Arsa Payı Düzeltme Davasının Şartları ve Sonuçları

Arsa payı düzeltme davası, kat mülkiyeti veya kat irtifakında arsa paylarının bağımsız bölümlerin paylarıyla orantılı tahsis edilmemesi halinde bu payların yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurulmasıdır. Başvuruyu her kat maliki ve her kat irtifakı sahibi yapabilir. Kuruluşta pay, bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı biçimde projede gösterilir.

Arsa payının kuruluş ölçüsü

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre kat mülkiyeti ve kat irtifakı, anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinin her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı olarak projede tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesiyle kurulur. Hüküm oranı bu değer hesabına bağlar; hesapta kullanılacak belgeleri veya başka zorunlu unsurları ayrıca sıralamaz.

Yeniden düzenleme için başvuru

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesi, arsa payları bağımsız bölümlerin paylarıyla oranlı tahsis edilmemişse her kat maliki veya kat irtifakı sahibinin yeniden düzenleme için mahkemeye başvurabileceğini düzenler.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 2017/2387 esas ve 2018/7153 karar sayılı kararında, yeniden düzenlemenin ilk şartı arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız belirlenmiş olması şeklinde ifade edilmiştir. Kanun ise başvuruyu paylarla oranlı tahsis edilmeme haline bağlar. Bu iki anlatım aynı cümlede bırakılmalı; karardaki değer ölçüsü kanundaki pay oranının yerine konulmamalıdır. Aynı kararda mahkemenin kanıtları değerlendirerek bölümün değeri ile özgülenen arsa payını karşılaştırması ve denklik sağlamaya çalışması gerektiği belirtilmiştir.

Değerlemede esas alınan hususlar

Anılan kararda bağımsız bölümlerin cinsi, bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu, cephesi ve manzarası gibi hususların değerlendirmede esas alınacağı belirtilmiştir. Sayım “gibi” sözcüğüyle yapılmıştır; bu ifade sayılan hususların örnek niteliğini gösterir.

Karara göre değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu, cins ve manzara değişiklikleri ile bakım ve onarım çalışmaları yüzünden oluşan değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Sınır, bu tarihten sonraki değişikliklerdir. Karar, tarihten önceki her değişikliğin de dikkate alınmayacağı yönünde genel bir kural kurmaz.

Bu dosyada Yargıtay, bilirkişi incelemesinin kat irtifakına geçilen tarih belirlenerek o tarih esas alınmak suretiyle yapılması gerekirken incelemenin kat mülkiyetine geçiş tarihi üzerinden yapıldığını bozma gerekçesinde değerlendirmiştir. Kararda bu tarih 25.01.2012 olarak geçer. Tespit, o dosyadaki incelemeye ilişkindir ve bütün uyuşmazlıklar için tek tarih kuralına çevrilemez.

Yargıtay, aynı olayda bağımsız bölümlerin değerinde ve arsa paylarının tespitinde dikkate alınmayan, paylar arasında orantısızlığa yol açan somut ve haklı nedenlerin ortaya konulmadığını kabul etmiştir. Kat irtifakı sırasında esas alınan arsa payı listesinin, bu listede davacıların onayının bulunup bulunmadığının ve anataşınmazda kat irtifakı kurulmadan doğrudan kat mülkiyetine geçilmişse ilgili belgelerin belediye başkanlığı ile tapu müdürlüğünden getirtilmesinin, karşılaştırmalı rapor alınmasının ve oluşacak sonuca göre hüküm kurulmasının gerektiğini belirtmiştir. Daire, davalı vekilinin temyiz itirazlarını kabul ederek hükmü oy birliğiyle bozmuştur. Metin bozmayı usul veya esas yönünden ayrıca ayırmaz; kabul ya da ret sonucu da bildirmez.

Sonraki değer değişikliği

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesine göre bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, bağımsız bölümün değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. Hüküm 44. maddeyi saklı tutar. Saklı tutma, sonraki değer değişikliğine dayanan değiştirme yasağının metninde ayrıca yer aldığını gösterir; 44. maddedeki ilave ve genişletme şartları ise kendi maddesinde düzenlenir.

Kat ilavesinde aranan şartlar

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesine göre anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi, mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin ya da bodrum katlarında ya da arsanın boş kısmında 24. maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için kat malikleri kurulunun oybirliğiyle karar vermesi şarttır. Aynı işlemlerde, inşaattan sonra oluşacak duruma göre yeni ilaveler dahil bütün bağımsız bölümlere tahsis edilecek arsa paylarının usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi de şarttır.

İlave edilecek yeni bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı üzerinde tapu memuru huzurunda resmi senetle 14. maddeye göre kat irtifakı kurulması, bunun bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki irtifaklar hanesine tescil edilmesi ve kapanan eski kütük sayfasıyla 13. maddeye göre bağlantı sağlanması da şarttır. Bu şartlar birlikte aranır ve maddede sayılan ilave ile genişletmelere özgüdür.

Bu nitelikteki ilave ve genişletmelere muvafakat etmekle birlikte kendisi katılmak istemeyen kat maliklerinin arsa paylarından azalan kısmın, ilaveyi yaptıranların bağımsız bölümlerine tahsisinin kabul edildiği resmi senette belirtilir. Yeni bölümün yapılmasına katılmayanların paylarından yeni tahsis yüzünden azalan kısmın bedeli kendilerine ödenmek şartıyla, yeni bölüm eski resmi senet gereğince kat mülkiyetine çevrilerek onu yaptıranın mülkü veya yaptıranların ortak mülkü olur ve ayrı sayfaya tescil edilir. Hüküm bedelin ödenmesini şart kılar; miktarı ve hesap yöntemini düzenlemez.

Arsa payının bağımsız bölümle bağlılığı

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesine göre kat mülkiyetini kayıtlayan haklar kendiliğinden arsa payını da kayıtlar. Arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı devredilemez, miras yoluyla geçmez ve başka bir hakla kayıtlanamaz. Buna karşılık kat mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde ona bağlı arsa payı birlikte geçer. Düzeltme davasının bu kurallara etkisi maddede ayrıca düzenlenmez.

Yazım ve tescil hatasının düzeltilmesi

Tapu Sicili Tüzüğü’nün 74. maddesinin birinci fıkrasına göre kütük, yevmiye defteri ve yardımcı sicillerde belgelere aykırı basit yazım hatası tespit edilirse müdür, nedeni düzeltmeler sicilinde açıklayarak düzeltmeyi re’sen yapar. Bu işlem, arsa paylarının orantılılık bakımından yeniden dağıtılması davasından farklıdır. Basit yazım hatasının bulunması, orantısız tahsis iddiasını kendiliğinden karşılamaz.

Aynı maddenin dördüncü fıkrasına göre belgelere aykırı tescil veya esaslı yazım hatasının düzeltilebilmesi için ilgililerin yazılı oluru alınır. İlgililerden birinin yazılı oluru olmazsa bu durum beyanlar sütununda belirtilerek 659 sayılı Kanun Hükmünde Kararname hükümlerine göre işlem yapılır. Hatalı yazımdan sonra hak sahibi olmuş kişilerin hakkını etkileyen düzeltmelerde onların yazılı oluru da aranır.

Sulh mahkemesi ve kesin yetki

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun Ek 1. maddesine göre bu Kanunun uygulanmasından doğacak her türlü anlaşmazlık sulh mahkemelerinde çözümlenir. Hüküm, Kanunun uygulanmasından doğan anlaşmazlıklar için bu genel görev kuralını koyar.

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesi, taşınmaz üzerindeki ayni hak uyuşmazlıklarında ve ayni hak sahipliğini değiştirebilecek davalarda, ayrıca zilyetlik veya alıkoyma hakkına ilişkin davalarda yetkiyi taşınmazın bulunduğu yer mahkemesine kesin biçimde bağlar. Hüküm bu dava türlerini sayar; arsa payı düzeltme davasını ayrıca adlandırmaz. Bir uyuşmazlığın sayılan türlerden hangisine girdiği, hükmün metninde ayrıca belirlenmez.

İhtiyati tedbir

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 389. maddesi, mevcut durumdaki olası bir değişikliğin hakkı elde etmeyi önemli ölçüde zorlaştırması veya imkânsız kılması ya da gecikmenin sakınca veya ciddi zarar doğurması endişesi varsa uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebileceğini düzenler. Aynı maddenin ikinci fıkrası, birinci fıkranın çekişmesiz yargı işlerinde ancak niteliğine uygun düştüğü ölçüde uygulanacağını belirtir. Bu genel düzenleme, belirli bir dosyada tedbir verildiği veya her arsa payı uyuşmazlığında tedbir gerektiği sonucunu kurmaz.

İyiniyetli üçüncü kişinin kazanımı

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 1023. maddesine göre tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunur. Madde arsa payı düzeltme davasını veya düşük arsa payını ayrıca anmaz. Bu nedenle hükmün düzeltilen ya da düşük gösterilen arsa payı bakımından hangi sonucu doğuracağı metinden genişletilerek söylenemez.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy