Konut Olarak Kiralanan Yerin İşyeri Olarak Kullanılması |

Bir taşınmazın konut amacıyla kiralandığı hâlde kiracı tarafından işyeri olarak kullanılması, kira sözleşmesine aykırılık oluşturur. Türk Borçlar Kanunu m. 299 uyarınca kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan bedeli ödemeyi üstlendiği bir sözleşmedir; taraflarca belirlenen kullanım amacı bu sözleşmenin temel unsurlarından birini oluşturur. Kat mülkiyetine tabi yapılarda ise meseleye 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) emredici düzenlemeleri de eklenir.

Sözleşmeye Aykırılık ve Kiraya Verenin Hakları

Kiracının konut olarak kiralanan yeri işyeri olarak kullanmaya başlaması, sözleşmede kararlaştırılan amacı ihlal eder. Bununla birlikte, kiraya verenin bu kullanıma açıkça ya da zımni biçimde muvafakat göstermesi hâlinde sözleşmeye aykırılık oluşmaz. Zımni muvafakatin somut olayda var sayılıp sayılamayacağı ise koşullara göre değerlendirilmesi gereken ayrı bir meseledir.

Kiraya veren muvafakat vermemişse ve kiracı aykırı kullanımı sürdürüyorsa, konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 316 uyarınca kiraya veren kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar etmelidir. Kiracının bu ihtara rağmen aykırılığı devam ettirmesi hâlinde kiraya veren tahliye davası açma hakkını elde eder.

6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 316Kaynağı aç

MADDE 316- Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle
kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara
gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren,
konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın
giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda
bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir
ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında,
kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin
yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı
davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular
bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle
sözleşmeyi hemen feshedebilir.
III. Temizlik ve bakım
giderlerini ödeme borcu

TBK m. 316/3, belirli ağırlaştırıcı koşulların varlığında ihtara gerek kalmaksızın sözleşmenin hemen feshedilebileceğini düzenlemektedir: kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması ya da aykırı davranışın kiraya veren veya aynı taşınmazda oturanlar ile komşular bakımından çekilmez olması bu koşullar arasında sayılmıştır. Bu hâllerde kiraya veren yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Çerçevesinde İşyeri Kullanımı

Kat mülkiyetine tabi bir yapıda tapuda mesken olarak tescil edilmiş bağımsız bölümlerin işyeri amacıyla kullanılması yalnızca kira taraflarını değil tüm kat maliklerini ilgilendirir. KMK m. 24/1 uyarınca, tapuda mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bölümlerde hastane, dispanser, klinik, poliklinik ve ecza laboratuvarı gibi kuruluşlar açılamaz; kat maliklerinin bu yasağa aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Aynı hüküm, dispanser, klinik veya poliklinik niteliği taşımayan muayenehaneleri bu yasağın kapsamı dışında açıkça tutmaktadır.

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/9992, K. 2019/1283Kaynağı aç

20. Hukuk Dairesi         2017/9992 E.  ,  2019/1283 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ	:Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki davanın yapılan duruşması sonunda kurulan hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya incelendi, gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün, işyeri olarak kullanılmasının önlenmesi ve eski hale getirilmesi, aksi halde tahliyesini istemiş, mahkemece; bağımsız bölümün mühendislik bürosu şeklinde kullanıldığı, mesken niteliğindeki taşınmazın mühendislik bürosu olarak kullanılmasının önünde yasal engel bulunmadığı, 634 sayılı Kanunun 24. maddesine gösterilen yasak işler kapsamına girmediği, yönetim planında da bunu yasaklayan bir hüküm bulunmadığı ve Yargıtay uygulamalarına uygun olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş,  hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
634 sayılı Kanunun 24. maddesinde, “Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oy birliğiyle vereceği kararla açılabilir.
(Ek fıkra: 13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.
Bu karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir. ” düzenlemeleri yer almaktadır.
1136 sayılı Kanunun 43/…. fıkrasında, (Ek iki cümle: 30/…/2013 – 6460/3 md.) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz” hükümleri ile, 3568 sayılı Kanunun 45/6. fıkrasında ise, (Ek fıkra: 30/…/2013-6460/9 md.) “23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz”  hükümleri düzenlenmiştir.
634 sayılı Kanunun 24. maddesinin 2. fıkrasında, mesken  nitelikli bağımsız bölümlerde işyerlerinin ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabileceği düzenlenmiş, 3. fıkrasında ise  Avukatlık büroları ve hukuk büroları ile  Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik faaliyetleri yönünden istisna getirilmiştir. 1136 sayılı Kanunun 43. maddesi ile 3568 sayılı Kanunun 45.maddesine göre de, anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları ve serbest muhasebeci mali müşavirlik veya yeminli mali müşavirlik faaliyetlerinde bulunulabileceği ve bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümlerin uygulanamayacağı  belirtilmiştir. O halde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesine göre, tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün, yönetim planında aksine bir düzenleme bulunmadığı takdirde, kat malikleri kurulunun oybirliği ile alacağı karar olmadan  Avukatlık büroları ile Serbest Muhasebeci Mali Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik faaliyetleri haricinde  işyeri olarak kullanılması mümkün değildir.
Somut olayda, tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün mühendislik bürosu  şeklinde işyeri olarak kullanıldığı, yönetim planında ise mesken nitelikli bağımsız bölümlerin işyeri  olarak kullanılabileceğine yönelik bir düzenlemenin bulunmadığı, bu yönde kat malikleri kurulunda oy birliğiyle  alınmış bir kararının da olmadığı  anlaşıldığına göre, yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler gereği davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yerinde olmayan gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle, temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, temyiz harcının istek halinde iadesine 26/02/2019 günü oy birliğiyle karar verildi.

634 sayılı KAT MÜLKİYETİ KANUNU m. 24Kaynağı aç

Madde
24 – Anagayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri
olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik,
ecza laboratuvarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı
sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmıyan
muayenehaneler bu hükmün dışındadır.
Anagayrimenkulün,
kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane,
gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı
yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve
imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat
malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir.
(Ek fıkra:
13/2/2011-6111/194 md.) 1136 sayılı Avukatlık Kanununda avukatlık büroları ve hukuk
büroları ile ilgili düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık ve hukuk
büroları faaliyetlerine devam ederler. Bu süre, bu maddenin yürürlüğe girdiği
tarihten itibaren iki yıldır. Bu hüküm 3568 sayılı Serbest Muhasebeci Mali
Müşavirlik ve Yeminli Mali Müşavirlik Kanununda ilgili düzenleme yapılıncaya
kadar meslek mensupları tarafından açılan bürolar hakkında da uygulanır.
Bu
karar yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine bütün bağımsız
bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sahifelerine şerh verilir.
VIII
– Kat mülkiyetinin devri mecburiyeti:

KMK m. 24/2 ise tapuda mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve benzeri eğlence ile toplantı yerleri; fırın, lokanta, pastahane ve süthane gibi gıda-beslenme yerleri; imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi işyerlerinin ancak kat malikleri kurulunun oybirliğiyle vereceği kararla açılabileceğini hükme bağlamaktadır. Maddedeki 'gibi yerler' ve 'emsali' ifadelerinin bu sayımı sınırlandırıp sınırlandırmadığı tartışmalıdır: Danıştay 8. Dairesi, E. 2011/8063, K. 2013/10870 sayılı kararında 'gibi yerler' ifadesinin sayılanları sınırlandırmadığını, aksine benzer işyerlerini de kapsama dahil ettiğini ve büroların da bu kapsamda değerlendirilmesi gerektiğini kabul etmiştir. Aynı kararın inceleme sürecinde ise bu ifadenin yalnızca son bağlaçtan önceki türlere benzer işyerlerini kapsadığı ve irtibat bürosunun bu kapsamda değerlendirilemeyeceği yönünde bir karşı görüş de ortaya konulmuştur. Her iki yorum da aynı dosyaya ait olduğundan bağımsız bir çoğunluk belirlenmesi mümkün değildir; somut faaliyetin m. 24/2 kapsamına girip girmediği mahkemece değerlendirilmektedir.

Danıştay 8. Daire, E. 2011/8063, K. 2013/10870Kaynağı aç

8. Daire         2011/8063 E.  ,  2013/10870 K.
"İçtihat Metni"
T.C.
D A N I Ş T A Y
SEKİZİNCİ DAİRE
Esas   No : 2011/8063
Karar  No : 2013/10870
Temyiz İsteminde Bulunan (Davalı)      : …
Vekili	             : …
Karşı Taraf (Davacı)	            : …
Vekili	            : …
İstemin Özeti		: … İdare Mahkemesinin … gün ve E:…, K:… sayılı kararının; hukuka aykırı olduğu öne sürülerek, 2577 sayılı Yasanın 49. maddesi uyarınca temyizen incelenerek bozulması istemidir.
Savunmanın Özeti	            : Savunma verilmemiştir.
Danıştay Tetkik Hakimi	            : …
Düşüncesi	  		: Kat Mülkiyeti Kanununun 27. maddesi uyarınca; yönetim planı, yönetime ait hususları düzenleyen, tüm kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmünde olup; tüm kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçilerini bağlar.
Olayda, davacıya ait irtibat bürosunun yer aldığı binaya ait yönetim planı incelendiğinde, meskenlerin büro amaçlı kullanılabileceği, diğer işyerleri için ise oy birliğiyle karar alınması gerektiği düzenlenmiş olup, yukarıda yer alan hüküm uyarınca yönetim planının cüzi halefleri de bağlayan bu düzenlenmesine göre oybirliği aranmasına gerek bulunmamaktadır.
Diğer taraftan Kat Mülkiyeti Kanununun "Yasak işler" başlıklı 24. maddesinin 2. fıkrasında "gibi yerler" ifadesinin düzenlemeyi sınırsız hale getirerek tüm işyerlerini kapsayacak şekilde genişletilmesinin hem bu hükme aykırı olacağı (ki; sayma yoluyla belirlenmesi anlamsızlaşmasın) hem de yukarıda yer verilen, yönetim planına ilişkin hükmü etkisizleştireceği anlaşılmaktadır.
Aslında 24. maddede yer alan düzenleme ile Kanun koyucu oybirliği ile açılacak işyerlerini tek tek saymış ve "gibi yerler" ifadesiyle de sondan bir önceki (-ve) bağlacından sonra gelen işyerlerine benzeyen işyerlerinin açılmasını oybirliği ile karar almaya bağlamıştır.
Bu hale göre; davaya konu işyerinin imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerlerden sayılıp sayılmadığı değerlendirilerek oybirliğinin aranıp aranmayacağına karar verilecek olup, bu tür işyerlerinden olmayan irtibat büroları için oybirliği şartının aranmayacağı açıktır.
Açıklanan nedenlerle İdare Mahkemesi kararının onanması gerektiği düşünülmektedir.
TÜRK MİLLETİ ADINA
Hüküm veren Danıştay Sekizinci Dairesince işin gereği görüşüldü:
Dava,tapuda mesken olarak görünen dairede ruhsat almadan "inşaat mühendisliği ve taahhüt irtibat bürosu" olarak faaliyet gösteren davacı tarafından, faaliyetlerine izin verildiğine ilişkin kat maliklerinden oybirliği ile alınmış karar getirilmediği takdirde işyeri için işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmeyeceğine ilişkin 24.2.2011 günlü işlemin iptali istemiyle açılmıştır.
İdare Mahkemesince; İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatlarına İlişkin Yönetmeliğin 5. maddesinin (b) bendinden söz edilerek; ana gayrimenkulun tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde faaliyette bulunduğu anlaşılan davacıya ait mühendislik hizmetlerinin yürütüldüğü işyerinin yukarıda anılan mevzuat hükümlerinde sayılan açılması için kat malikleri kurulunun oybirliği kararı alması şartının öngörüldüğü işyerlerinin hiçbirisinin kapsamına girmediği görüldüğünden, kat maliklerinden alınmış oybirliği kararı getirilmediği takdirde davacıya ait işyeri açma ve çalışma ruhsatı düzenlenmeyeceği yolunda tesis edilen işlemin hukuka aykırı olduğu gerekçesiyle dava konusu  işlemin iptaline karar verilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 24. maddesinin 2. fıkrasında; "Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilir." hükmüne  yer  verilmiş; İşyeri Açma ve Çalışma Ruhsatları Yönetmeliğinin 5/b maddesinde ise;
"634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamına giren gayrimenkullerin, tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde … imalathane, boyahane, basımevi, dükkan,… gibi işyerlerinin açılması hususunda kat maliklerinin oybirliği ile karar alması" gerektiği, kuralı yer almıştır.
Belirtilen kurallar ile, kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararlarla açılabilecek işyerleri sayılmış, sonunda "gibi yerler" denilmek suretiyle bu sayılanlar sınırlandırılmamış, aksine bu ifade ile "benzeri işyerlerinin" bu gruba dahil edileceğine işaret edilmiştir. Kütükte mesken olan yerde dükkan açılabilmesi için kat malikleri kurulunun alacağı kararda oybirliği şartının aranmış olması ile insanların evlerinin hemen yanında yoğun yaya ve araç trafiğine maruz bırakılarak rahatsız edilmelerinin önlenmesi amaçlanmıştır. Çeşitli faaliyetlerin gerçekleştirilmesi amacıyla açılan büroların, yabancı insanların apartmana girip çıkmasına sebep olacağı, gerek yaya trafiği, gerekse araç trafiğini yoğunlaştıracağı açık olduğundan, Yasa ve ilgili Yönetmelik kuralının amacı doğrultusunda, dava konusu işyerinin de  dükkan benzeri ticarethane olarak nitelendirilmesi gerektiği açıktır.
Uyuşmazlıkta; dava konusu taşınmazların 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında ve tapuda mesken olarak yer aldığı hususunda taraflar arasında ihtilaf bulunmadığı da dikkate alındığında dava konusu işlemde hukuka aykırılık, İdare Mahkemesince verilen kararda hukuki isabet görülmemiştir.
Açıklanan nedenlerle; … İdare Mahkemesi'nin temyize konu kararının bozulmasına, dosyanın yeniden bir karar verilmek üzere anılan mahkemeye gönderilmesine,	 bu kararın tebliğ tarihini izleyen 15 (onbeş) gün içerisinde kararın düzeltilmesi yolu açık olmak üzere,  24/12/2013 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Oybirliği Kararı Gerektiren ve Gerektirmeyen Kullanımlar

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/9992, K. 2019/1283 sayılı kararında bu çerçeveyi somutlaştırmıştır: tapuda mesken nitelikli bağımsız bölümün, yönetim planında aksine bir düzenleme bulunmadığı takdirde, kat malikleri kurulunun oybirliği kararı olmadan avukatlık büroları ile serbest muhasebeci mali müşavir ve yeminli mali müşavirlik faaliyetleri dışında işyeri olarak kullanılması mümkün değildir. Söz konusu davada bağımsız bölüm mühendislik bürosu olarak kullanılmakta, yönetim planında işyeri kullanımına izin veren bir düzenleme bulunmamakta ve kat malikleri kurulunun oybirliği kararı da mevcut değildi. Daire, bu koşullar altında davanın kabulü gerekirken reddedilmesini hukuka aykırı bularak ilk derece kararını bozmuştur.

Ticari şirketlerin mesken nitelikli bağımsız bölümleri büro veya işyeri olarak kullanması da KMK m. 24 kapsamında değerlendirilmektedir. Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/17882, K. 2014/886 sayılı kararında, ticari şirket tarafından kullanılan mesken nitelikli bir bölümün ancak kat maliklerinin oybirliği kararıyla işyeri olarak kullanılmasının mümkün olacağına hükmetmiştir. Aynı Daire'nin uygulamasında büro, bağımsız olarak çalışan bir kişinin en fazla bir elemanıyla birlikte yazıhane niteliğinde kullandığı yer olarak tanımlanmakta; ticari şirketlerin kullandığı yerler ise bu tanımın dışında kabul edilmektedir.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2013/17882, K. 2014/886Kaynağı aç

18. Hukuk Dairesi         2013/17882 E.  ,  2014/886 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ	: Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, yönetim planı ve Kat Mülkiyeti Kanununa aykırı müdahalenin men'i ve tahliye  istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y     K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı vekili dava dilekçesi ile beyanlarında, davalıların Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesine aykırı davranarak anataşınmazdaki mesken nitelikli 13 nolu bağımsız bölümün kiracı davalı ….. Şti tarafından işyeri olarak kullandıklarını ileri sürerek bu durumun giderilmesini, bağımsız bölümün mesken olan niteliğine dönüştürülerek şirketin tahliyesini istemiş, mahkemece davalı … Ltd. Şti'nin bağımsız bölümü mimarlık bürosu olarak kullandığı, bu şekildeki kullanımın Kat Mülkiyeti Yasası ve yönetim planındaki yasaklı işler kapamına girmeyeceği gerekçesi ile davanın reddine karar vermiştir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden, davalı … Şti'nin dava konusu bağımsız bölümü mimarlık bürosu olarak kullandığı anlaşılmaktadır.
Kat Mülkiyeti Yasasının 24. maddesine göre anataşınmazın tapu kütüğünde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümünün büro olarak kullanılması kabul edilmekte ise de, ticari şirketlerin kullandıkları yerlerin işyeri niteliğinde olup büro olarak nitelendirilmesi mümkün değildir. Yargıtay uygulamalarında da büro, bağımsız olarak çalışan bir kişinin en fazla bir elemanıyla birlikte yazıhane niteliğinde kullanılan yerlerdir.
Somut olayda dava konusu bağımsız bölüm mesken nitelikli bir yer olup, bir ticari şirket tarafından kullanılmaktadır. Bu durumda ancak Kat Mülkiyeti Yasası'nın 24. maddesi gereğince kat maliklerinin oybirliği ile alacakları bir kararla kullanılması mümkün olacağından bu doğrultuda bir araştırma yapılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken mahkemece yerinde olmayan gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.01.2013 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Avukatlık ve Mali Müşavirlik Faaliyetlerine Özel İstisna

1136 sayılı Avukatlık Kanunu m. 43'e 6460 sayılı Kanun ile eklenen hüküm uyarınca, KMK hükümlerine göre anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet gösterebilir; yönetim planındaki aksine hükümler bu konuda uygulanmaz. Bu istisna yalnızca avukatlık büroları için değil; 3568 sayılı Kanun m. 45'e 6460 sayılı Kanun ile eklenen fıkra kapsamında serbest muhasebeci mali müşavir ve yeminli mali müşavirlik faaliyetleri için de geçerlidir. Öte yandan KMK m. 24'e 6111 sayılı Kanun'un 194. maddesiyle 2011 yılında eklenen bir fıkra, ilgili kanunlarda düzenleme yapılıncaya kadar meskenlerdeki avukatlık, hukuk ve SMMM/YMM bürolarının faaliyetlerine devam edeceğini, bu sürenin ise söz konusu fıkranın yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl olduğunu öngörmüştür. Bu iki düzenleme arasındaki güncel yürürlük ilişkisi kanun metinlerinde ayrıca ele alınmamış olup konu hukuken netlik kazanmamış bir mesele olarak kalmaktadır.

1136 sayılı AVUKATLIK KANUNU m. 43Kaynağı aç

Madde 43 – Her avukat, levhaya yazıldığı
tarihten itibaren üç ay içinde baro bölgesinde bir büro kurmak zorundadır.
Büronun niteliklerini barolar belirtir. (Ek cümleler: 30/4/2013 – 6460/3
md.) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununa göre
anagayrimenkulün mesken olarak gösterilen bağımsız bölümlerinde kat
maliklerinin izni ve benzeri şartlar aranmaksızın avukatlık büroları faaliyet
gösterebilir. Bu konuda, yönetim planındaki aksine hükümler uygulanmaz.
Bir avukatın birden fazla
bürosu olamaz. Birlikte çalışan avukatlar ayrı büro edinemezler. (Ek cümleler:
2/5/2001 – 4667/29 md.) Avukatlık ortaklığı yurt içinde şube açamaz.
Milletvekilleri, milletvekilliği süresince avukatlık yapamazlar.
Bürosunu veya konutunu
değiştiren avukat yenilerinin adreslerini bir hafta içinde baroya bildirmek
zorundadır.
(Ek fıkra:28/3/2023-7445/10
md.) Avukatların
büro kurma giderlerinin karşılanması için kredi ve finans kuruluşları ile kredi
veren kamu kurum ve kuruluşlarınca uygun şartlarda finansman desteği sağlanır.
Desteğin sağlanmasına ilişkin usul ve esaslar, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme
Kurumu ile Hazine ve Maliye Bakanlığının görüşü alınarak Adalet Bakanlığı
tarafından belirlenir.
Avukatların birlikte
veya avukatlık ortaklığı şeklinde çalışmaları[15][16]

Muhasebe ve mali müşavirlik bürosu olarak kullanım için kat maliklerinin muvafakatinin aranmayacağı Yargıtay 18. Hukuk Dairesi kararlarında kabul edilmektedir; ancak bu kullanımın büro tanımına uygun olması, yani tek bir bağımsız bölümde bağımsız çalışan bir kişinin en fazla bir elemanıyla birlikte yazıhane niteliğinde gerçekleşmesi zorunludur. Daire, bu nitelemenin fiilen araştırılmadan ve gerekirse tapu maliki ile bölümü fiilen kullanan kişi davaya dahil edilmeden sonuca gidilmesini hatalı bulmuştur.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2012/5732, K. 2012/7142Kaynağı aç

(Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi         2012/5732 E.  ,  2012/7142 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ	:Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümü muhasebe bürosu olarak kullanan davalının tapu kayıtlarına ve yönetim kurulu kararına bağlı kalması konusunda uyarılması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y     K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı dava dilekçesinde, tapu kaydına göre sitenin her dairesinin mesken olarak kullanılacağını, bu hususun site yönetiminin 06.02.2010 tarihli kararı ile de kayıt altına alındığını, davalının mesken olan dairesini muhasebe bürosu olarak kullandığını, ihtara rağmen eylemine son vermediğini bildirerek, tapu kayıtlarına ve site yönetiminin 06.02.2010 tarihli kararına bağlı kalması konusunda uyarıda bulunulmasına karar verilmesini istemiş, mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesinde mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde yapılamayacak kullanımlar belirtilmiş olup, meskenin büro olarak kullanılabileceği, yönetim planında da buna aykırı düzenleme mevcut olmadığından davanın reddine karar verilmiştir.
Mesken nitelikli bağımsız bölümün muhasebe ve mali müşavirlik bürosu şeklindeki kullanımı için kat maliklerinin muvafakatının aranmayacağı Yargıtay uygulamaları ile kabul edilmekte ise de, bu faaliyetin tek bir bağımsız bölümde bağımsız olarak çalışan bir kişinin en fazla bir elemanı ile birlikte yazıhane niteliğinde kullanması şeklinde olması gerekir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden bu husus anlaşılamamaktadır. Büronun ve çalışanların durumunun yukarıda  açıklanan  niteliklere  uygun  olup  olmadığı  konusunda  mahallinde  keşif yapılarak durumun tespiti ile dava konusu bağımsız bölüme ait tapu kaydı getirtilip, maliki davalıdan başka şahıs olduğu takdirde o kişinin de davaya katılımı sağlanarak oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma ile davanın reddi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 06.06.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yargıtay 18. Hukuk Dairesi, E. 2012/5735, K. 2012/7143Kaynağı aç

(Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi         2012/5735 E.  ,  2012/7143 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ	:Sulh Hukuk Mahkemesi
Dava dilekçesinde, tapuda mesken olarak kayıtlı bağımsız bölümü muhasebe bürosu olarak kullanan davalının tapu kayıtlarına ve yönetim kurulu kararına bağlı kalması konusunda uyarılması istenilmiştir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Y A R G I T A Y     K A R A R I
Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Davacı dava dilekçesinde, tapu kaydına göre sitenin her dairesinin mesken olarak kullanılacağını, bu hususun site yönetiminin 06.02.2010 tarihli kararı ile de kayıt altına alındığını, davalının mesken olan dairesini muhasebe bürosu olarak kullandığını, ihtara rağmen eylemine son vermediğini bildirerek, tapu kayıtlarına ve site yönetiminin 06.02.2010 tarihli kararına bağlı kalması konusunda uyarıda bulunulmasına karar verilmesini istemiş, mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 24. maddesine mesken olarak gösterilen bağımsız bölümde yapılamayacak kullanımlar belirtilmiş olup, meskenin büro olarak kullanılabileceği, yönetim planında da buna aykırı düzenleme mevcut olmadığından davanın reddine karar verilmiştir.
Bağımsız bölümün mesken nitelikli olduğu ve davalı tarafından muhasebe bürosu olarak kullanıldığı konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dinlenen davacı tanıkları beyanlarında, davalının dava konusu meskeni muhasebe bürosu olarak kullanıyorken taşındığını, yerine bir başkasının geldiğini ve onun da muhasebe bürosu olarak kullandığını, büronun akşam sıralarında ara sıra açıldığını söylemişlerdir.
Mesken nitelikli bağımsız bölümün muhasebe ve mali müşavirlik bürosu şeklindeki kullanımı için kat maliklerinin muvafakatının aranmayacağı Yargıtay uygulamaları ile kabul edilmekte ise de, bu faaliyetin tek bir bağımsız bölümü, bağımsız olarak çalışan bir kişinin en fazla bir elemanı ile birlikte yazıhane niteliğinde kullanması şeklinde olması gerekir. Dosya içerisindeki bilgi ve belgelerden bu husus anlaşılamamaktadır. Mahallinde keşif yapılarak büronun ve şahısların durumunun yukarıda açıklanan niteliklere uygun olup olmadığı konusunda mahallinde keşif yapılarak durumun tespit edilmesi ve yine bölümde muhasebecilik yapan kişinin davalı … dışında başka şahıs olduğu takdirde o kişinin de davaya katılımı sağlanarak oluşacak sonuç doğrultusunda bir karar verilmesi gerekirken yetersiz araştırma ile davanın reddi doğru görülmemiştir.
Bu itibarla yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 06.06.2012 gününde oybirliğiyle karar verildi.

Yönetim Planının Rolü

KMK m. 27 uyarınca yönetim planı, yönetime ilişkin hususları düzenleyen ve tüm kat maliklerini, onların külli ile cüzi haleflerini, yönetici ve denetçilerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planında mesken bölümlerin büro amaçlı kullanımına açıkça izin verilip verilmediği, işyeri kullanımının hukuki değerlendirmesinde önemli bir etken olarak öne çıkmaktadır. Yargıtay 20. Hukuk Dairesi'nin incelediği davada, yönetim planında aksine bir düzenlemenin bulunmadığı vurgulanmış; bu kaydın tersine, yani planda büro kullanımına izin veren bir hükmün yer aldığı durumlarda ayrıca oybirliği kararı alınmasının gerekip gerekmediği o davada ele alınmamıştır. Bu mesele mahkemeler tarafından her somut olay özgü koşullarıyla değerlendirilmektedir.

Kütük Şerhi

KMK m. 24 uyarınca verilen kat malikleri kurulu kararı, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin istemi üzerine tüm bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalarına şerh verilebilir. Bu şerh, kararın kapsamını taşınmazla sonradan ilişki kuracak kişiler bakımından aleni kılar.

Sık Sorulan Sorular

Kiraya veren kiracının işyeri kullanımına ses çıkarmazsa ne olur?

Kiraya verenin bu kullanıma açıkça ya da zımni biçimde muvafakat etmesi hâlinde kiracının davranışı sözleşmeye aykırılık oluşturmaz. Zımni muvafakatin var olup olmadığı somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.

Tapuda mesken kayıtlı bir dairede muayenehane açılabilir mi?

KMK m. 24/1 uyarınca hastane, dispanser, klinik ve poliklinik niteliğindeki kuruluşlar mesken veya iş/ticaret yeri olarak tescilli bölümlerde açılamaz; kat maliklerinin bu yasağa aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür. Dispanser, klinik veya poliklinik niteliği taşımayan muayenehaneler ise aynı hükmün açık istisnası kapsamındadır.

Kat malikleri kurulunun oybirliği kararı her işyeri türü için zorunlu mudur?

Hayır. KMK m. 24/2, tapuda mesken gösterilen bölümlerde eğlence-toplantı yerleri, gıda-beslenme işyerleri ile imalathane, dükkan ve galeri gibi yerlerin oybirliği kararıyla açılabileceğini düzenlemektedir. Avukatlık büroları ile SMMM/YMM faaliyetleri ilgili kanunlardaki hükümler gereği bu şartın dışında tutulmuştur; ancak bu iki düzenleme arasındaki yürürlük ilişkisi hukuken netlik kazanmış değildir. Ayrıca yönetim planında mesken bölümlerin büro amaçlı kullanımına izin verilip verilmediği de değerlendirmeyi etkileyebilmektedir; bu konuda mahkemelerin somut olaya özgü inceleme yaptığı görülmektedir.

Mesken nitelikli dairede büro açmak için büro tanımı önemli midir?

Evet. Yargıtay uygulamasında büro, bağımsız olarak çalışan bir kişinin en fazla bir elemanıyla birlikte yazıhane niteliğinde kullandığı yer olarak tanımlanmaktadır. Ticari şirketlerin kullandığı yerler bu tanıma girmemekte; bu tür kullanımlar için KMK m. 24 kapsamında kat maliklerinin oybirliği kararı aranmaktadır.

Kiraya veren kiracıyı tahliye etmek için ne yapmalıdır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, TBK m. 316 uyarınca kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar etmelidir. Kiracının bu ihtara rağmen aykırılığı sürdürmesi hâlinde kiraya veren tahliye davası açabilir. Aynı madde, kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, süre vermenin yararsız olacağının anlaşılması veya davranışın çekilmez nitelik taşıması hâllerinde ihtara gerek kalmaksızın yazılı bildirimle sözleşmenin hemen feshedilebileceğini de düzenlemektedir.

Mühendislik veya inşaat bürosu mesken nitelikli dairede kullanılabilir mi?

Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/9992, K. 2019/1283 sayılı kararında, yönetim planında aksine bir düzenleme bulunmayan ve kat malikleri kurulunun oybirliği kararı da alınmayan somut bir olayda mühendislik bürosu olarak kullanılan mesken nitelikli bağımsız bölüm açısından bu kullanımı hukuka aykırı bularak ilk derece kararını bozmuştur. Kanun metninde avukatlık ve SMMM/YMM faaliyetlerine tanınan istisna mühendislik faaliyetlerini kapsamamaktadır.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy

Avukat Erdal Ersoy İletişim ve randevu

Kira hukuku