Muhtar Senedinin Hukuki Niteliği ve Düzenlenme Şekli
Muhtar senedi, kadastro görmemiş ve henüz tapu kütüğüne kaydedilmemiş taşınmaz malların devrinde kullanılan, muhtar tarafından düzenlenen bir harici satış belgesidir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ile 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi uyarınca taşınmaz mülkiyetinin naklini amaçlayan sözleşmelerin geçerliliği resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır. Muhtar ve taşınmaz sahibi tarafından imzalanıp resmî mühürle onaylanan muhtar senetleri ise tapu sicil kaydı yerine geçmeyip tapulu taşınmazların mülkiyet devrinde hukuken geçerlilik taşımaz.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 706Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 237Kaynağı aç
Kadastro Görmemiş Taşınmazlarda Zilyetlik ve Tescil Koşulları
Kadastro işlemi tamamlanmamış ve henüz tapu kütüğüne kaydedilmemiş taşınmazlar için yapılan muhtar satışı zilyetliğin devri niteliğinde geçerlidir. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesinin birinci fıkrası kapsamında, aynı çalışma alanı dahilindeki tapusuz taşınmazların sulu arazide kırk, kuru arazide ise yüz dönüme kadar olan kısmı; malik sıfatıyla en az yirmi yıl nizasız ve fasılasız tasarruf ettiğini kanıtlayan zilyet adına tescil olunabilir. Bu tasarruf olgusu kanuni belgelerle, bilirkişi raporlarıyla veya tanık beyanlarıyla ortaya konulabilir. Anılan maddenin ikinci fıkrası uyarınca arazinin sulu veya kuru vasfı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu esaslarına göre tayin edilir. Mera Kanunu gereğince yürütülecek kadastro komisyonu çalışmalarında ise uzman ziraat mühendisi görev alır.
3402 sayılı KADASTRO KANUNU m. 14Kaynağı aç
3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca, kanuni miktar sınırlaması dışında kalan tapusuz taşınmaz kısmının zilyedi adına tespit edilebilmesi için zilyetliğin kanunda sayılan belgelerden birine dayandırılması gerekir. Bu tespit kapsamında dayanılacak vergi kayıtlarının ise 31/12/1981 tarihine veya daha önceki tarihlere ait olması kanunen zorunludur.
Kadastro İlanı, Tutanakların Kesinleşmesi ve Dava Süreleri
Kadastroya tabi olmayan taşınmazlar yönünden tanzim edilen muhtar senetleri kadastro çalışmaları esnasında görevlilere sunulur. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12. maddesinin birinci fıkrası doğrultusunda, askıya çıkarılan kadastro tutanaklarına karşı otuz günlük ilan süresi içerisinde dava yoluna gidilmediği takdirde yapılan sınırlandırma ve tespitler kesinlik kazanır. Süresi içinde itiraz yöneltilmeyen tutanaklar neticesinde taşınmaz alıcı adına kayda bağlanır. Kanunun 12. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, müdürlükçe onaylanan tutanaklar ile mahkemenin kesin hüküm teşkil eden kararları, kesinleşme günleri tescil tarihi sayılarak en fazla üç ay zarfında tapu siciline aktarılır.
3402 sayılı KADASTRO KANUNU m. 12Kaynağı aç
3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12. maddesinin üçüncü fıkrası gereğince, kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihin üzerinden on yıl geçmesiyle birlikte artık kadastro öncesindeki hukuki sebeplere dayanarak itiraz ileri sürülemez ve dava ikame edilemez. Bahse konu on yıllık sürenin tamamlanması halinde, taşınmaz üzerindeki kadastro öncesi hak iddiaları mahkemeler nezdinde dinlenme kabiliyetini yitirir.
Muhtar Senedine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davası
Muhtar senedine rağmen kadastro tespiti sırasında taşınmaz bir başkası adına kaydedilmişse, kadastro öncesi zilyetliğe dayalı olarak Kadastro Mahkemesinde tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Kadastro işlemi geçtikten sonra düzenlenen muhtar senedi harici satış sözleşmesi hükmündedir. Ancak Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ile Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi uyarınca tapulu taşınmazların devri resmî şekilde yapılmadıkça mülkiyet nakli sağlanamaz. Bu kapsamda tapulu taşınmazlarda düzenlenen muhtar senedi doğrudan mülkiyet devri doğurmaz ve alıcı yalnızca ödediği bedelin iadesini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre talep edebilir.
Harici satış niteliğindeki muhtar senedi kapsamında alıcı, ödediği satış bedeli kendisine iade edilene kadar taşınmaz üzerinde hapis hakkına sahiptir ve bu süre zarfında taşınmazdan karşılıksız yararlanabilir. Taşınmazın alıcıya fiilen teslim edilmiş olması durumunda bedel iadesi ve zilyetlik taleplerine karşı zamanaşımı itirazının ileri sürülmesi ise hukuki uyuşmazlığın niteliğine bağlıdır.
Eski Kayıtların Hükmü ve Senetteki Hataların Düzeltilmesi
3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 12. maddesinin dördüncü fıkrası gereğince, kadastrosu tamamlanan çalışma alanı içerisinde kalan eski tapu kayıtları işleme tabi kayıt niteliğini kaybeder ve bu kayıtlara dayanılarak kadastro veya tapu müdürlüklerinde işlem tesis edilemez. Kanunun 12. maddesinin beşinci fıkrası uyarınca, kesinleşmemiş tutanaklar herhangi bir sebeple tapuya tescil edilmişse, taşınmazı tescil tarihinden itibaren yirmi yıl süreyle malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduranlar ve bunların halefleri açılan davalarda tapuya itimat prensibinden yararlanırlar.
Muhtar senedinin yanlış veya yanıltıcı bilgiler içermesi durumunda, senedin düzeltilmesi öncelikle ilgili muhtarlıktan talep edilebilir. Düzeltmenin yapılamaması veya belgenin hukuken geçersizliğinin ileri sürülmesi durumunda senedin geçersizliğinin tespiti için menfi tespit davası açılır.
Kadastro geçmiş tapulu taşınmazda muhtar senedi tapu iptali sağlar mı?
Tapulu taşınmazlarda muhtar senedi resmî şekil şartını sağlamadığı için mülkiyet devri sağlamaz ve tapu iptal hakkı doğurmaz; alıcı yalnızca ödediği satış bedelinin iadesini isteyebilir.
Kadastro tutanaklarına karşı askı ilanında itiraz süresi ne kadardır?
Kadastro tutanaklarına karşı otuz günlük ilan süresi içinde dava açılması gerekir; dava açılmadığı takdirde sınırlandırma ve tespitler kesinleşir.
Taşınmaz teslim edilmişse satıcı zamanaşımı itirazında bulunabilir mi?
Taşınmaz alıcıya fiilen teslim edilmişse, açılacak tapu iptal ve tescil davasında satıcı tarafından zamanaşımı itirazı ileri sürülemez.
Satış bedeli iade edilmeden muhtar senedi alacaklısı taşınmazdan çıkarılabilir mi?
Muhtar senedi alacaklısı satış bedeli kendisine iade edilene kadar hapis hakkına sahip olup taşınmazdan karşılıksız yararlanabilir.
Muhtar senedindeki yanlış bilgiler nasıl düzeltilir?
Senedin düzeltilmesi öncelikle muhtarlıktan talep edilir; muhtarlıkça düzeltilmemesi halinde senedin geçersizliğinin tespiti talebiyle menfi tespit davası açılır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy