Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Hukuki Farklar

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyetinin Hukuki Niteliği

Kat irtifakı, bir arsa üzerinde inşa edilecek ya da inşası süren bir yapıda, bağımsız bölümlerin mimari projeye uygun olarak ayrıldığını ve arsa payına bağlandığını gösteren geçici bir tapu türüdür. İnşaatın fiilen tamamlanmadığı veya tamamlanmasına rağmen yetkili belediyeden yapı kullanma izin belgesinin henüz temin edilmediği aşamalarda taşınmaz kat irtifakı rejimine tabidir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m. 3/1 gereğince kat mülkiyeti ise, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyetinin kurulmasıyla arsa payı ile bağımsız bölüm birbirinden ayrı devredilemeyecek şekilde birleşir.

Hem kat irtifakının hem de kat mülkiyetinin kurulabilmesi, 634 sayılı Kanun m. 10/1 uyarınca resmi senet tanzim edilmesine ve tapu siciline tescil yapılmasına bağlıdır. Kanunun m. 10/2 hükmü gereğince, anagayrimenkulün tamamının mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmedikçe yalnızca bir veya birkaç bağımsız bölüm üzerinde münferit kat mülkiyeti tesis edilemez.

Yapı Kullanma İzin Belgesi ve Kat Mülkiyetine Geçiş Usulü

İnşaatı ruhsatına, onaylı projesine ve imar kurallarına uygun biçimde tamamlanan yapılar için belediyeden yapı kullanma izin belgesi temin edilir. Bu belgenin tapu idaresine sunulmasıyla kat irtifakı kat mülkiyetine dönüştürülür. 634 sayılı Kanun m. 3/3 hükmü doğrultusunda kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine istinaden resen kat mülkiyetine çevrilebileceği gibi, arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden herhangi birinin talebiyle de bu dönüşüm gerçekleştirilebilir.

Yapı kullanma izin belgesi verilen taşınmazlarda tescil bildirimi üzerine cins değişikliği tapu müdürlüğünce resen işlenir. 634 sayılı Kanun m. 10/6 uyarınca cins değişikliği tamamlanan taşınmaz kat irtifakı tesisli ise, başkaca bir belge talep edilmeksizin tapu müdürlüğünce resen kat mülkiyetine çevrilir. Bu kapsamda resen icra edilen cins değişikliği ve kat mülkiyetine çevirme işlemleri döner sermaye hizmet bedelinden muaftır. Kat mülkiyetine geçiş evresinde paydaşlardan birinin imza vermekten kaçınması veya süreci engellemesi halinde, diğer paydaşlar sulh hukuk mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini talep edebilirler.

Yüklenici Talebiyle Tescil ve Bağımsız Bölüm Düzenlemeleri

Arsa sahibi ile müteahhit arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat, devir veya noter nezdinde yapılan bağımsız bölüm paylaşım sözleşmelerinde her bir hak sahibine özgülenecek kısımlar netleştirilmişse; kat irtifakı veya mülkiyetinin kurulması işlemi yüklenicinin başvurusu üzerine yetkili idarece icra edilir. 634 sayılı Kanun m. 10/5 gereğince tapu idaresindeki tescil aşamasında, idarece elektronik ortamda tasdik edilmiş mimari proje ile yönetim planı dikkate alınmakta olup bu belgeler üzerinde taşınmaz maliklerinin ayrı bir imza beyanının bulunması aranmaz.

Kat mülkiyeti tesisi sırasında aynı katta yer alıp birbirine bitişik olan aynı nitelikteki birden çok bölüm ya da iş yeri ve ticaret merkezi gibi iktisadi veya fiili kullanım birliği oluşturan kısımlar tek bağımsız bölüm olarak tapuya tescil edilebilir. 634 sayılı Kanun m. 10/3 uyarınca bu tescilin yapılabilmesi için uygun değişiklik projesinin ve iskan belgesinin tapu idaresine ibrazı zorunludur. Geliri ortak giderlere harcanan veya ortak kullanıma tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine ise bu alanlardan faydalanan bağımsız bölüm numaraları yazılır ve tescil kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir.

Arsa Payının Belirlenmesi ve Arsa Payının Düzeltilmesi Davası

Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken bağımsız bölümlere ayrılan arsa paylarının; bağımsız bölümlerin konum, büyüklük ve şerefiye gibi objektif unsurlarına dayanan değerleriyle dengeli ve oranlı olması yasal bir zorunluluktur. 634 sayılı Kanun m. 3/2 uyarınca payların bağımsız bölümlerin değerleriyle orantılı dağıtılmadığı durumlarda her kat maliki veya kat irtifakı sahibi mahkemeye müracaat ederek arsa paylarının yeniden düzenlenmesi amacıyla dava açabilir.

Bağımsız bölümlere değerleriyle orantılı şekilde tahsis edilen arsa payları, sonradan bağımsız bölümlerin kıymetinde gerçekleşen artış veya azalışlar ileri sürülerek kural olarak değiştirilemez. 634 sayılı Kanun m. 3/2 gereğince kanunun 44 üncü maddesinde düzenlenen anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya benzeri istisnai haller bu kuralın dışında tutulmuştur.

İskansız Kat İrtifaklı Taşınmazlarda Karşılaşılan Riskler

İnşaatı bitmiş olmasına karşın yapı kullanma izin belgesi alınmamış kat irtifaklı yapılarda mesken aboneliği tesis edilemediğinden, elektrik ve su tüketimleri yüksek tarifeli şantiye aboneliği üzerinden faturalandırılır. İskanı bulunmayan binalarda projesine veya mevzuata aykırı imalatların yer alması halinde ise bağımsız bölüm malikleri idari para cezaları ve yetkili belediye organlarınca verilecek yıkım kararları ile karşı karşıya kalabilir.

Belediyeler işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenleme sürecinde yapı kullanma izin belgesini aradığından, iskanı bulunmayan kat irtifaklı dükkan ve ofislerin ticari amaçla kiralanmasında idari engeller yaşanabilmektedir. Öte yandan bağımsız bölümün kat irtifakı niteliğinde olması sigorta mükellefiyetini ortadan kaldırmaz; bu yapılarda da zorunlu deprem sigortasının yaptırılması kanuni bir mecburiyettir.

Yönetim Planının Hukuki Niteliği ve Ortaklığın Giderilmesi

Yönetim planı; anagayrimenkulün idare ediliş şeklini, kullanma amacını, yöneticiye ödenecek ücretleri, ortak giderlerin paylaşımını ve kat maliklerinin karşılıklı hak ve borçlarını tayin eden tescilli sözleşme niteliğinde bir belgedir. Bu düzenleme yalnızca kuruluşu gerçekleştiren ilk malikleri değil; bağımsız bölümleri daha sonra devralan kişileri, bağımsız bölüm kiracılarını ve intifa hakkı sahiplerini de hukuken bağlar.

Kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli bir gayrimenkuldeki ortaklığın giderilmesi davalarında, paydaş veya mirasçılardan birinin talep etmesi halinde hâkim, mevzuattaki belgelere dayanarak taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilerek bağımsız bölümlerin hissedarlara ayrı ayrı özgülenmesine karar verebilir.

Kat İrtifakının Sona Erme Halleri ve Süre Koşulları

Kat irtifakı rejimine konu arsanın maliki veya ortak malikleri, tapu memuruna yazılı bildirimde bulunarak kat irtifakı sicil kaydının terkinini her zaman talep edebilirler. Bunun yanında 634 sayılı Kanun m. 49 f. 2 uyarınca, arsanın tamamen yok olması, arsa üzerinde yapı yapılamayacak duruma gelinmesi veya kamulaştırma yapılması hallerinde kat irtifakı kendiliğinden sona erer.

Kat irtifakı kurulurken sunulan mimari plana göre beş yıl içinde yapı inşa edilmezse, maliklerden birinin talebi üzerine sulh hâkimi ilgilileri dinleyerek kat irtifakının sona erdirilmesine ya da sürenin uzatılmasına karar verebilir. Verilen bu süre yeni bir taleple yeniden uzatılabilir; sulh hâkimince kat irtifakının kaldırılmasına karar verildiğinde ise tapu kütüğündeki irtifak kaydı terkin edilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy