Kiraya veren, yenilenen dönemlerde kira bedelinin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranını aşmayacak biçimde belirlenmesini isteyebilir. Kiralananda, sözleşmenin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek yenilik ile değişiklikler yapabilir. Muaccel kira bedeli veya yan gider ödenmezse yazılı süreye bağlanan fesih bildirimini kullanabilir; taşınmaz kiralarında belirli taşınırlar üzerinde hapis hakkı da vardır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Gereksinim, yeniden inşa veya imar, yazılı boşaltma taahhüdü ve iki haklı ihtar hâllerinde dava ya da icra yolu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'ndaki sürelere uyulduğunda kullanılabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 320Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 336Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 315Kaynağı aç
Yenilik ve Değişiklik Yapma Hakkı ile Kira Bedelinin Belirlenmesi
Kiraya veren, kiralananda kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikleri yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiraya verenin yenilik ve değişiklik yapması, kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını ortadan kaldırmaz.
Yenilenen kira döneminde uygulanacak bedel için kiraya veren ile kiracı anlaşabilir. Anlaşma, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinde on iki aylık ortalamaların değişim oranını aşmadığı ölçüde geçerlidir. Aynı üst sınır, süresi bir yılı geçen sözleşmelerde de uygulanır. Artış konusunda anlaşma yoksa bedeli hâkim belirler. Bu belirlemede kiralananın durumu ve hakkaniyet gözetilir; sonuç, bir önceki kira yılının anılan endeks oranının üzerine çıkamaz.
Sözleşme beş yıldan uzunsa veya beş yıldan sonra yenilenmişse, sonraki her beş yılın bitiminde yeni dönemin bedelini hâkim saptar. Tarafların anlaşmış olması bu sonucu değiştirmez. Ölçüler, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleridir; bedel hakkaniyete uygun olmalıdır. Bu yolla bulunan bedel, beş yılı izleyen kira yıllarında önceki fıkralardaki ilkelere göre değiştirilebilir.
Kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklıdır. Beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz. Türk Borçlar Kanunu'nun aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138. maddesi bu kuralın dışında tutulmuştur. Beş yıl dolduktan sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek 344. maddenin üçüncü fıkrasına göre belirlenir. Bu belirlemede on iki aylık ortalama endeks değişimi, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri hakkaniyete uygun biçimde birlikte dikkate alınır.
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir. Belirlenen bedelin yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlaması ayrıca koşullara bağlıdır. Dava, yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önceki bir günde açılmışsa bu sonuç doğar. Kiraya veren aynı otuz günlük süre içinde bedelin artırılacağını kiracıya yazıyla bildirir ve davayı izleyen yeni dönemin sonuna kadar açarsa sonuç değişmez. Her iki durumda da mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren uygulanır. Sözleşmede yeni dönemde bedelin artırılacağına ilişkin hüküm varsa, dönem bitimine kadar açılan davada saptanan bedel de yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Kiracının Temerrüdü ve Kiraya Verenin Hapis Hakkı
Kiralanan teslim edildikten sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri kiracı ödemezse, kiraya veren yazılı bildirimle ek bir ifa süresi verebilir. Bildirimde, süre içinde ödeme olmazsa sözleşmenin feshedileceği de belirtilir. Konut ve çatılı işyeri dışındaki kiralar için bu süre en az on gündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre en az otuz gündür. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı günü izleyen günden işlemeye başlar.
Taşınmaz kiralarında hapis hakkı, kiralananın içinde bulunup o yerin döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlara ilişkindir. Hakkın güvencelediği alacak, işlemiş bir yıllık kira bedeli ile işlemekte olan altı aylık kira bedelidir. Alt kiracının getirdiği ve aynı amaca yarayan taşınırlar da kapsama girebilir. Bu genişleme, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşamaz. Kiracının haczedilemeyen malları üzerinde hapis hakkı kullanılamaz.
Üçüncü kişinin hakkı, bazı eşyalarda hapis hakkından önce gelir. Kiraya veren eşyanın kiracıya ait olmadığını biliyorsa veya bilmesi gerekiyorsa öncelik üçüncü kişidedir. Çalınmış, kaybolmuş ya da malikinin elinden iradesi dışında çıkmış eşyada da aynı öncelik vardır. Kiraya veren, kiralanana getirilen taşınırın kiracıya ait olmadığını sözleşme sürerken öğrenmişse ve buna rağmen sözleşmeyi en yakın fesih döneminin sonunda sona erdirmek üzere feshetmezse, o eşya üzerindeki hapis hakkını kaybeder.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 337Kaynağı aç
Kiracı taşınmaya veya kiralanandaki taşınırları başka yere götürmeye hazırlanıyorsa, kiraya veren alacağını güvenceye yetecek miktardaki eşyanın alıkonmasını isteyebilir. Alıkoyma kararı sulh hâkimi veya icra müdürü tarafından verilir. Kararın konusu olan eşya gizlice ya da zorla götürülürse, götürülmenin başladığı andan itibaren on gün içinde kolluk gücünün yardımıyla kiralanana geri getirilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 338Kaynağı aç
Sözleşmenin Sona Ermesi ve Tahliye Yolları
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren, bu uzamaya rağmen salt sürenin dolduğunu ileri sürerek sözleşmeyi bitiremez. On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirim yapılırsa kiraya veren sebep göstermeden de sözleşmeye son verebilir. Bu kiralar bakımından fesih bildirimi yazılı değilse geçerli olmaz.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 348Kaynağı aç
Sözleşme belirsiz süreliyse kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra fesih bildiriminde bulunabilir. Bildirim, genel hükümlere uygun olmalıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu bildirimin geçerliliği de yazılı şekle bağlıdır.
Kiraya veren, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre açacağı dava ile sözleşmeyi iki sebepten biriyle sona erdirebilir. Birinci sebep, kiralananı kullanma zorunluluğudur. Zorunluluk kiraya verenin kendisi için olabileceği gibi eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de olabilir ve konut ya da işyeri ihtiyacına dayanmalıdır. İkinci sebep, yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirmenin gerekmesi ve bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanılmasının imkânsız olmasıdır. Belirli süreli sözleşmede dava, sürenin sonunda başlayan bir ay içinde açılır. Belirsiz süreli sözleşmede önce kiraya ilişkin genel hükümlerdeki fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyulur; dava, bu şekilde belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılır.
Kiralanan teslim edildikten sonra kiracı, belli bir tarihte boşaltmayı kiraya verene yazılı olarak üstlenmişse ve o tarihte boşaltmamışsa sözleşme sona erdirilebilir. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayan bir ay içinde icraya başvurmalı veya dava açmalıdır.
Kiracı kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar gönderilmişse kiraya veren dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmede ihtarların kira süresi içinde yapılmış olması gerekir. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmede ihtarlar, bir kira yılı içinde veya bir kira yılını aşan süre içinde yapılmış olmalıdır. Dava, bir yıldan kısa kirada kira süresinin bitiminden başlayan bir ay içinde açılır. Bir yıldan uzun kirada bu bir aylık süre, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlar.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin, aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunabilir. Kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşme bittikten sonra başlayan bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiralananı sonradan edinen kişi, taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı için kullanmak zorundaysa sözleşmeyi dava ile bitirebilir. Edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmesi şarttır. Dava, bu koşullarla altı ay sonra açılır. Aynı kişi bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayan bir ay içinde açacağı dava ile de kullanabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Kiraya veren on yıllık sürenin sonunda sözleşmeyi nasıl feshedebilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, on yıllık uzama süresi sonunda bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir.
Kiracı kirayı ödemezse kiraya veren nasıl bir yol izlemelidir?
Kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede ödeme yapılmaması halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kiralarda ise en az on gündür.
Kiraya verenin taşınırlar üzerindeki hapis hakkı neleri kapsar?
Taşınmaz kiralarında hapis hakkı, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırları ve alt kiracının borcunu aşmamak üzere getirdiği aynı nitelikteki eşyaları kapsar; kiracının haczedilemeyen malları bu hakkın dışındadır.
Kira tespit davası ne zaman açılabilir ve ne zamandan itibaren hüküm doğurur?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce dava açılırsa veya bu sürede yazılı artış bildirimi yapılıp dönem sonuna kadar dava açılırsa belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy