Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde müteahhit, sözleşmede kararlaştırılmış olan ve arsa sahibinin ekonomik haklarını belirleyen unsurları arsa sahibinin onayı olmaksızın tek taraflı olarak değiştiremez. Sözleşmede açıkça kararlaştırılan bağımsız bölümlerin büyüklüğü, katı, cephesi veya oda sayısı üzerinde arsa sahibinin onayı alınmadan değişiklik yapılması sözleşmeye aykırılık teşkil eder.
Sözleşmedeki Proje Değişikliği Yetkisinin Sınırları
Sözleşmede müteahhide belirli proje değişikliklerini yapma yetkisi verilmiş olması veya belediyenin teknik zorunluluk getirmesi hâllerinde durum farklı değerlendirilebilir. Teknik zorunluluktan kaynaklanan küçük çaplı değişiklikler ile arsa sahibinin bağımsız bölümünü değiştiren esaslı değişiklikler aynı hukuki sonucu doğurmaz. Tesisat şaftının teknik zorunlulukla kaydırılması ile arsa sahibine bırakılan dairenin cephesinin değiştirilmesi aynı nitelikte görülmez.
Sözleşmede müteahhide gerekli gördüğü her türlü proje değişikliğini yapabileceğine dair geniş yetki tanınmış olsa dahi bu yetki sınırsız kabul edilmez ve dürüstlük kuralı ile sözleşmenin amacı çerçevesinde ele alınır. Yapılan değişiklik arsa sahibinin bağımsız bölümünü küçültüyor, katını değiştiriyor, cephesini farklılaştırıyor, bağımsız bölüm sayısını veya ekonomik payını azaltıyorsa sözleşmenin temel dengesini bozup bozmadığı incelenir. Genel yetki hükmüne dayanılarak arsa sahibinin esaslı ekonomik haklarının ortadan kaldırılması hukuki uyuşmazlığa yol açar.
İdari İzinlerin ve Yapı Belgelerinin Hukuki Niteliği
Belediyenin tadilat projesini imar mevzuatı bakımından onaylamış olması, arsa sahibi ile müteahhit arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin kendiliğinden değiştiği anlamına gelmez. Belediyenin teknik onayı müteahhidi arsa sahibine karşı sözleşmesel sorumluluktan kurtarmaz; yapılan değişiklik arsa sahibinin ekonomik hakkını etkiliyorsa sözleşmeye dayalı sorumluluk devam eder.
Yapı kullanma izin belgesinin alınmış olması da müteahhidin sözleşmesel borçlarını eksiksiz yerine getirdiğini göstermez. Yapı idari yönden tamamlanmış olsa bile, arsa sahibine sözleşmeyle taahhüt edilen bağımsız bölümün katı, cephesi veya metrekaresi değiştirilmişse arsa sahibinin sözleşmeden doğan özel hukuk talepleri saklı kalır.
Bağımsız Bölüm Paylaşımı ve Ortak Alanlara Müdahale
Müteahhit, toplam inşaat alanı aynı kalsa dahi kendi payına düşen daireleri büyütüp arsa sahibinin dairelerini küçülterek sözleşmedeki ekonomik dengeyi tek taraflı olarak değiştiremez. İnşaat alanının müteahhit lehine yeniden dağıtılması arsa sahibinin değer kaybı ve tazminat taleplerine zemin hazırlar. Bununla birlikte ortak alanların küçültülmesi, kaldırılması veya müteahhidin bağımsız bölümüne katılması sözleşmeye ve onaylı projeye aykırılık oluşturur.
Tadilat projesiyle toplam bağımsız bölüm sayısının artırılması durumunda yeni ortaya çıkan bağımsız bölümler kendiliğinden müteahhide ait olmaz. Fazladan yapılan bağımsız bölümler üzerindeki hak sahipliği, taraflar arasındaki sözleşmede yer alan paylaşım oranı ve bağımsız bölüm tahsis sistemi çerçevesinde belirlenir.
İzinsiz Proje Değişikliğinde Yasal Başvuru Yolları
Esaslı proje değişikliklerinde arsa sahibinin onayının açık ve ispatlanabilir olması gerekir. Arsa sahibinin belediye işlemleri için vekâlet vermiş olması ya da imzaladığı belgeler, içeriğini bilmediği sürece projeye onay verdiği şeklinde yorumlanamaz. Bu tür değişikliklerin yazılı protokolle düzenlenmesi ispat açısından önemlidir. İnşaat sürerken izinsiz proje değişikliği fark edildiğinde arsa sahibi binanın tamamlanmasını beklemek zorunda değildir; sözleşme ile fiilî imalatı karşılaştırarak delil tespiti isteyebilir ve sözleşmeye uygun imalata dönülmesi için müteahhide yazılı bildirimde bulunabilir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesinin 2. fıkrası uyarınca eserin meydana getirilmesi sırasında yüklenicinin kusuru yüzünden ayıplı veya sözleşmeye aykırı olarak meydana getirileceği açıkça görülüyorsa, iş sahibi bunu önlemek üzere yükleniciye uygun bir süre vererek ayıp veya aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde masrafları yükleniciye ait olmak üzere onarımın veya işe devamın üçüncü kişiye verileceğini ihtar edebilir. Proje değişikliği ayıplı ifa oluşturuyorsa, teknik ve hukuki imkân dahilinde yapının sözleşmeye uygun hâle getirilmesi, bu mümkün değilse değer kaybı ve zararın tazmini talep edilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 473Kaynağı aç
Her proje değişikliği sözleşmenin feshi sonucunu doğurmaz. Feshin söz konusu olabilmesi için aykırılığın ağır olması ve sözleşmenin ekonomik dengesini esaslı biçimde bozması gerekir. Öte yandan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesinin 1. fıkrası uyarınca yüklenicinin işe zamanında başlamaması, sözleşme hükümlerine aykırı olarak işi geciktirmesi veya iş sahibine yüklenemeyecek bir sebeple ortaya çıkan gecikme yüzünden işi kararlaştırılan zamanda bitiremeyeceğinin bütün tahminlere göre açıkça anlaşılması durumunda iş sahibi teslim gününü beklemek zorunda kalmaksızın sözleşmeden dönebilir.
Müteahhit sözleşmedeki genel yetkiye dayanarak daire planını değiştirebilir mi?
Hayır, sözleşmede yer alan genel değişiklik yetkisi sınırsız değildir; arsa sahibinin dairesini küçülten, katını veya cephesini değiştiren ya da payını düşüren esaslı değişiklikler dürüstlük kuralı uyarınca tek taraflı yapılamaz.
Proje değişikliğiyle artan yeni daireler kime ait olur?
Tadilat projesiyle bina genelinde bağımsız bölüm sayısı artırıldığında ilave bağımsız bölümler kendiliğinden müteahhide ait olmaz; hak sahipliği sözleşmedeki paylaşım oranı ve tahsis esaslarına göre belirlenir.
İskân belgesi alınmış olması arsa sahibinin haklarını sona erdirir mi?
Hayır, yapı kullanma izin belgesinin varlığı müteahhidin borçlarını eksiksiz ifa ettiğini göstermez; sözleşmede kararlaştırılan nitelikler ihlal edilmişse arsa sahibinin tazminat ve ayıp talepleri devam eder.
İzinsiz proje tadilatında inşaatın tamamlanması beklenmeli midir?
Hayır, arsa sahibi inşaat tamamlanmadan da mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırabilir ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 473 f. 2 kapsamında aykırılığın giderilmesi için ihtarda bulunabilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy