Ev sahibi, kiracıyı istediği zaman ve istediği gerekçeyle çıkaramaz. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliyeyi belirli sebeplere ve usul şartlarına bağlamıştır. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin dolmasına dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; bu hak, kanunda öngörülen koşulların gerçekleşmesine bağlıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Sözleşme Bitimi Tek Başına Tahliye Gerekçesi Değildir
Türk Borçlar Kanunu madde 347 uyarınca kiraya veren, belirli süreli bir kira sözleşmesini yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sona erdiremez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır. On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra ise kiraya veren için farklı bir imkân doğmaktadır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı bu hakkı her zaman kullanabilirken kiraya veren için on yıllık sürenin tamamlanması şartı aranmaktadır. On yıllık sürenin ardından uygulanacak fesih dönemleri ve bildirim süreleri, Türk Borçlar Kanunu'ndaki genel hükümlerce belirlenmektedir.
On Yıllık Uzama Sonrasında Sebepsiz Fesih Hakkı
Türk Borçlar Kanunu madde 347, belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresinin dolmasının ardından kiraya verene şu imkânı tanır: on yıllık uzama süresini izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunulursa, kiraya veren herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu imkân yalnızca belirli süreli sözleşmelerdeki on yıllık uzama süresine özgüdür; belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya verenin on yıl sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebildiği ayrıca düzenlenmiştir.
Konut veya İşyeri Gereksinimi Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu madde 350, kiraya verene kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu başka bir kişi için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu doğduğunda dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirme hakkı tanır. Belirli süreli sözleşmelerde bu dava, sürenin sonunda açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava açılması gerekmektedir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Madde 350, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım, genişletme ya da değiştirilmesinin gerekli olduğu ve bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hale geldiği durumlarda da tahliye davası açılmasına olanak tanır. Bu sebeple açılacak dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise genel hükümlere göre belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.
Kiralananı Sonradan Edinen Yeni Malike Tanınan Hak
Kiralananı sonradan edinen kişi, Türk Borçlar Kanunu madde 351 kapsamında benzer bir hakka sahiptir. Yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunduğunda, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı davayla sona erdirebilir. Yeni malik dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Tahliye Taahhüdüne Dayanan Tahliye
Türk Borçlar Kanunu madde 352 uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı belirli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesine rağmen bu yükümlülüğü yerine getirmezse, kiraya veren o tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kanun metni, taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı biçimde verilmiş olmasını açıkça zorunlu kılmaktadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu madde 352, kira bedelini ödememesi nedeniyle belirli süre içinde iki kez yazılı haklı ihtara muhatap olan kiracıya karşı kiraya verene tahliye davası açma hakkı tanır. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde her iki ihtar kira süresi içinde yapılmış olmalıdır. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise ihtarların bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde gerçekleşmiş olması yeterlidir; kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir.
Kiracının Aynı Yerde Konutu Bulunması Durumu
Türk Borçlar Kanunu madde 352'de düzenlenen bir diğer tahliye sebebi, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasıdır. Kiraya verenin bu sebebe dayanabilmesi için söz konusu konutun varlığından sözleşmenin kurulduğu sırada haberdar olmaması şartı kanun metninde açıkça aranmaktadır. Bu koşulun gerçekleşmesi halinde kiraya veren, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Dava Açma Süresinin Uzaması
Türk Borçlar Kanunu madde 353, kiraya verene dava açma süresini uzatma imkânı tanır. Kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu imkândan yararlanabilmek için bildirimin yasal dava açma süresine uygun biçimde yapılması zorunludur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
Tahliye Sonrasında Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat
Türk Borçlar Kanunu madde 355 uyarınca gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmeden kiralananı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasak, gereksinim gerekçesiyle gerçekleştirilen tahliyenin ardından işlemeye başlar; haklı sebep kapsamının değerlendirilmesi somut koşullara bağlıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 355Kaynağı aç
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Bu durumdaki eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; süresinde kullanılmayan öncelik hakkı sona erer ve taşınmaz ancak bu koşul gerçekleştikten sonra üç yıl içinde başkasına kiralanabilir.
Kiraya veren, üç yıllık yeniden kiralama yasağına aykırı davranırsa Türk Borçlar Kanunu madde 355 uyarınca eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Kanun metni yalnızca bu alt sınırı belirlemiş olup üst sınır veya ek tazminat kalemleri aynı maddede düzenlenmemiştir.
Tahliye Davası Açıldıktan Sonra Kiracının Durumu
Tahliye davası açılmış olması, kiracının derhal evi terk etmesini gerektirmez. Kiracı, dava sonuçlanana kadar kiralananı kullanmaya devam edebilir.
Ev sahibi sözleşme bitince kiracıyı otomatik çıkarabilir mi?
Hayır. Türk Borçlar Kanunu madde 347 uyarınca kiraya veren, belirli süreli sözleşmeyi yalnızca sürenin dolmasına dayanarak sona erdiremez. Kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzatılmış sayılır.
Yeni ev sahibi kiracıyı çıkarabilir mi?
Belirli koşullar altında evet. Kiralananı sonradan edinen kişi, kendisi veya belirtilen yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak edinmeden altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açma yolunu da tercih edebilir. Bu hak Türk Borçlar Kanunu madde 351'de düzenlenmiştir.
Kiracı evi boşaltmayı taahhüt etmişse ne olur?
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte evi boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve bu taahhüdü yerine getirmezse, kiraya veren Türk Borçlar Kanunu madde 352 uyarınca o tarihten itibaren bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir. Taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı biçimde verilmiş olması zorunludur.
İki haklı ihtar nedir ve tahliyeye nasıl yol açar?
Kiracı, kira bedelini ödemediği için kanunda belirtilen süre içinde iki kez yazılı haklı ihtara muhatap olursa kiraya veren tahliye davası açabilir. Bir yıldan kısa sözleşmelerde her iki ihtar kira süresi içinde yapılmış olmalıdır. Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise ihtarların bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde gerçekleşmiş olması yeterlidir. Kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. Yasal dayanak Türk Borçlar Kanunu madde 352'dir.
On yıl kirada oturan kiracı daha fazla korunur mu?
Kısmen. Türk Borçlar Kanunu madde 347'ye göre belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi dolmadan kiraya veren yalnızca süre bitimine dayanarak kiracıyı çıkaramaz. On yıllık uzama tamamlandıktan sonra ise kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bununla birlikte on yıl dolmadan da gereksinim, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi kanunda sayılan sebeplerle tahliye talep edilmesi mümkündür.
Ev sahibi gereksinim gerekçesiyle kiracıyı çıkarırsa eski kiracı tazminat talep edebilir mi?
Türk Borçlar Kanunu madde 355 uyarınca gereksinim amacıyla boşaltılan kiralananı kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılması hâlinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Kanun metnindeki tazminat, yalnızca bu alt sınır bakımından düzenlenmiş olup ek kalemler aynı maddede yer almamaktadır.
Kiraya veren dava açma süresini uzatabilir mi?
Evet. Türk Borçlar Kanunu madde 353 uyarınca kiraya veren, en geç dava açılması için öngörülen süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bildirimin yasal süre içinde ve yazılı biçimde yapılmış olması zorunludur.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy