Miras Kalan Kiracılı Taşınmazlarda Kira İlişkisi

Kiraya Verenin Vefatı ve Kira Sözleşmesinin Hukuki Durumu

Miras bırakanın sağlığında akdettiği kira sözleşmesi ve kiralanan taşınmaz, ölüm olayı ile birlikte bir bütün hâlinde tereke kapsamında mirasçılara intikal eder. Kira sözleşmeleri kural olarak kişiye sıkı sıkıya bağlı sözleşmelerden sayılmadığı için kiraya verenin vefatı sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez. Kiracının kiralananı kullanımı bakımından kiraya verenin şahsı kural olarak belirleyici olmadığından kira ilişkisi aynı şartlar altında devam eder ve mirasçılar yeni kiraya veren sıfatını kazanır.

Kiraya verenin ölümü; sözleşme süresini, kira bedelini, depozito miktarını, kullanım amacını ve sözleşmenin genel hükümlerini kendiliğinden değiştirmez. Mirasçılar tek taraflı irade beyanlarıyla mevcut kira sözleşmesini sona erdiremez veya sözleşme şartlarını tek yanlı olarak değiştiremezler. Miras bırakan ile kiracı arasında kurulan hukuki bağ, ölüm anındaki mevcut içeriğiyle korunur.

Miras Ortaklığı, Elbirliği Mülkiyeti ve Birlikte Tasarruf Kuralı

Birden çok mirasçı bulunması durumunda, mirasın geçmesiyle paylaşıma kadar terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir miras ortaklığı meydana gelir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 640. maddesinin birinci ve ikinci fıkraları uyarınca mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olurlar ve kanundan ya da sözleşmeden doğan temsil veya yönetim yetkisi saklı kalmak üzere, terekeye ait bütün haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler. Bu çerçevede miras yoluyla kiracılı taşınmazı devralan mirasçılar, terekenin paylaşımına kadar elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabidir.

Elbirliği mülkiyeti devam ettiği sürece kiraya veren sıfatı mirasçıların tamamına aittir. Bu nedenle kiracının tahliyesi, kira sözleşmesinin feshi, kira bedelinin artırılması ve taşınmazın satışına karar verilmesi gibi temel yönetim ve tasarruf işlemleri kural olarak tüm mirasçıların birlikte hareket etmesini gerektirir.

Terekenin Korunması, Temsilci Atanması ve Aciz Hâli

Miras ortaklığında elbirliği mülkiyeti geçerli olmakla birlikte, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 640. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca mirasçılardan her biri terekedeki hakların korunmasını isteyebilir ve sağlanan bu hukuki korumadan mirasçıların tamamı yararlanır. Bu hak, tereke mevcudunun ve kiralanan taşınmazın muhafazası bakımından her bir mirasçıya bireysel koruma yetkisi tanır.

Mirasçılar arasında anlaşmazlık çıkması veya terekenin idaresinde güçlük yaşanması hâlinde, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 640. maddesinin üçüncü fıkrası gereğince mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi paylaşmaya kadar miras ortaklığına bir temsilci atayabilir. Bununla birlikte, aynı maddenin beşinci fıkrası gereğince mirasçılardan birinin ödemeden aciz hâlinde bulunması durumunda diğer mirasçılar, mirasın açılması üzerine haklarının korunması için sulh mahkemesinden gerekli önlemlerin gecikmeksizin alınmasını talep edebilirler.

Kira Bedellerinin Tahsili, İfa Usulü ve Tevdi Yeri

Miras açıldığı anda mirası reddetmemiş olan mirasçılar terekeye bir bütün olarak sahip olurlar; devam eden kira sözleşmeleri, gecikmiş kira bedelleri, yan giderler ve depozito alacağı da bu kapsama dahildir. Miras bırakanın ölüm tarihinden sonraki dönemlere ilişkin kira bedelleri ise ilgili kira döneminin başlamasıyla birlikte yeni kiraya verenler lehine doğan kendi alacaklarıdır.

Elbirliği hâlinde alacaklılıkta, borçlu konumundaki kiracının kira bedelini elbirliği alacaklısı olan mirasçılardan herhangi birine ödemesi kural olarak borcu sona erdirir. İyi niyetli kiracının mirasçılardan birine yaptığı ödeme geçerli bir ifa sayılır ve mirasçılar arasındaki iç paylaşım veya uyuşmazlıklar kiracının borçtan kurtulmasına engel teşkil etmez.

Buna karşılık mirasçıların kiracıya miras bırakanın ölümünü bildirmesi ve kira ödemelerinin yapılacağı yeni banka hesap numarasını ihtar etmesi durumunda kiracının iyi niyet savunması zayıflar. Usulüne uygun bildirime rağmen kiracının eski hesaba ödeme yapmayı sürdürmesi hâlinde kira borcu sona ermemiş sayılabilir. Mirasçılar arasında uyuşmazlık bulunması ya da ödemenin kime yapılacağı konusunda tereddüt doğması durumunda ise kiracı, temerrüde düşmemek ve ifa iradesini göstermek amacıyla kira bedelini mahkeme veznesine veya icra dairesine depo ederek borcundan kurtulabilir.

Ortak Giderler, Aidat ve Güvence Bedelinin İadesi

Miras bırakanın vefatından sonra kiralanana ilişkin aidat ve ortak giderler kural olarak malik sıfatıyla mirasçıların sorumluluğundadır. Ancak taraflar arasındaki kira sözleşmesinde aidatın kiracı tarafından ödeneceğine ilişkin açık bir hüküm yer alıyorsa, kiracı bu edimi üstlenmiş sayılır ve ortak giderler kiracıya yansıtılabilir.

Kiracının kiralanan taşınmazı tahliye ederek boşaltması, hasarsız şekilde teslim etmesi durumunda güvence bedelinin iadesi sorumluluğu yeni kiraya veren sıfatını haiz mirasçılara aittir. Kiracı, kira ilişkisinin başında verilen depozitonun iadesini miras bırakanın şahsından değil, mirasçılardan talep eder.

Taşınmazın El Değiştirmesi, Satış ve Paylı Mülkiyete Geçiş

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi uyarınca, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur; kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri ise saklıdır. Dolayısıyla kiralananın gerek mirasçılar tarafından üçüncü kişilere satılması gerekse ortaklığın giderilmesi davasında ihale yoluyla satışı kira sözleşmesini doğrudan sona erdirmez. İhaleyi kazanan veya mülkiyeti devralan yeni malik mevcut kira sözleşmesini devralır, kira bedellerini talep etme ve kanuni şartların gerçekleşmesi hâlinde yasal tahliye haklarını kullanma yetkisine sahip olur.

Miras ortaklığının paylaşma yoluyla sona ermesi veya mahkeme kararıyla paylı mülkiyete geçilmesi hâlinde kiraya veren sıfatı, taşınmazın mülkiyetini devralan mirasçıya ya da pay oranına göre belirlenecek mirasçılara geçer. Bu durumda kiracı bakımından kira ilişkisinin tarafı hukuken değişmiş olmakla birlikte kira sözleşmesi varlığını aynı şartlarla sürdürür.

Mirasçıların Başvurabileceği Tahliye Nedenleri

Mirasçıların konut veya işyeri ihtiyacına dayanarak tahliye davası açabilmesi için öne sürülen gereksinimin gerçek, samimi, zorunlu olması ve kiraya veren mirasçıların veya kanunda sınırlı olarak sayılan yakınlarının ihtiyacına yönelik bulunması şarttır. Sırf kiracıyı taşınmazdan çıkarmak amacıyla öne sürülen ve samimi olmayan gerekçelerle tahliye talep edilemez.

Kiralananın yeniden inşası veya imarı doğrultusunda esaslı onarım, genişletme ya da değişiklik yapılması zorunlu olup bu işlemler esnasında taşınmazda ikamet veya kullanım imkânsızlaşırsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca tahliye istenebilir. Belirli süreli akitlerde sürenin dolması, belirsiz süreli akitlerde ise yasal fesih dönemleri ile bildirim önellerine göre belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesi sona erdirilebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy