeden dönebilir. Meydana getirilmesi sırasında, eserin yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, işsahibi bunu önlemek üzere vereceği veya verdireceği uygun bir süre içinde yükleniciye, ayıbın veya aykırılığın giderilmesi; aksi takdirde hasar ve masrafları kendisine ait olmak üzere, onarımın veya işe devamın bir üçüncü kişiye verileceği konusunda ihtarda bulunabilir. 4. Ayıp sebebiyle sorumluluk a. Ayıbın belirlenmesi

Yüklenicinin inşaata zamanında başlamaması, işi sözleşmeye aykırı biçimde aksatması ya da arsa sahibine yüklenemeyecek nedenlerle yaşanan gecikmeler sonucu kararlaştırılan tarihte eseri teslim edemeyeceğinin açıkça görülmesi hâlinde ise arsa sahibi teslim gününü beklemek zorunda kalmaksızın sözleşmeden dönebilir.

Teslim Sonrası Muayene, İhbar ve Delil Tespiti

Yapının teslim edilmesinden sonra arsa sahibi, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri incelemek ve tespit ettiği ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek durumundadır. İnceleme sürecinde taraflardan her biri, masrafını üstlenmek koşuluyla yapının bilirkişi marifetiyle incelenmesini ve sonucun yazılı bir raporla belgelenmesini talep edebilir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 474Kaynağı aç
MADDE 474- İşsahibi, eserin tesliminden sonra, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz eseri gözden geçirmek ve ayıpları varsa, bunu uygun bir süre içinde yükleniciye bildirmek zorundadır. Taraflardan her biri, giderini karşılayarak, eserin bilirkişi tarafından gözden geçirilmesini ve sonucun bir raporla belirlenmesini isteyebilir. b. İşsahibinin seçimlik hakları

Projeye aykırı imalatların ileri sürülmesi ve ispatı için somut tespitlerin yapılması gerekir. Bağımsız bölümlerin alanı, ortak kullanım alanları veya taşıyıcı unsurlardaki aykırılıkların ortaya konulabilmesi amacıyla belediye ruhsat işlem dosyası, statik ve mimari projeler ile fiilî durum mahkeme kanalıyla yaptırılacak delil tespiti ve teknik bilirkişi incelemesi yoluyla karşılaştırılabilir.

Ayıba Karşı Seçimlik Haklar ve Sözleşmeden Dönme Sınırı

Yüklenicinin sorumlu olduğu ayıplı imalatlarda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesi gereğince iş sahibinin kullanabileceği seçimlik haklar bulunmaktadır. Yapı arsa sahibinin kullanamayacağı veya kabule zorlanamayacağı derecede ayıplı ya da projeye aykırı ise sözleşmeden dönme; yapıyı alıkoyarak ayıp oranında bedel indirimi talep etme veya aşırı bir gider gerektirmediği takdirde masrafları yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım isteme hakları gündeme gelir. Bu seçimlik hakların yanı sıra genel hükümlere dayalı maddi tazminat talep etme hakkı saklıdır.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 475Kaynağı aç
MADDE 475- Eserdeki ayıp sebebiyle yüklenicinin sorumlu olduğu hâllerde işsahibi, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir: 1. Eser işsahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olursa sözleşmeden dönme. 2. Eseri alıkoyup ayıp oranında bedelden indirim isteme. 3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları yükleniciye ait olmak üzere, eserin ücretsiz onarılmasını isteme. İşsahibinin genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Eser, işsahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup, sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa işsahibi, sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. c. İşsahibinin sorumluluğu

Buna karşın kanun koyucu arsa üzerinde inşa edilen yapılar için dönme hakkına özel bir istisna getirmiştir. Eser arsa sahibinin kendi taşınmazı üzerinde meydana getirilmişse ve yapının yıkılıp kaldırılması aşırı zarar doğuracak mahiyette ise arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını kullanamaz. Bu ihtimalde bedel indirimi, ücretsiz tamirat veya şartları mevcutsa tazminat yollarına gidilmesi gerekir.

İmar Mevzuatına Aykırılık Hâlinde Durdurma, Mühürleme ve Yıkım Prosedürü

Ruhsata, ruhsat eki projelere veya ruhsatsız yapılabilecek yapılarda onaylı projelerine aykırı inşaat yapıldığı tespit edildiğinde 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesi devreye girer. Yetkili belediye veya valilikçe o andaki inşaat durumu derhal tespit edilir, yapı mühürlenir ve yapım faaliyeti durdurulur.

3194 sayılı İMAR KANUNU m. 32Kaynağı aç
Madde 32 – Bu Kanun hükümlerine göre; ruhsat alınmadan yapıya başlandığı veya ruhsat ve eklerine veya ruhsat alınmadan yapılabilecek yapılarda projelerine ve ilgili mevzuatına aykırı yapı yapıldığı ilgili idarece tespiti, fenni mesulce (…)[36] tespiti ve ihbarı veya herhangi bir şekilde bu duruma muttali olunması üzerine, belediye veya valiliklerce o andaki inşaat durumu tespit edilir. Yapı mühürlenerek inşaat derhal durdurulur. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine kaydedilmek üzere ilgili idaresince tapu dairesine en geç yedi gün içinde yazılı olarak bildirilir. Aykırılığın giderildiğine dair ilgili idaresince tapu dairesine bildirim yapılmadan beyanlar hanesindeki kayıt kaldırılamaz.[37] Durdurma, yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır. (Değişik cümle:14/2/2020-7221/10 md.) Bu tebligatın bir nüshası muhtara bırakılır, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne gönderilir. Bu tarihten itibaren en çok bir ay içinde yapı sahibi, yapısını ruhsata uygun hale getirerek veya ruhsat alarak, belediyeden veya valilikten mühürün kaldırılmasını ister. Ruhsata aykırılık olan yapıda, bu aykırılığın giderilmiş olduğu veya ruhsat alındığı ve yapının bu ruhsata uygunluğu, inceleme sonunda anlaşılırsa, mühür, belediye veya valilikçe kaldırılır ve inşaatın devamına izin verilir. Aksi takdirde, ruhsat iptal edilir, ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni veya il idare kurulu kararını müteakip, belediye veya valilikçe yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir. (Ek cümleler:14/2/2020-7221/10 md.) Yapı tatil tutanağının düzenlendiği tarihten itibaren bir ay içinde yapı sahibi tarafından yapının ruhsata uygun hale getirilmediğinin veya ruhsat alınmadığının ilgili idaresince tespit edilmesine rağmen iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan yapılar ile hakkında yıkım kararı alınmış olmasına rağmen altı ay içinde ilgili idaresince yıkılmayan yapılar, yıkım maliyetleri döner sermaye işletmesi gelirlerinden karşılanmak üzere Bakanlıkça yıkılabilir veya yıktırılabilir. Yıkım maliyetleri %100 fazlası ile ilgili idaresinden tahsil edilir. Bu şekilde tahsil edilememesi halinde ilgili idarenin 5779 sayılı Kanun gereğince aktarılan paylarından kesilerek tahsil olunur. Tahsil olunan tutarlar, Bakanlığın döner sermaye işletmesi hesabına gelir olarak kaydedilir. (Ek fıkra:29/11/2018-7153/15 md.) İdare tarafından ruhsata bağlanamayacağı veya aykırılıkların giderilemeyeceği tespit edilen yapıların ruhsatı üçüncü fıkrada düzenlenen bir aylık süre beklenmeden iptal edilir ve mevzuata aykırı imalatlar hakkında beşinci fıkra hükümleri uygulanır. Umumi hizmetlere ayrılan yerlerde muvakkat yapılar:

Durdurma kararı, düzenlenen yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; belgenin bir nüshası muhtara bırakılırken bir nüshası da ilgili Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilir. Ayrıca yapının imar mevzuatına aykırı olduğu bilgisi idare tarafından en geç yedi gün içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın beyanlar hanesine tescil edilir. Aykırılık giderildiğine dair idari bildirim yapılmadıkça bu şerh kaldırılamaz.

Ruhsata aykırılığın giderilmemesi veya ruhsat alınmaması hâlinde ruhsat iptal edilir. Ruhsata aykırı veya ruhsatsız yapılan bina, belediye encümeni yahut il idare kurulu kararını müteakip belediye veya valilikçe yıktırılır ve yıkım masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Bir aylık süreye rağmen yapının ruhsata uygun hâle getirilmediği tespit edilmesine karşın iki ay içinde hakkında yıkım kararı alınmayan ya da yıkım kararı bulunmasına rağmen altı ay içinde yıkılmayan yapılar hakkında Bakanlık devreye girebilir. Bu durumda yıkım Bakanlıkça yerine getirilebilir ve yıkım maliyeti yüzde yüz fazlasıyla ilgili idareden tahsil edilir.

Fiilen projeye aykırı imalatın tadilat projesiyle ruhsatlandırılabilmesi, değişikliğin yürürlükteki imar planına ve yapılaşma koşullarına teknik uyumuna bağlıdır. İnşaat emsal sınırlarının aşılması, çekme mesafelerinin ihlal edilmesi, izin verilen kat veya yapı yüksekliğinin aşılması ile ortak alanların mevzuata aykırı değiştirilmesi hâllerinde sonradan ruhsat alınması mümkün olmayabilir.

İdari Para Cezaları ve Yükleniciye Yönelik İdari Yaptırımlar

Ruhsat ve eklerine, mimari ve statik projelere aykırı yapı yapılması hâlinde İmar Kanunu'nun 42. maddesi gereğince tespit tarihinden itibaren on iş günü içinde yetkili encümence yapı sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı süresinde bildirmeyen fenni mesule idari para cezası verilir. Bu fiillerin inşaat süreci içinde tekrarlanması durumunda verilecek idari para cezaları bir kat artırılarak uygulanır.

3194 sayılı İMAR KANUNU m. 42Kaynağı aç
Madde 42 – (Değişik: 9/12/2009-5940/2 md.) Bu maddede belirtilen ve imar mevzuatına aykırılık teşkil eden fiil ve hallerin tespit edildiği tarihten itibaren on iş günü içinde ilgili idare encümenince sorumlular hakkında, üstlenilen her bir sorumluluk için ayrı ayrı olarak bu maddede belirtilen idari müeyyideler uygulanır. (Değişik cümle:14/2/2020-7221/11 md.) Ruhsat alınmaksızın veya ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere ve imar mevzuatına aykırı olarak yapılan ya da 27 nci madde kapsamında ruhsat alınmadan yapılabilen yapılardan aynı maddede belirtilen koşullar sağlanmadan yapılanların sahibine, yapı müteahhidine ve aykırılığı altı iş günü içinde idareye bildirmeyen ilgili fenni mesullere, yapının mülkiyet durumuna, bulunduğu alanın özelliğine, durumuna, niteliğine ve sınıfına, yerleşmeye ve çevreye etkisine, can ve mal emniyetini tehdit edip etmediğine ve aykırılığın büyüklüğüne göre, bin Türk lirasından az olmamak üzere, aşağıdaki şekilde hesaplanan idari para cezaları uygulanır: a) Bakanlıkça belirlenen yapı sınıflarına ve gruplarına göre yapının inşaat alanı üzerinden hesaplanmak üzere, mevzuata aykırılığın her bir metrekaresi için; 1) I. sınıf A grubu yapılara üç, B grubu yapılara beş Türk Lirası, 2) II. sınıf A grubu yapılara sekiz, B grubu yapılara onbir Türk Lirası, 3) III. sınıf A grubu yapılara onsekiz, B grubu yapılara yirmi Türk Lirası, 4) IV. sınıf A grubu yapılara yirmiüç, B grubu yapılara yirmibeş, C grubu yapılara otuzbir Türk Lirası, 5) V. sınıf A grubu yapılara otuzsekiz, B grubu yapılara kırkaltı, C grubu yapılara elliiki, D grubu yapılara altmışüç Türk Lirası, idari para cezası verilir. Bu miktarlar her takvim yılı başından geçerli olmak üzere o yıl için 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında bir Türk Lirasının küsuru da dikkate alınmak suretiyle artırılarak uygulanır. (Ek cümle:14/2/2020-7221/11 md.) (Mülga cümle:25/3/2020-7226/39 md.) (…) b) Mevzuata aykırılığı yapı inşaat alanı üzerinden hesaplanması mümkün olmayan, yapının cephelerini ve diğer yapı elemanlarını değiştiren veya yapı malzemesi için öngörülen gereklere aykırı bulunan uygulamalar için, Bakanlıkça yayımlanan ve aykırılığa konu imalatın tespiti tarihinde yürürlükte bulunan birim fiyat listesine göre ilgili idarece belirlenen bedelin % 20’si kadar idari para cezası verilir. c) (a) ve (b) bentlerine göre cezalandırmayı gerektiren aykırılığa konu yapı; 1) Hisseli parselde diğer maliklerin muvafakati alınmaksızın yapılmış ise cezanın % 30’u, 2) Kamuya veya başkasına ait bir parselde yapılmış ise cezanın % 40’ı, 3) Uygulama imar planında veya parselasyon planında “Kamu Tesisi Alanı veya Umumî Hizmet Alanı” olarak belirlenmiş bir alanda yapılmış ise cezanın % 60’ı, 4) Mevcut haliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ediyor ise cezanın % 100’ü, 5) Uygulama imar planı bulunan bir alanda yapılmış ise cezanın % 20’si, 6) Yapılaşmaya yasaklanmış bir alanda yapılmış ise cezanın % 80’i, 7) Özel kanunlar ile belirlenmiş özel imar rejimine tabi bir alanda yapılmış ise cezanın % 50’si, 8) Ruhsatsız ise cezanın % 180’i, 9) Ruhsatı hükümsüz hale gelmesine rağmen inşaatı sürdürülüyor ise cezanın % 50’si, 10) Yapı kullanma izin belgesi alınmış olmakla birlikte, ruhsat alınmaksızın yeni inşaî faaliyete konu ise cezanın % 100’ü, 11) İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılmıyor ise cezanın % 10’u, 12) İnşaî faaliyetleri tamamlanmış ve kullanılıyor ise cezanın % 20’si, 13) Çevre ve görüntü kirliliğine sebebiyet veriyor ise cezanın % 20’si, (a) ve (b) bentlerinde belirtilen şekilde tespit edilen para cezalarının miktarına göre ayrı ayrı hesap edilerek ilave olunur. Para cezalarına konu olan alanın hesaplanmasında, aykırılıktan etkilenen alan dikkate alınır. ç) (Ek:25/3/2020-7226/39 md.) Bu fıkra uyarınca idari para cezası verilmesini gerektiren aykırılığa konu alan ile bu alanın bulunduğu arsa veya arazinin emlak vergisine esas asgari metrekare birim değerinin çarpımı ile bulunan bedel kadar idari para cezası yukarıdaki bentlere göre aykırılıktan sorumlu olan yapı sahibine ve yapı müteahhidine verilen para cezalarına ayrıca ilave edilir. Bu fıkraya göre verilen idari para cezasının ilgilisine tebliğinden itibaren bir ay içinde aykırılığın giderilmesi ve yapının mevzuata uygun hale getirilmesi halinde bu bent uyarınca ilave edilen para cezası tahsil edilmez.[39] 18, 28, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 40 ve 41 inci maddelerde belirtilen mükellefiyetleri yerine getirmeyen veya bu maddelere aykırı davranan yapı veya parsel sahibine, harita, plan, etüt ve proje müelliflerine ve gözetmenlerine, fenni mesullere, yapı müteahhidine ve şantiye şefine, ilgisine göre ayrı ayrı olmak üzere ikibin Türk Lirası, bu fiillerin çevre ve sağlık şartlarına aykırı olması halinde dörtbin Türk Lirası, can ve mal emniyetini tehdit etmesi halinde altıbin Türk Lirası idari para cezası verilir.[40] Yapıldığı tarih itibarıyla plana ve mevzuata uygun olmakla beraber, mevcut haliyle veya öngörülen bir afet tehlikesi karşısında can ve mal emniyetini tehdit ettiği veya edeceği ilgili idare veya mahkeme kararı ile tespit olunan yapılara, ilgili idarenin yazılı ikazına rağmen idarece tanınan süre içinde takviyede bulunmayan veya bu yapıları 39 uncu madde uyarınca yıkmayan yapı sahibine onbin Türk Lirası idari para cezası verilir. 27 nci maddeye göre (…)41 belirlenmiş köy yerleşik alanı ve civarı sınırları içinde köyün nüfusuna kayıtlı olan ve köyde sürekli oturanlar tarafından, projeleri (…)41 (…)41 fen, sanat ve sağlık şartlarına uygun olmasına rağmen valilik onayı alınmadan ve muhtarlığa bildirim yapılmadan konut ve zatî maksatlı tarım ve hayvancılık yapısı inşa edilmesi halinde yapı sahibine bin Türk Lirası idari para cezası verilir. Bu yapılardaki diğer aykırılıklar ve ruhsata tabi tarım ve hayvancılık maksatlı yapılardaki aykırılıklar için verilecek olan idari para cezası, bin Türk Lirasından az olmamak üzere, ikinci fıkraya göre hesaplanan toplam ceza miktarı uygulanır. [41] Yukarıdaki fıkralarda belirtilen fiil ve hallerin, yapının inşa edilmesi süreci içinde tekrarı halinde, idari para cezaları bir kat artırılarak uygulanır. Yukarıdaki fıkralar uyarınca tahsil olunan idari para cezaları, aynı fiil nedeniyle 26/9/2004 tarihli ve 5237 sayılı Türk Ceza Kanununun 184 üncü maddesine göre mahkûm olanlara faizsiz olarak iade edilir. Yapının bu Kanuna, ilgili diğer mevzuata, plana, ruhsata, ruhsat eki etüt ve projelere uygun hale getirilmesi için idarenin yazılı izni dahilinde yapılan iş ve işlemler mühür bozma suçu teşkil etmez. Müelliflerin, fenni mesul mimar ve mühendislerin, yapı müteahhitlerinin, şantiye şefi mimar ve mühendislerin, imar mevzuatına aykırı fiillerinden dolayı verilen cezaları ve haklarındaki kesinleşmiş mahkeme kararları, kendi kayıtlarına işlenmek ve ilgili mevzuata göre cezai işlem yapılmak üzere, üyesi bulundukları meslek odasına ve Bakanlığa ilgili idarece bildirilir. Bu kişiler, verilen ceza süresi içinde yeni bir iş üstlenemez. Yapı müteahhidinin yetki belgesi; a) Yapım işinin ruhsata ve ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilmesi ve 32 nci maddeye göre verilen süre içinde aykırılığın giderilmemesi halinde beş yıl, b) Yapım işinde ruhsat eki etüt ve projelere aykırı olarak gerçekleştirilen imalatın can ve mal güvenliğini tehdit etmesi halinde on yıl, c) Bakanlıkça olumsuz kayıt değerlendirmesi yapılan hallerde bir yıl, süreyle Bakanlıkça iptal edilir. Yapı müteahhidinin, yapım işlerinden doğan vergi ve sigorta primi borçlarını ödememesi ve diğer sorumluluklarını yerine getirmemesi hallerinde yetki belgesi bir yıldan az olmamak üzere Bakanlıkça iptal edilir ve bunlara sorumluluklarını yerine getirinceye kadar yeni yetki belgesi düzenlenmez. Yetki belgesi iptal edilen yapı müteahhidi yeni yetki belgesi düzenleninceye kadar yeni iş üstlenemez, ancak mevcut işlerini tamamlar. Yetki belgeli yapı müteahhidi olmaksızın başlanılan yapının ruhsatı iptal edilir ve yapı mühürlenir. Yürürlükten kaldırılan hükümler:

Emlak vergisi asgari birim değerine dayanılarak ilave edilen ceza kısmı, tebliğden itibaren bir ay içinde aykırılığın giderilmesi ve yapının mevzuata uygun duruma getirilmesi şartıyla tahsil edilmez. Ayrıca idarenin yazılı izni dairesinde yapının projeye ve ruhsata uygun hâle getirilmesi amacıyla yürütülen işlemler mühür bozma suçunu oluşturmaz. Tahsil edilen idari para cezaları ise failin aynı fiil nedeniyle Türk Ceza Kanunu'nun 184. maddesi kapsamında mahkûm edilmesi durumunda ilgilisine faizsiz şekilde iade edilir.

İmar mevzuatına aykırı eylemleri dolayısıyla ceza alan veya haklarında kesinleşmiş yargı kararı bulunan yapı müteahhitleri, fenni mesuller ve şantiye şefleri meslek odalarına ve Bakanlığa bildirilir; bu şahıslar ceza süresince yeni bir iş üstlenemezler. Yapım işinin ruhsat ve eklerine aykırı gerçekleştirilip verilen sürede düzeltilmemesi durumunda müteahhidin yetki belgesi beş yıl, aykırılığın can ve mal güvenliğini tehdit etmesi durumunda on yıl, Bakanlıkça olumsuz kayıt değerlendirmesi yapılması durumunda ise bir yıl süreyle iptal edilir.

Projeye Aykırılık Davalarında Zamanaşımı Süreleri

Yüklenicinin ayıplı bir eser meydana getirmesinden doğan davalarda zamanaşımı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 478. maddesinde düzenlenmiştir. Ayıba dayalı talepler teslim tarihinden itibaren taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yıl, taşınmaz yapılarda ise beş yıl içinde zamanaşımına uğrar. Ancak yüklenicinin ağır kusuru mevcutsa, ayıplı eserin taşınmaz olup olmadığına bakılmaksızın zamanaşımı süresi yirmi yıl olarak tatbik edilir.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 478Kaynağı aç
MADDE 478- Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar. II. İşsahibinin borçları 1. Bedelin muacceliyeti
İnşaat sürerken projeye aykırılık görülürse ne yapılabilir?

Eserin yüklenicinin kusuruyla projeye aykırı meydana getirileceği anlaşılırsa, arsa sahibi aykırılığın giderilmesi için yükleniciye uygun bir süre verebilir; aksi takdirde giderleri yükleniciye ait olmak üzere onarımın üçüncü kişiye yaptırılacağını ihtar edebilir.

Projeye aykırılık sebebiyle sözleşmeden dönmek her durumda mümkün müdür?

Yapı arsa sahibinin taşınmazı üzerinde inşa edilmişse ve sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa arsa sahibi sözleşmeden dönemez; bu durumda ücretsiz onarım veya ayıp oranında bedel indirimi talep edilebilir.

Eksik iş ile projeye aykırı ayıplı iş arasındaki fark nedir?

Projeye ve sözleşmeye göre yapılması gereken bir imalatın hiç yapılmamış olması eksik iş niteliğinde iken, yapılmış fakat projeye veya teknik kurallara aykırı yapılmış olması ayıplı iş sayılır.

Ruhsata ve projeye aykırı inşaatta durdurma kararı nasıl tebliğ edilir?

İnşaatın durdurulması işlemi, düzenlenen yapı tatil zaptının yapı yerine asılmasıyla yapı sahibine tebliğ edilmiş sayılır; belgenin bir nüshası muhtara, bir nüshası da Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne iletilir.

Projeye aykırı taşınmaz yapılar için dava zamanaşımı süresi nedir?

Taşınmaz yapılardaki ayıplarda zamanaşımı kural olarak teslim tarihinden başlayarak beş yıldır; yüklenicinin ağır kusuru bulunduğu takdirde bu süre yirmi yıla uzar.

İlgili makaleler

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Bu hukuk dalının sayfasına gidin
Avukat Erdal Ersoyİletişim ve randevu