Kurumsal Kira Sözleşmelerinde Genel Esaslar ve Devir Yasakları
Kurumsal nitelikteki kira sözleşmelerinde taraflar, kiralanan taşınmazın tahsis amacını ve kullanım çerçevesini sözleşme hükümleriyle belirleyebilir. Kiracının, kiraya verenin yazılı onayı bulunmaksızın taşınmazın tahsis şeklini değiştirmesi engellenebilir. Benzer şekilde, kiracının kendi bağlı şirketleri ve iştirakleri haricinde taşınmazı üçüncü kişilere devretmesi, ciro etmesi ya da alt kira ilişkisi kurması sözleşmesel hükümlerle sınırlandırılabilir.
Fesih Bildirimi ve Sözleşmenin Sona Ermesi Esasları
Sözleşme taslaklarında sürenin bitiminden bir ay önce yazılı bildirimde bulunarak kira ilişkisinin yenilenmeyeceği ve tahliye durumunda taşınabilir dekorasyonların alınabileceği kararlaştırılabilmektedir. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi uyarınca kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren ise yalnızca sözleşme süresinin sona ermesine dayanarak tahliye talep edemez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Sözleşmelerde taraflara bir ay önceden ihbarda bulunarak herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi tek taraflı feshetme yetkisi tanıyan hükümler yer alabilmektedir. Buna karşın 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi gereğince kiraya veren bakımından on yıllık uzama süresi tamamlanmadıkça sırf bildirim yoluyla fesih imkanı tanınmamıştır. Kiraya veren, ancak on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesine göre kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümler çerçevesinde fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Ayrıca kanunun genel hükümlerine göre fesih hakkının doğduğu durumlarda taraflar akdi ilişkilerini sonlandırma hakkına sahiptir.
Kira Artış Oranı ve Bedelin Belirlenmesi
Sözleşmelerde sürenin bitiminde bildirim yapılmaması halinde kira bedeline yıllık üretici fiyat endeksi ile tüketici fiyat endeksinin ortalamasının uygulanacağı ya da ekspertiz raporuyla tespit yapılacağı yönünde düzenlemelere rastlanmaktadır. Oysa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi emredici nitelikte olup, tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu tavan sınır, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde de bağlayıcıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Kira artışı hususunda taraflar arasında geçerli bir mutabakat sağlanamamışsa, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereğince hâkim tarafından bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre bir belirleme yapılır.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve takip eden her beş yıllık dönemin sonunda yeni kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın fiziki durumu ve emsal kira bedelleri dikkate alınarak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde tespit edilir.
Kira bedelinin yabancı para birimi üzerinden belirlendiği durumlarda, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak üzere, aşırı ifa güçlüğü hali müstesna beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Beş yıllık sürenin dolmasının ardından bedelin tayininde yabancı paranın değer değişimleri de gözetilerek mahkemece hakkaniyete uygun tespit gerçekleştirilir.
Vergi, Gider ve Reklam Tesis Yükümlülükleri
Kiralanan taşınmazın mülkiyetinden ve aynından doğan vergilerden kural olarak kiraya veren sorumludur. Buna karşılık sözleşme serbestisi kapsamında stopaj ödemeleri ile mülkiyet haricinde kalan diğer tüm vergi, harç ve mali külfetlerin kiracı tarafından karşılanacağı kararlaştırılabilir.
Taşınmazın elektrik, su ve doğalgaz gibi abonelik sayaçlarının kiracı tarafından kendi adına tesis ettirilmesi sözleşme hükümleriyle zorunlu kılınabilir. Ayrıca kiracı, kiraya verene bildirimde bulunarak cepheye ışıklı veya ışıksız reklam tabelası asma hakkına sahip kılınabilir; bu durumda reklam tesis masrafları, vergi, resim ve idari yaptırımlardan münhasıran kiracı sorumlu tutulur.
Tadilat, İmalat ve Gizlilik Şartları
Kiracının, binanın statik dengesine ve taşıyıcı sistemlerine müdahale etmeksizin, ana mimari projeye ve yürürlükteki İmar Yönetmeliğine uygun faaliyet içi tadilat, tamirat ve dekorasyonları kiraya verenden ilave yazılı izin almaksızın yapabileceği sözleşmeye eklenebilir. Sözleşme sona erdiğinde kiracı taşınabilir dekorasyon unsurlarını taşınmaza zarar vermeden geri alabilirken, sabit imalatlar için kiraya verenden bedel veya iyileştirme talebinde bulunamayacağı hüküm altına alınabilir.
Taraflar arasında paylaşılan ticari bilgilerin korunmasına matuf gizlilik taahhütleri, kira sözleşmesi herhangi bir nedenle feshedilse veya süresinin bitimiyle sona erse dahi süresiz olarak geçerliliğini muhafaza eder.
Mücbir Sebep, Sözleşme İhlalleri ve Yetkili Mahkeme
Mücbir sebebin sözleşme kapsamında hak doğurabilmesi için tarafların edimlerini ifa etmesini fiilen engellemesi ve olayın meydana gelmesinden itibaren en geç on beş gün içinde karşı tarafa yazılı olarak bildirilmesi şart koşulabilir. Mücbir sebebe bağlı ifa imkânsızlığının altı ayı aşması ve tarafların ortak bir çözüme ulaşamaması durumunda, taraflara tazminat yükümlülüğü doğmaksızın tek taraflı fesih hakkı tanınabilir.
Sözleşme yükümlülüklerinin ihlali halinde ihlalin giderilmesi için karşı tarafa yedi günlük yazılı mehil tanınması, bu sürede ihlale son verilmezse sözleşmenin derhal feshedilerek zararın tazmininin istenmesi kararlaştırılabilir. Taraflardan birinin iflası, konkordato talebinde bulunması, tasfiye sürecine girmesi veya borç ödemeden aciz belgesi alması hallerinde de diğer tarafa fesih hakkı tanınması mümkündür.
Uyuşmazlıkların çözümünde 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile yetkili kılınan mahkemelerin yanında belirli bir yer mahkemesinin de yetkili kılınması mümkündür. Ancak 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 17. maddesi uyarınca yetki sözleşmesi akdetme ehliyeti yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişilerine tanınmış olup, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça dava münhasıran sözleşmeyle yetkilendirilen mahkemelerde açılır.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 17Kaynağı aç
Kiraya veren sözleşme süresi bittiğinde kiracıyı hemen tahliye edebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren yalnızca sözleşme süresinin bitimine dayanarak tahliye isteyemez; belirli süreli sözleşmeler kiracı fesih bildirimi yapmadığı takdirde bir yıl uzar ve kiraya verenin nedensiz fesih hakkı on yıllık uzama süresi sonunda başlar.
Kira artış oranında TEFE ve TÜFE ortalaması uygulanabilir mi?
Kira artış oranına ilişkin anlaşmalar, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi gereğince tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir; bu tavanı aşan belirlemeler geçersizdir.
Kiracı tahliye sırasında yaptığı masrafları talep edebilir mi?
Sözleşmede aksine hüküm bulunması halinde kiracı yalnızca taşınabilir dekorasyon unsurlarını alabilir, binaya eklenen sabit nitelikteki imalat ve iyileştirmeler için kiraya verenden herhangi bir bedel talep edemez.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy