Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası ve Sonuçları

Muhdesatın aidiyetinin tespiti, taşınmaz üzerinde sonradan oluşturulan ve taşınmazın ekonomik değerini yükselten yapı, tesis, dikili ağaç ya da benzeri unsurun kime ait olduğunun belirlenmesine yönelik bir tespit davasıdır. Davanın açılabilmesi davacının hukuki yararının bulunmasına bağlıdır. Bu yarar çoğu zaman ortaklığın giderilmesi, satış bedelinin paylaşılması veya hesaplaşma ihtiyacıyla birlikte değerlendirilir. Korunmaya değer güncel bir menfaat yoksa dava reddedilebilir.

Muhdesat ve bütünleyici parça

Türk Medeni Kanunu’nun 684. maddesine göre bir eşyanın maliki, o eşyanın bütünleyici parçalarının da malikidir. Bütünleyici parça, yerel âdetlere göre asıl şeyin temel unsuru sayılan ve asıl şey yok edilmeden, zarara uğratılmadan ya da yapısı değiştirilmeden ondan ayrılması mümkün olmayan parçadır. Somut yapı, tesis veya ağacın bu tanıma girip girmediği olayın özelliklerine göre belirlenir.

Türk Medeni Kanunu’nun 718. maddesi, arazi üzerindeki mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapıları, bitkileri ve kaynakları da alır. Yasal sınırlama kaydı korunur. Bu hüküm, başkası tarafından meydana getirilen muhdesatın aidiyetine ayrıca bir sonuç bağlanmasını düzenlemez; aidiyet somut olayın koşulları içinde incelenir.

Taşınmazın ekonomik değerini artırmayan, geçici nitelikte olan veya bağımsız bir değer taşımayan unsurlar kural olarak muhdesat sayılmaz. Unsurun varlığı somut olayın özelliklerine göre bilirkişi incelemesiyle değerlendirilir.

Aidiyetin kabulünde aranan katkı

Bir yapı veya tesisin belirli bir kişiye ait kabul edilebilmesi için o kişinin bağımsız emek, masraf ve katkısıyla meydana getirilmiş olması gerekir. Taşınmaz malikinin kendisinin oluşturduğu yapı ve tesisler için ayrıca aidiyet tespitine ihtiyaç bulunmaz. Uyuşmazlık, yapımın farklı bir kişinin emeği ve masrafıyla gerçekleştiği durumda gündeme gelebilir.

Kimler dava açabilir ve kime karşı açılır

Davayı kural olarak muhdesatı meydana getiren kişi açar. Mirasçılar, paydaşlar ve hukuki yararı bulunan kişiler de bu çevrede değerlendirilir. Dava kural olarak taşınmaz malikine veya muhdesat üzerinde hak iddia eden kişilere yöneltilir. Paylı veya elbirliği mülkiyetinde tüm paydaşlara yöneltilmesi gerekebilir.

Aidiyet konusunda taraflar arasında çekişme yoksa ayrıca tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmayabilir. Taşınmaz hakkında ortaklığın giderilmesi veya benzeri bir süreç olmaksızın yalnız aidiyetin tespitinin istenmesi hâlinde de hukuki yarar yokluğu nedeniyle davanın reddi gündeme gelebilir. Bu sonuç her olayda kendiliğinden uygulanan kesin bir ret kuralı değildir.

İspat, keşif ve tedbir

Muhdesatın kendisine ait olduğunu ileri süren taraf ispat yükü altındadır ve iddiasını somut delillerle göstermelidir. Belediye kayıtları, ruhsat, fatura, kooperatif kaydı, noter sözleşmesi ve tanık beyanı bu kapsamda değerlendirilebilecek örneklerdir. Bunların her birinin her davada bulunması ayrıca zorunlu görülmemiştir.

Bu davalarda çoğu zaman taşınmaz başında keşif yapılır. Uyuşmazlığın niteliğine göre fen bilirkişisinden, inşaat mühendisinden veya ziraat mühendisinden rapor alınabilir. Keşif ve bilirkişi incelemesi her dosyada kendiliğinden uygulanacak değişmez bir işlem olarak düzenlenmemiştir.

Bağlantılı ortaklığın giderilmesi dosyasında, satış işlemlerinin durdurulması ya da satış bedelinin muhdesata düşen bölümünün nemayla birlikte saklanması için ihtiyati tedbir istenebilir. Mahkeme istemi somut olaya göre değerlendirir; tedbir verilmesi zorunlu değildir.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesi

Ortaklığın giderilmesi davaları, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki malda birlikte mülkiyeti sona erdirip ferdi mülkiyete geçmeyi sağlayan, iki taraflı ve taraflar için benzer sonuçlar doğuran davalardır. Bu nitelendirme ortaklığın giderilmesi davasına ilişkindir; aidiyet tespitinin niteliği değildir.

Satış yoluyla ortaklığın giderilmesinde taşınmaz üzerinde bina ve ağaç gibi bütünleyici parçalar varsa bunlar arzla birlikte satılır.

Muhdesatın bazı paydaşlara ait olduğu tapuda şerh edilmişse veya bütün paydaşlar bu konuda ittifak ediyorsa ve muhdesat arzın değerinde artış meydana getiriyorsa, dava tarihi itibarıyla arzın ve muhdesatın değerleri ayrı ayrı belirlenir. Şerh veya ittifak ile değer artışı birlikte aranır.

Ayrı belirlenen değerler toplanarak taşınmazın tüm değeri bulunur. Toplam içinde arza ve muhdesata düşen pay oran kurularak saptanır. Satış sonunda elde edilen bedel bu oranlara göre bölüştürülür. Muhdesata isabet eden bedel muhdesat sahibi paydaşa, kalan bedel tapudaki payları oranında paydaşlara dağıtılır. Dağıtım, muhdesatın paydaşa ait olduğunun şerh, ittifak veya aidiyet kararıyla belirlendiği hâle bağlıdır.

Bütünleyici parçanın paydaşlara değil üçüncü kişiye ait olduğu anlaşılırsa bu kişi muhdesat sahibi sıfatıyla ortaklığın giderilmesi davasına dahil edilemez ve satış bedelinden pay verilemez.

Çekişmenin bekletilmesi

Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 165. maddesinin birinci fıkrasına göre, hüküm verilebilmesi başka bir davaya, idari makamın tespitine ya da dava konusuyla ilgili bir hukuki ilişkinin mevcut olup olmadığına kısmen veya tamamen bağlıysa mahkeme, o dava sonuçlanana veya idari makam karar verene kadar yargılamayı bekletebilir. Bu hüküm genel niteliktedir ve bekletmeyi kendiliğinden zorunlu kılmaz.

Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre davanın incelenmesi ve sonuçlandırılması başka bir davanın veya idari makamın çözümüne bağlıysa mahkeme, ilgili tarafa görevli mahkemeye veya idari makama başvurması için uygun bir süre verir. Bu sürenin gün, hafta veya ay olarak miktarı maddede belirtilmemiştir. Süre içinde başvurulmazsa ilgili taraf o husustaki iddiasından vazgeçmiş sayılır ve esas dava hakkında karar verilir.

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesinde süre verilmesi, bazı paydaşların muhdesat üzerinde hak iddia etmesi ve öncelikle bu uyuşmazlığın giderilmesini istemesi hâlinde gündeme gelir. Bu durumda ilgili paydaşa görevli mahkemede dava açması için Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 165. maddesi uyarınca uygun bir süre verilir. Süre her aidiyet çekişmesinde kendiliğinden verilmez ve gün sayısı sabitlenmemiştir.

Verilen süre içinde dava açılırsa sonucunun beklenmesi gerekir. Dava açılmazsa o konuda uyuşmazlık yokmuş gibi ortaklığın giderilmesi davasına devam edilir. Bekleme, süre içinde davanın açılmış olması şartına bağlıdır.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/16924 esas ve 2020/4227 karar sayılı kararında, muhdesat oranı kurulmadan taşınmaz üzerindeki bina ve ağaç bedelinin ödenmesine karar verilmesi doğru bulunmamıştır. Davalının açtığını beyan ettiği aidiyet davasının bekletici mesele yapılması ve aidiyet o kişi lehine belirlendiği takdirde arza ve muhdesata düşen pay için oran kurularak bedelin dağıtılması gerekli görülmüştür.

Aynı daire, davalının temyiz itirazlarını kabul ederek sulh hukuk mahkemesinin hükmünü oy birliğiyle bozmuştur.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2012/7059 esas ve 2012/10138 karar sayılı kararında mahkeme, mülkiyetin tespiti davası için on günlük kesin süre vermiş ve davalılar bu davayı süresinde açmıştır. Aidiyet davasının bekletici mesele yapılmaması bozma nedeni sayılmış, hüküm oy birliğiyle bozulmuştur. Bedelin buna göre dağıtılması, aidiyet davasının davalılar yararına sonuçlanmasına bağlanmıştır. Bu dosyada verilen on günlük süre bütün davalar için geçerli sabit bir süre değildir.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/13809 esas ve 2020/3187 karar sayılı kararında, devam eden aidiyet davasında verilecek kararın taşınmazlardaki muhdesat oranlarını değiştirebileceği belirtilmiştir. Bu davanın bekletici mesele yapılmaması bozma nedeni kabul edilmiş ve hüküm oy birliğiyle bozulmuştur.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy