Taşınmaz hukukuna ilişkin uyuşmazlıklar mülkiyetin devrini amaçlayan sözleşmeler, konut ve çatılı işyeri kira ilişkileri ile kamulaştırma işlemleri gibi alanlarda ortaya çıkabilmektedir. Bu uyuşmazlıkların yargıya taşınmasında kanunun öngördüğü resmî şekil koşulları, fesih bildirim süreleri ve dava açma hakları esas alınır.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 706Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Taşınmaz Satışı ve Devir Sözleşmelerinde Şekil Şartları
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi uyarınca, taşınmaz mülkiyetinin devrini hedefleyen sözleşmeler ile taşınmaz satışlarının geçerliliği resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır. Bu doğrultuda taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri de resmî şekilde akdedilmedikçe hukuki geçerlilik kazanmaz. Buna karşılık 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca önalım sözleşmesinin geçerli olması yazılı şekilde yapılması şartına tabi tutulmuştur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 237Kaynağı aç
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Fesih ve Süre Esasları
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinin birinci fıkrası uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli mukaveleler, kiracı tarafından sürenin bitmesine asgari on beş gün kala fesih bildirimi yapılmadığı takdirde bir yıl boyunca aynı şartlarla uzar. Kiraya veren taraf yalnızca kararlaştırılan sürenin dolmasını öne sürerek akdi sonlandıramaz. Bununla birlikte on senelik uzama devresi tamamlandığında kiraya veren, takip eden her uzama senesinin tamamlanmasından asgari üç ay evvel bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir gerekçe göstermeksizin kira ilişkisini sona erdirebilir.
Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilirken; kiraya veren ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıllık süre geçtikten sonra genel hükümler dairesinde bildirim yaparak sözleşmeyi feshedebilir. Ayrıca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabildiği hallerde taraflar sözleşmeyi sona erdirebilmektedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 348. maddesi gereğince de konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 348Kaynağı aç
Aile Konutu Olarak Kiralanan Taşınmazlarda Fesih Bildirimi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 349. maddesi gereğince, aile konutu niteliğindeki taşınmazlarda kiracı olan eş, diğer eşin açık rızasını temin etmeksizin kira sözleşmesini feshedemez. Rızanın sağlanamaması veya haklı bir neden bulunmaksızın verilmemesi durumunda kiracı, hâkimden bu hususta karar vermesini talep edebilir. Kiracı olmayan eşin kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesine taraf sıfatını kazanması halinde ise kiraya veren; fesih bildirimini ve fesih ihtarına bağlanan ödeme süresini hem kiracıya hem de eşine ayrı ayrı bildirmekle yükümlüdür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 349Kaynağı aç
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Talepleri
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesindeki işlemlerde idare ile taşınmaz sahibi arasında uzlaşma sağlanamadığında idare, kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili talebiyle dava yoluna başvurur. Taşınmaz malikinin ise açılan bedel tespiti davasına ilişkin bildirim kendisine tebliğ edildikten itibaren 30 gün içinde iptal davası açma hakkı saklı bulunmaktadır.
Maketten Konut Satışında Bina Tamamlama Sigortası
Maketten konut satışlarında bina tamamlama sigortasının yapılması zorunludur. Bu sigorta kapsamında sigorta şirketince temin edilen tazminat, teminat ve diğer güvenceler iflas ya da tasfiye süreçlerine dahil edilemez. Söz konusu güvencelerin haczedilmesi, üzerlerine ihtiyati tedbir veya ihtiyati haciz kararı konulması da hukuken mümkün değildir.
Önalım sözleşmesi resmi şekilde mi yapılmalıdır?
Hayır, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır.
Konut kirasında fesih bildirimi hangi şekilde yapılmalıdır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 348. maddesi gereğince konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerli olması yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
Kamulaştırmada malikin iptal davası açma süresi ne kadardır?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu çerçevesinde idarenin açtığı kamulaştırma bedeli tespiti davasına ilişkin tebliğin yapılmasından itibaren taşınmaz malikinin 30 gün içinde iptal davası açma hakkı bulunmaktadır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy