7571 sayılı Kanunun 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren değişikliklerine göre yasal taşınmaz önalımında noter bildiriminden itibaren 3 ay ve her halde satıştan itibaren 1 yıl hak düşürücü süre uygulanır. Bu tarihten önceki satışlarda TMK geçici m.1/1 gereğince eski 2 yıllık dış süre korunur. Dava konusu payın hâkimce belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerinin depo edilmesi ise geçici m.1/2 gereğince daha önce açılmış davalarda da uygulanır. TBK m.242’deki sözleşmesel önalım ve sınai hak önalımı bu yasal taşınmaz kuralıyla aynı değildir.
7571 sayılı Kanun, Madde 35Kaynağı aç
Miras kalan bir taşınmaz tapuda elbirliği mülkiyeti halinde kayıtlı bulunduğunda, mirasçılardan hiçbirinin tek başına tasarruf yetkisi yer almaz ve satış işlemi için tüm ortakların oybirliği gerekir. Mirasçılardan birinin satışa yanaşmaması halinde, diğer mirasçılardan herhangi biri rıza göstermeyen ortağın imzasına veya onayına ihtiyaç duymaksızın sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Usul ve Tebligat
Dava sürecinde davacı olan paydaş dışındaki diğer tüm mirasçıların davalı olarak gösterilmesi gerekir. Yetkili mahkeme kesin yetki kuralı gereğince taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesidir; mirasa dahil birden fazla taşınmaz farklı yargı çevrelerinde bulunuyorsa bunlardan birinin yer aldığı mahkemede de dava açılabilir. Bu davanın ikame edilmesinden önce diğer paydaşlara noter kanalıyla ihtarname gönderilmesi kanunen bir dava şartı veya zorunluluk teşkil etmez. Yapılan araştırmalara rağmen yerleşim yeri tespit edilemeyen mirasçılara ise tirajı yüksek bir gazete ve resmi ilan portalı üzerinden ilanen tebligat yapılarak yargılamaya devam edilir.
Aynen Taksim Şartları ve Satış Kararı
Ortaklığın giderilmesi taleplerinde mahkemenin öncelikli olarak başvurduğu yöntem malın fiziki olarak bölünmesini öngören aynen taksimdir. Aynen taksim kararı verilebilmesi için bölünme sonucunda taşınmazın değerinde fahiş bir kayıp meydana gelmemesi ve imar mevzuatında öngörülen asgari parsel büyüklüklerinin karşılanması şarttır. Standart konut ve bağımsız bölümlerde mülkün bölünmesi yaşanabilirliği ile ekonomik değerini ortadan kaldıracağından aynen taksim talepleri mahkemelerce reddedilir.
Taşınmazın aynen taksimi mümkün olmadığı takdirde mahkeme ortaklığın umumi açık artırma yoluyla satış suretiyle giderilmesine karar verir. Bununla birlikte, yargılama sürecinde tüm mirasçıların aralarında uzlaşarak satışın yalnızca kendi aralarında ve açık artırmasız rızai bir paylaşım yoluyla yapılmasını ortak imzayla talep etmeleri durumunda hâkim bu yönde karar verebilir; aksi halde yasal ihale süreci işletilir.
Açık Artırma ile Satış ve Bedelin Tasfiyesi
Mahkemece satış kararı verilmesi durumunda, dava sürecinde satışa karşı çıkan veya rıza göstermeyen mirasçı da dahil olmak üzere tüm paydaşlar açık artırmaya katılarak taşınmazı satın alma hakkına sahiptir. İhaleyi kazanan mirasçı, kendi payına isabet eden miktar için nakit ödeme yapmaksızın yalnızca diğer mirasçıların hisselerine düşen bedeli ödeyerek taşınmazı devralabilir. Satışın ardından payına düşen tutarı almaktan imtina eden veya kendisine ulaşılamayan hak sahiplerinin bedeli ise mahkeme ya da satış memurluğu tarafından ilgilisi adına açılan emanet hesabına yatırılır.
Pay Devrinde Önalım Hakkı ve Ecrimisil Talebi
Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda bir mirasçının payını diğer bir mirasçıya veya mevcut paydaşa satması durumunda diğer paydaşların önalım hakkı bulunmaz. Payın üçüncü bir kişiye satılması halinde ise Türk Medeni Kanunu uyarınca diğer paydaşlar noter bildiriminden itibaren 3 ay ve her halükarda satış tarihinden itibaren 1 yıl içinde önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası açabilir. Buna karşılık, ortaklığın giderilmesi davası neticesinde açık artırma yoluyla yapılan cebri satışlarda paydaşların önalım hakkı bulunmamaktadır.
Taşınmazı diğer paydaşların rızası olmaksızın tek başına bizzat kullanan mirasçıdan ecrimisil talep edilebilmesi için intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması şarttır. Bu doğrultuda diğer mirasçıların taşınmazdan faydalanma iradelerini ve kullanıma rıza göstermediklerini ihtar veya dava yoluyla muhataba bildirmeleri gerekir. Söz konusu bildirim yapılmadan önceki kullanım dönemleri için geriye dönük ecrimisil talep edilemez.
Elbirliği mülkiyetinde taşınmazın satışı için tüm mirasçıların onayı gerekir mi?
Taşınmaz elbirliği mülkiyeti altındayken tasarrufta bulunabilmek ve rızai satış yapabilmek için tüm mirasçıların oybirliği şarttır; ancak rıza sağlanamadığı takdirde tek bir mirasçı dahi diğerlerinin onayına gerek olmaksızın ortaklığın giderilmesi davası açabilir.
Ortaklığın giderilmesi davasındaki satışta önalım hakkı kullanılır mı?
Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda açık artırma yoluyla gerçekleştirilen satışlarda paydaşların kanuni önalım hakkı bulunmamaktadır.
Taşınmazı tek başına kullanan mirasçıdan önceki dönemler için ecrimisil istenir mi?
İntifadan men koşulu sağlanmadan önceki dönemler için ecrimisil talep edilemez; talepte bulunabilmek için taşınmazı tek başına kullanan mirasçıya önceden ihtar çekilmiş veya dava açılmış olması gerekir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

