İskân Belgesinin Hukuki Niteliği ve Sözleşmesel Teslim Borcu
3194 sayılı İmar Kanunu uyarınca yapının kullanımı yapı kullanma izin belgesine bağlandığından, iskân belgesinin temin edilmemiş olması taraflar arasında yalnızca basit bir evrak eksikliği olarak değerlendirilemez. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde iskân alma borcu müteahhide yüklenmişse yüklenici, yapıyı fiziken bitirdiğini ileri sürerek bu yükümlülüğü tek taraflı olarak arsa sahiplerine devredemez. Sözleşmede bağımsız bölümlerin iskânlı teslim edileceği kararlaştırılmışsa yalnızca anahtarların teslim edilmesi borcun gereği gibi ifa edildiği anlamına gelmeyebilir ve bu durum müteahhidin gecikme ile temerrüt sorumluluğunu doğurabilir.
İmar Kanunu Kapsamında Yapı Kullanma İzni Başvurusu ve Otuz Günlük Süre
3194 sayılı İmar Kanunu m. 30 gereğince yapının tamamen bitmesi durumunda tamamının, kısmen kullanılması mümkün kısımları tamamlandığında ise bu kısımların kullanılabilmesi için inşaat ruhsatını veren belediye veya valilik bürolarından; ruhsata tabi olmayan yapılarda ise ilgili belediye ve valilikten izin alınması mecburidir. Yapı kullanma izni verilebilmesi için mal sahibinin müracaatı üzerine yapının ruhsat ve eklerine uygun olduğunun ve fen bakımından kullanılmasında sakınca bulunmadığının tespiti gerekir. Belediyeler ve valilikler mal sahiplerinin müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmekle yükümlüdür; aksi hâlde bu sürenin sonunda yapının tamamının veya biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır. Bununla birlikte m. 30 uyarınca verilen kullanım izni, yapı sahibini kanuna, ruhsat ve eklerine aykırılıktan doğacak hukuki mesuliyetten kurtarmayacağı gibi her türlü vergi, resim ve harç ödeme mükellefiyetinden de kurtarmaz.
3194 sayılı İMAR KANUNU m. 30Kaynağı aç
İskân Eksikliğinde Noter İhtarnamesi ve Delil Tespiti
İskân alma yükümlülüğünü yerine getirmeyen müteahhide karşı arsa sahibi noter ihtarnamesi gönderebilir. Keşide edilecek ihtarnamede sözleşmedeki iskân yükümlülüğü, kararlaştırılan teslim tarihi, iskân belgesinin hâlen temin edilmediği, belediye tarafından tespit edilen eksiklikler ve edimin ifası için yükleniciye tanınan uygun süre açıkça gösterilmelidir. İskânın alınamamasının gerekçesini netleştirmek ve taraflar arasındaki iddiaları açıklığa kavuşturmak amacıyla mahkeme kanalıyla delil tespiti talep edilebilir. Delil tespiti vasıtasıyla mevcut eksiklikler, onaylı mimari projeye aykırılıklar, iskâna engel unsurlar ve bunların giderim maliyetleri tespit edilir.
Nama İfa İzni ve Türk Borçlar Kanunu Kapsamındaki Yetkiler
Yapma borcunun borçlu tarafından ifa edilmemesi hâlinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 113/1 uyarınca alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini mahkemeden isteyebilir ve her türlü giderim talep hakkını saklı tutar. Müteahhidin iskân alma borcunu ifa etmediği ve yapıda bulunan teknik eksikliklerin giderilebilir nitelikte olduğu hallerde arsa sahibi, mahkemeye başvurarak yüklenici nam ve hesabına eksik işlerin tamamlanmasına izin verilmesini talep edebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 113Kaynağı aç
Yapı kullanma izin belgesinin onaylı mimari projeye veya ruhsata aykırılık sebebiyle alınamadığı hallerde yüklenicinin yapıyı mevzuata ve projeye uygun hâle getirmesi zorunludur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 113/2-3 uyarınca yapmama borcuna aykırı davranan taraf bu aykırı davranışının doğurduğu zararı gidermekle yükümlü olduğu gibi alacaklı borca aykırı durumun ortadan kaldırılmasını ya da masrafı borçluya ait olmak üzere kendisinin yetkili kılınmasını isteyebilir. Arsa sahibinin yasal tespit veya izin prosedürünü işletmeden tüm eksiklikleri doğrudan kendisinin tamamlayıp bedelini yükleniciden istemesi uyuşmazlık riski taşır; bu sebeple giderim maliyetlerinin önceden belirlenmesi önem taşır.
Tapu Devrinden Kaçınma ve Fiilî Teslimde İhtirazi Kayıt
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinde son bağımsız bölümlerin tapu devri yapı kullanma izin belgesinin temini şartına bağlanmışsa arsa sahibi, iskân alınıncaya kadar müteahhide tapu devri yapmaktan kaçınabilir. Bununla birlikte bağımsız bölümün iskân belgesi bulunmaksızın fiilen teslim alınması zorunluluğu doğduğunda teslim tutanağına ihtirazi kayıt konulmalıdır. Teslim belgesinde yüklenicinin iskân borcunun devam ettiği, gecikme tazminatı ve eksik imalat haklarının saklı tutulduğu açıkça belirtilmelidir.
Kira Kaybı Talebi, Cezai Şart ve Kusur Ayrımı
Kira kaybı taleplerinde bağımsız bölümün arsa sahibi tarafından fiilen kullanılıp kullanılmadığı dikkate alınır. Fiilen tasarruf edilen bağımsız bölümlerde yalnızca iskân eksikliği gerekçesiyle rayiç kira bedeli talep edilmesi ile sözleşmede kararlaştırılan gecikme cezai şartı hükümleri farklı değerlendirilir. Diğer taraftan iskân sürecinin uzaması arsa sahibinin yerine getirmesi gereken bir idari işlemi haklı sebep olmadan yapmamasından veya bağımsız bölümünde sonradan ruhsata aykırı tadilat yapmasından kaynaklanıyorsa yüklenicinin bu gecikmeden ötürü tamamen sorumlu tutulması mümkün olmayabileceği gibi sorumluluğun kapsamı da bu durumdan etkilenebilir.
Müteahhit yapıyı fiziken bitirdiğinde iskân alma yükümlülüğünü arsa sahibine devredebilir mi?
Sözleşmede iskân alma borcu müteahhide yüklenmişse müteahhit inşaatı fiziken bitirdiğini öne sürerek bu borcu tek taraflı olarak arsa sahibine devredemez.
İskân belgesi başvurusunu idare ne kadar sürede karara bağlamak zorundadır?
3194 sayılı İmar Kanunu m. 30 uyarınca belediyeler ve valilikler iskân müracaatlarını en geç otuz gün içinde neticelendirmek zorundadır; süresinde işlem yapılmazsa yapının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.
İskân belgesi olmadan bağımsız bölüm teslim alınırken ne yapılmalıdır?
Düzenlenen teslim belgesine iskân borcunun devam ettiği, gecikme tazminatı ve eksik iş haklarının saklı tutulduğuna dair açık ihtirazi kayıt konulmalıdır.
Arsa sahibi iskân masraflarını mahkeme izni olmadan doğrudan karşılayıp isteyebilir mi?
Yasal tespit veya nama ifa izni alınmadan işlerin doğrudan tamamlanıp bedelinin müteahhitten istenmesi uyuşmazlık riski taşıdığından eksikliklerin ve giderim bedelinin önceden tespiti gerekir.
Daire fiilen kullanılırken iskân yokluğu sebebiyle kira kaybı istenebilir mi?
Daireyi fiilen kullanan arsa sahibinin yalnızca iskân yokluğuna dayanarak rayiç kira bedeli talebinde bulunması ile sözleşmedeki gecikme cezai şartı kuralları birbirinden farklı değerlendirilir.
Arsa sahibinin kendi tadilatları iskânı engellerse müteahhidin sorumluluğu ne olur?
İskânın gecikmesi arsa sahibinin idari işlemi yapmamasından veya ruhsata aykırı tadilat yapmasından kaynaklanıyorsa yüklenicinin bu gecikmeden tamamen sorumlu tutulması mümkün olmayabilir ve sorumluluğu etkilenebilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy