Müteahhidin Sattığı Daireler Geri Alınabilir mi?

Madde 1023- Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur. 3. İyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı

6. Hukuk Dairesi         2021/3280 E.  ,  2022/849 K. "İçtihat Metni" Konya 1. Asliye Hukuk Mahkemesi Yukarıda tarih ve numarası yazılı olan bölge adliye mahkemesi hukuk dairesince verilen kararın temyizen tetkiki davalı … vekili tarafından istenmiş ve temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla dosyadaki kağıtlar okundu, gereği konuşulup düşünüldü. K A R A R Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı tapu iptali tescil istemine ilişkindir. Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile davalı yüklenici … Mühendislik Dış Tic. İnşaat Tic. Ltd. Şti arasında 10/05/2012 tarihli kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi akdedildiğini, yüklenici firmanın, müvekkiline tescil edilmesi gereken bağımsız bölümün yer aldığı D Blok için 11/11/2015 tarihinde inşaatı ruhsatını aldığını, inşaat ruhsatının alımından itibaren 6 ay içerisinde kat irtifakı kurulup tapuların devredilmesi gerekirken 05/02/2018 tarihinde kat irtifakı kurulmuş olmasına rağmen müvekkili lehine herhangi bir tescil işlemi gerçekleşmediğini, davalı tarafın söz konusu mülkiyeti diğer davalı …'a sattığını, davalı yüklenici firmanın sözleşme ile üzerine düşen yükümlülüklerini yerine getirmediğini belirterek davalı … adına tescilli 28932 ada 5 parsel de bulunan taşınmazın tapusunun iptali ile müvekkili adına tapuya tesciline, mahkeme aksi kanaatte ise davalı yüklenici firma adına tescilli 28932 ada 5 parsel de bulunan 5 adet meskenden 1 adet meskenin müvekkili adına tescil ettirilmesini talep ve dava etmişse de davacı vekili 27.01.2019 tarihli cevaba cevap dilekçesiyle talep sonucunu sadece davalı …’a tescilli olan 28932 Ada 5 Parsel D Blok 4 No.lu bağımsız bölümün; tapusunun iptali ile işbu tapunun takyidatsız olarak müvekkili adına tapuya tescili şeklinde belirtmiştir. Davalı yükleniciden bağımsız bölüm alan 3. kişi vekili savunmasında, müvekkili … ile … Ltd. Şti. arasında 07/10/2017 tarihinde ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, söz konusu sözleşme gereği dava konusu Yeni Selçuk Mahallesi 28932 ada 5 parselde kayıt taşınmaz üzerinde bulunan D Blok 1. Kat, 4 numaralı bağımsız bölümün satış suretiyle devri için anlaştıklarını, müvekkili …'un 300.000,00 TL peşin, 175.000,00 TL'yi ise 10 taksit halinde senetle ödemeyi taahhüt ettiğini ve davalı şirketin de karşılığında D Blok 1. Kat, 4 numaralı bağımsız bölümü devretmeyi taahhüt ettiğini, müvekkilinin üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirdiğini, davalı şirketin de sözleşme konusu konutun kat irtifakı tapusunu 17/08/2018 tarihinde müvekkiline devrettiğini, müvekkilinin TMK m.1023 gereği tapu kütüğüne güvenle iyi niyetli olarak dava konusu taşınmazı satın aldığını, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden davanın açılması ile haberdar olduğunu belirterek davanın reddini istemiştir. Davalı yüklenici şirket vekili savunmasında, müvekkili şirket ile davacı taraf arasında 18/06/2013 tarihli arsa pay karşılığı inşaat yapım sözleşmesi yapıldığını ve 13/09/2014 tarihi kura çekiminde D Blok 1. Kat 4 bağımsız bölüm numaralı dairenin davacıya isabet ettiğini, daha sonra taraflar arasında 05/08/2017 tarihli protokolde müvekkilinin yapacağı Konya ili Selçuklu ilçesi, Hocacihan Mahallesi 42445 ada 1-2-3-4-5-6 parselde kayıtlı taşınmaz üzerine yapılacak olan A-2 Blok 8. Kat, 16 numaralı, C-2 Blok 1. Kat 2 numaralı daireleri 30/06/2020 tarihinde verileceği konusunda anlaştıklarını, borcun yenilendiğini, borcun henüz muaccel olmadığını, zira teslim tarihinin 30.06.2020 olduğunu belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir. Yerel mahkemece davanın kabulü ile D Blok 1. Kat 4 No.lu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline dair verilen karara karşı davalı … vekilinin istinaf isteminde bulunması üzerine Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesinin 03.03.2021 T. ve 2021/279 E., 2021/345 K. sayılı ilamı ile davalı … vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1.maddesi uyarınca esastan reddine karar verilmiştir. İşbu karara karşı davalı … vekili süresinde temyiz kanun yoluna başvurmuştur. Hukuk sistemimizde taşınmaz mülkiyeti edinmek ancak tapu sicili ile mümkündür. Tapu sicili herkese açıktır. İlgili herkes, tapu kütüğündeki ilgili sayfa ve belgelerin kendisine gösterilmesini veya bunların örneklerinin verilmesini tapu memurundan isteyebilir. Tapu kütüğüne yapılmış her tescil, bir ayni hakkı karşılar. Geçerli bir tescil, sicil dışı meydana gelen bir değişiklik sonucu sonradan yolsuz tescil haline gelebilir. Bu durumda bile iyi niyetli üçüncü kişiler bakımından, tescilin olumlu hükmü uygulanır. Yani, iyi niyetli üçüncü kişilerin böyle bir tescile güvenerek kazandıkları ayni haklar korunur.(…m.1023) Üçüncü kişinin yolsuz kayda dayanarak ayni hak kazanımının korunabilmesi için tescilin yolsuzluğunu bilmemesi veya bilebilecek durumda olmaması gerekir. Bu bağlamda, üçüncü kişilerin Medeni Kanun’un 3. maddesi çerçevesinde iyiniyetli olması esastır. Buna göre, kendisinden beklenen özeni göstermeyen, tescilin yolsuz olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan üçüncü kişiler iyi niyet iddiasında bulunamazlar. Burada aranan iyi niyet, tescil isteminin yevmiye defterine kaydı esnasında mevcut olmalıdır. Ancak, kütükteki tescilin belgelerle çeliştiğini bilmesine ya da şüphelenmesine rağmen bunu incelemekten veya gerekli özeni göstermekten kaçınır ise, iyiniyet iddiasında bulunamaz. Üçüncü kişinin iyiniyetli olmadığını ispat etme yükü, iddia eden tarafa aittir. Ancak iyiniyetin olmadığını kanıtlamak zor olduğundan bunu iddia eden bazı fiili karinelerden yararlanabilir. Örneğin, ayni hak kazanan kişiyle yakın bir ilişkinin bulunması, malın kısa sürede el değiştirmesi veya düşük bir bedelle el değiştirmesi durumlarında iyiniyet iddiasında bulunulamayacağı karine olarak kabul edilebilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, bünyesinde gayrimenkul satış vaadi ve eser sözleşmesini barındıran bir sözleşmedir. Bu sözleşmede arsa sahibi, sözleşmeye uygun koşullarda arsasını yükleniciye teslim etmek; yüklenici kendisine karşı edimini yerine getirdiğinde ise yükleniciye bırakılan bağımsız bölümlerin tapusunu ona devretmek ile yükümlüdür. Sözleşmenin diğer tarafı olan yüklenicinin edim borcu ise sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmektir. Aynı zamanda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ani edimli bir sözleşmedir. Ani edimli sözleşmenin kural olarak geriye etkili feshi ve tasfiyesi mümkündür. Geriye etkili fesihte sözleşmenin tarafları verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilirler. Yukarıda izah edildiği gibi, yükleniciden arsa hissesi veya bağımsız bölüm satın alan iyi niyetli üçüncü kişinin TMK nın 1023. maddesine istinaden "tapuya güven ilkesi" gereğince iktisabının korunması gerekir. Bu ilkeden ancak üçüncü kişinin taşınmazı satın alırken kötü niyetli olduğunun ispatlanması halinde vazgeçilebilir. Her arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine istinaden tapu intikali yapılan yükleniciden tamamen iyi niyetli olarak arsa payı veya bağımsız bölüm satın alanın bu iktisabını geçersiz saymak TMK nın 1023. maddesi karşısında açıkça Kanuna aykırı davranmak olacaktır. Arsa sahibi iyi niyetli ve risk almak istemiyorsa; tapu devrinin, sözleşme nedeniyle yapıldığını tapunun beyanlar hanesine şerh vermek suretiyle üçüncü kişilerin iyi niyet iddialarını bertaraf edebilir. Tapu siciline basit bir şerh vermekten kaçınan arsa sahibinin tamamen iyi niyetli üçüncü kişiler karşısında ve onların zararına sebep olacak şekilde korunması menfaatler dengesine aykırıdır. Somut olayda, davacı arsa sahibi ile davalı yüklenici arasında 18.06 2013 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmış ve bu sözleşme gereğince arsa sahibi taşınmazını yükleniciye tapuda devretmiştir. Sözleşmede arsa sahibine 200 m² bir daire verileceği belirtilmiş ancak hangi daire olduğu belirtilmemiştir. 2014 tarihinde arsa sahibi ile yüklenici arasında çekilen kura da dava konusu 4 nolu bağımsız bölüm arsa sahibine bırakılmışsa da, taraflar arasında imzalanan 07.10.2017 tarihli adi sözleşme ile, arsa sahibi kendisine bırakılan 4 no.lu bağımsız bölüm yerine yüklenicinin başka yerdeki bağımsız bölümlerinin kendisine verilmesine rıza göstermiştir. Yüklenici, arsa sahibiyle yaptığı bu anlaşmadan sonra 4 no.lu bağımsız bölümü diğer davalı …’a satmıştır. Davacı kendisine vadedilen bağımsız bölümlerin verilmediğini ileri sürerek kura ile kendisine bırakılan 4 no.lu bağımsız bölümün tapu iptal ve tescilini talep etmişse de; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde 4 no.lu bağımsız bölümün arsa sahibine açıkça bırakılmamış olması, arsa sahibinin 4 no.lu bağımsız bölümü almaktan yazılı sözleşme ile vazgeçmiş olması, sözleşmenin geriye etkili olarak feshedilmemiş olması, davalı üçüncü kişinin tamamen iyiniyetli olarak taşınmazı satın alması ve üçüncü kişinin kötü niyetinin davacı tarafça ispat edilememesi dikkate alındığında, davalı …’un mülkiyet iktisabının TMK nın 1023. Maddesi gereğince korunması için davanın reddi gerekirken kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı … vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi’nin 03.03.2021 T. ve 2021/279 E., 2021/345 K. sayılı davalı … vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine yönelik kararının kaldırılmasına ve ilk derece mahkemesi kararının davalı … yararına BOZULMASINA, temyiz peşin harcın talep halinde temyiz eden davalı …'a iadesine, HMK 373/1 maddesi gereğince dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise ilgili Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 16.02.2022 gününde oy birliğiyle karar verildi.

MADDE 125- Temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkına sahiptir. Alacaklı, ayrıca borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir. Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir. d. Sürekli edimli sözleşmelerde

Madde 1024- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz. Bağlayıcı olmayan bir hukukî işleme dayanan veya hukukî sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur. Böyle bir tescil yüzünden aynî hakkı zedelenen kimse, tescilin yolsuz olduğunu iyiniyetli olmayan üçüncü kişilere karşı doğrudan doğruya ileri sürebilir. E. Terkin ve değiştirme I. Yolsuz tescilde

Madde 1025- Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir. İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır. II. Aynî hakların sona ermesi

Madde 3- Kanunun iyiniyete hukukî bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyiniyetin varlığıdır. Ancak, durumun gereklerine göre kendisinden beklenen özeni göstermeyen kimse iyiniyet iddiasında bulunamaz. III. Hâkimin takdir yetkisi