Yeni yapılan bir binanın teslimi esnasında olağan bir muayeneyle anlaşılamayan ve sonradan ortaya çıkan kusurlar gizli ayıp teşkil eder. Bu tür ayıplarla karşılaşan arsa sahibi, durumu gecikmeksizin yükleniciye bildirmek kaydıyla Türk Borçlar Kanunu kapsamında ayıp oranında bedelden indirim, aşırı bir masraf gerektirmediği takdirde masrafları yükleniciye ait olmak üzere ücretsiz onarım veya eserin kabule zorlanamayacak derecede ayıplı olması ve sökülüp kaldırılmasının aşırı zarar doğurmaması şartıyla sözleşmeden dönme haklarını kullanabilir. Arsa sahibinin bu seçimlik imkânların yanında genel hükümler dairesinde tazminat talep etme hakkı da mevcuttur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 475Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 477Kaynağı aç
Gizli Ayıp Niteliği ve Teslim Belgelerinin Kapsamı
Binanın teslimi sırasında olağan ve makul bir incelemeyle fark edilemeyen, yapının kullanılmaya başlanması veya belirli bir zamanın geçmesiyle beliren eksiklikler gizli ayıp sayılır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 477. maddesi uyarınca eserin açıkça veya örtülü olarak kabulünden sonra yüklenici sorumluluktan kurtulur; ancak yüklenicinin kasten gizlediği ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar için sorumluluğu devam eder.
Teslim tutanağında yapının eksiksiz ve ayıpsız teslim alındığı yönünde genel ibarelerin bulunması, usulünce yapılan gözden geçirmede tespit edilemeyecek gizli ayıplar ile kasten gizlenen aksaklıklar açısından yüklenicinin sorumluluğunu somut olayın özelliklerine göre otomatik olarak ortadan kaldırmayabilir. İdari makamlarca yapı kullanma izin belgesinin verilmiş olması da yüklenicinin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan özel hukuk borçlarını tamamen ve ayıpsız ifa ettiğini tek başına ispatlamaz; bu durum gizli ayıplara karşı dava açılmasına engel teşkil etmez.
Gözden Geçirme ve Bildirim Külfeti
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 474. maddesi gereğince iş sahibi, eserin teslim edilmesinin ardından işlerin olağan seyrine göre imkân bulur bulmaz yapıyı incelemek ve saptadığı ayıpları uygun bir süre içinde yükleniciye iletmekle yükümlüdür. Teslim anında anlaşılamayıp sonradan beliren gizli ayıplar söz konusu olduğunda ise aynı Kanun'un 477. maddesi uyarınca arsa sahibinin gecikmeksizin bildirim yapması emredilmiştir; bu bildirimin ihmal edilmesi eserin mevcut hâliyle kabul edildiği sonucunu doğurur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 474Kaynağı aç
Türk Borçlar Kanunu gizli ayıp bildiriminin geçerliliği için özel bir şekil şartı aramamış, bildirimin mutlaka noter vasıtasıyla iletilmesini zorunlu tutmamıştır. Ne var ki ihbarın süresinde yapıldığının ve ayıbın niteliğinin ispatlanabilmesi adına noter ihtarnamesi veya Kayıtlı Elektronik Posta (KEP) gibi tevsik edilebilir yazılı araçların kullanılması ispat güvencesi sunar.
Bilirkişi İncelemesi ve Delil Tespiti Yolu
Ayıbın teknik özelliklerinin ortaya konulması amacıyla taraflardan her biri, Türk Borçlar Kanunu'nun 474. maddesine istinaden masrafını üstlenerek yapının bilirkişi marifetiyle incelenmesini ve sonucun bir raporla tespit edilmesini talep edebilir.
Ayrıca 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 400. maddesi uyarınca taraflar, açılmış veya ileride açılacak bir davaya esas olmak üzere keşif yapılması, bilirkişi raporu alınması ya da tanık dinlenmesi talebiyle delil tespiti isteyebilir. Kanunda öngörülen durumlar haricinde, delilin ivedilikle tespit edilmemesi durumunda kaybolacağı veya ileri sürülmesinin güçleşeceği ihtimali varsa hukuki yararın bulunduğu kabul edilir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 400Kaynağı aç
Arsa Sahibinin Seçimlik Hakları ve Tazminat İstemi
Yüklenicinin ayıptan mesul olduğu hâllerde arsa sahibi, Türk Borçlar Kanunu'nun 475. maddesinde sayılan haklardan yararlanabilir. Eser iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı yahut sözleşmeye aykırı ise sözleşmeden dönme; yapıyı alıkoyarak ayıp oranında bedelden indirim veya aşırı masraf gerektirmediği takdirde giderleri yükleniciye ait olmak üzere eserin ücretsiz onarılması istenebilir. Bu seçimlik hakların yanında genel hükümler çerçevesinde tazminat talebinde bulunma hakkı saklıdır.
Eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde inşa edilmiş ve yapının yıkılıp sökülmesi aşırı bir zarar doğuracak nitelikte bulunuyorsa arsa sahibi sözleşmeden dönme hakkını ileri süremez. Bunun yanında kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde karşı edim ekseriyetle nakit yerine bağımsız bölüm veya arsa payı devri olduğundan, bedelden indirim hakkının somut sözleşme ilişkisine ne şekilde uygulanacağı ayrıca gözetilmelidir.
Zamanaşımı Süreleri ve Garanti Hükümleri
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 478. maddesi doğrultusunda, yüklenicinin ayıplı eser meydana getirmesinden kaynaklanan davalar, teslim tarihinden itibaren taşınmaz yapılarda beş yıllık zamanaşımına tabidir. Yüklenicinin ağır kusurunun bulunduğu hâllerde ise eserin taşınmaz olup olmadığına bakılmaksızın bu süre yirmi yıl olarak işletilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 478Kaynağı aç
Sözleşmede belirli bir garanti süresinin yer alması, yüklenicinin Türk Borçlar Kanunu'nun 478. maddesinde düzenlenen taşınmazlara ilişkin beş yıllık veya ağır kusur hâlindeki yirmi yıllık kanuni zamanaşımı sorumluluğunu her durumda ortadan kaldırmaz. Dolayısıyla kararlaştırılan sözleşmesel garanti süresinin geçmiş olması, kanuni zamanaşımı sınırları içerisindeki gizli ayıplardan ötürü sorumluluğun sona erdiği iddiasını kendiliğinden haklı kılmaz.
Gizli ayıp fark edildiğinde bildirim hangi sürede yapılmalıdır?
Gizli ayıbın sonradan ortaya çıkması durumunda arsa sahibi durumu gecikmeksizin yükleniciye iletmekle yükümlüdür; bu bildirim süresinde yapılmazsa eser mevcut hâliyle kabul edilmiş sayılır. Bildirim için kanunda özel bir şekil kuralı yer almamakla birlikte ispat kolaylığı açısından noter ihtarnamesi tercih edilebilir.
Teslim tutanağındaki ayıpsız kabul beyanı gizli ayıp talebini engeller mi?
Teslim tutanağında yer alan eserin ayıpsız teslim alındığına dair genel beyanlar, somut olayın özelliklerine göre yüklenicinin kasten gizlediği ve usulüne göre gözden geçirme sırasında fark edilemeyecek olan ayıplar bakımından sorumluluğunu kendiliğinden ortadan kaldırmayabilir.
Yeni yapılan taşınmaz binalarda gizli ayıp davası zamanaşımı kaç yıldır?
Taşınmaz yapılarda ayıba dayalı davalar teslim tarihinden başlayarak beş yıllık zamanaşımına tabidir; yüklenicinin ağır kusuru varsa zamanaşımı süresi yirmi yıl olarak uygulanır. Sözleşmede belirli bir garanti süresinin bulunması, kanundaki bu zamanaşımı sürelerini her durumda bertaraf etmez.
Arsa sahibi her gizli ayıp hâlinde sözleşmeden dönebilir mi?
Sözleşmeden dönme hakkı, eserin iş sahibinin kullanamayacağı veya hakkaniyet gereği kabule zorlanamayacağı ölçüde ayıplı ya da sözleşme hükümlerine aynı ölçüde aykırı olması durumunda kullanılabilir. Eser iş sahibinin taşınmazı üzerinde yapılmış olup sökülüp kaldırılması aşırı zarar doğuracaksa sözleşmeden dönülemez; iş sahibi ayıp oranında bedelden indirim isteyebileceği gibi aşırı masraf gerektirmediği takdirde eserin ücretsiz onarılmasını da talep edebilir.
İskân belgesi alınmış bina için gizli ayıp davası açılabilir mi?
Yapı kullanma izin belgesinin mevcudiyeti, yüklenicinin sözleşmeden doğan özel hukuk yükümlülüklerini eksiksiz ve ayıpsız tamamladığını tek başına göstermez ve sonradan beliren gizli ayıplara dayalı hukuki yollara başvurulmasına engel teşkil etmez.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy