82
Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi, kira ilişkisinde kiracı aleyhine doğabilecek ek mali yüklere karşı açık bir güvence öngörmektedir: Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Aynı madde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşme düzenlemelerini de geçersiz saymaktadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 346Kaynağı aç
MADDE 346- Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir
ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi
hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel
olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
F. Konut ve çatılı
işyeri kiralarında sözleşmenin sona ermesi
I. Bildirim yoluyla
1. Genel olarak
Yasağın İki Temel Unsuru
TBK m. 346, birbirini tamamlayan iki yasağı aynı maddede düzenlemiştir. Birincisi, kira bedeli ve yan giderler dışındaki her türlü ödeme yükümlülüğü kiracıya yüklenemez; bu nitelikteki sözleşme hükümleri geçersizdir. İkincisi, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel hale geleceğine ilişkin anlaşmalar da geçersizdir. Muacceliyet kaydı uygulamada özellikle önem taşımaktadır: Bir dönem kirasının geç ödenmesi üzerine kalan tüm dönem kiralarının birden istenebileceğini öngören sözleşme hükümleri bu yasak kapsamına girmektedir.
Kamu Düzeni Niteliği ve Geçmişe Etkili Uygulama
TBK m. 346'nın kiracıyı koruma amacıyla getirildiği ve kamu düzenine ilişkin nitelik taşıdığı Yargıtay tarafından kabul edilmiştir. 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un 2. maddesi, TBK'nın kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağını hükme bağlamaktadır. Aynı kanunun 7. maddesi ise TBK'nın kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının görülmekte olan davalarda da uygulanacağını düzenlemektedir. Bu iki hüküm bir arada değerlendirildiğinde, TBK m. 346'nın yürürlüğe girişinden önce akdedilen kira sözleşmelerindeki ek ödeme koşulları ve muacceliyet kayıtları bakımından da uygulanabilir nitelik taşıdığı kabul görmektedir; ancak bu değerlendirme, aşağıda açıklanan tacir/tüzel kişi istisnası saklı kalmak kaydıyla geçerlidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13975, K. 2015/1345Kaynağı aç
6. Hukuk Dairesi 2014/13975 E. , 2015/1345 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İzmir 2. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 26/09/2013
NUMARASI : 2012/525-2013/1070
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira alacağının tahsiline yönelik icra takibine yapılan itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece itirazın iptali isteminin kısmen kabulüne karar verilmiş olup hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 28.02.2008 başlangıç tarihli ve üç yıl kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel koşullar 6 maddesinde “bir aya ait kiraların ödenmesinde temerrüde düşüldüğünden tüm dönem kiralarının ihtarsız olarak muacceliyet kesbedeceği" kararlaştırılmıştır.Davacı 8.2.2012 tarihinde başlattığı icra takibi ile ödenmeyen 2010 ocak ve şubat ayları kira bedeli ile ile muaccel olan dönem sonuna kadar olan kiraların tahsilini talep etmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanun'unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanun'unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasa'nın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasa'nın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmüştür.
6102 Sayılı TTK.nun 12.maddesine "bir ticari işletmeyi, kısmen de olsa, kendi adına işleten kişiye tacir denir. Bir ticari işletmeyi kurup açtığını, sirküler, gazete, radyo, televizyon ve diğer ilan araçlarıyla hakla bildirmiş veya işletmesini ticaret siciline tescil ettirerek durumu ilan etmiş olan kimse, fiilen işletmeye başlamamış olsa bile tacir sayılır. Anılan Yasanın 11.maddesinde "Ticari işletme, esnaf işletmesi için öngörülen sınırı aşan düzeyde gelir sağlamayı hedef tutan faaliyetlerin devamlı ve bağımsız şekilde yürütüldüğü işletmedir. Ticari işletme ile esnaf işletmesi arasındaki sınır, Bakanlar Kurulunca çıkarılacak kararnamede gösterilir." 15.maddesinde de " İster gezici olsun ister bir dükkanda veya sokağın belirli yerlerinde sabit bulunsun, ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedeni çalışmasına dayanan ve geliri 11.maddenin 2.fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişi esnaftır." düzenlemesi bulunmaktadır. Bir kimsenin Vergi Usul Kanunu'na göre esnaf sayılması, TTK yönünden de esnaf kabul edilmesini gerektirmez. Ticaret siciline ya da Oda'ya kayıtlı olmamak da tacir olmamanın kesin bir kanıtı olmadığı gibi, vergi mükellefi olup olmamak da tacir ve esnaf ayrımında kesin bir ölçüt olarak kabul edilemez.
Bu nedenle mahkemece yukarda açıklanan hususlar üzerinde durularak sonucuna göre muaccel aylar kirası talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 2 ve 3 nolu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 16.02.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
6101 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA KANUN m. 2Kaynağı aç
MADDE 2- (1)
Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları, gerçekleştikleri
tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.
II. İçeriği kanunla belirlenen işlem ve ilişkiler
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/3843, K. 2015/1476Kaynağı aç
6. Hukuk Dairesi 2014/3843 E. , 2015/1476 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : İzmir 9. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 24/12/2013
NUMARASI : 2010/537-2013/659
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı menfi tespit davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan borçlu olmadığının tespiti(menfi tespit) istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne,davacının İzmir 23. İcra Müdüdürlüğü'nün 2008/6128 sayılı dosyasından dolayı borcu olmadığının tespitine, İzmir 9. İcra Müdürlüğü'nün 2010/1576 sayılı takip dosyasında 5.449,13-TL borcu olduğunun dava tarihi itibariyle tespitine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan sair temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin kira sözleşmesinde düzenlenen muacceliyet şartı ve faize ilişkin temyiz itirazlarına gelince:
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Somut olayda; Taraflar arasında düzenlenen ve hükme esas alınan 1.1.2008 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 4.maddesinde "…ödenmeyen ayı takip eden kira bedelleri muaccel olacağına" ilişkin muacceliyet (ceza) koşuluna yer verildiği görülmekte ise de; kiralanan işyeri olup(soğuk demirci), dosya içeriğinden kiracının TTK. kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece T.T.K.nun 14,17,1463.maddeleri, 5362 Sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanununun 3.maddesi çerçevesinde kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346. maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı, muacceliyet koşulunun geçerli olacağı, davalının tacir olmaması halinde ise TBK. 346. maddesi gereğince kira sözleşmesindeki muacceliyet hükmünün geçersiz olacağı, ayrıca davacının tacir olması yada tacir olmaması hallerinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 88. ve 120/f.1-2 maddeleri gereğince davalı tarafça talep edilebilecek faizin avans yada yasal faiz olup olmayacağı hususları üzerinde durulmadan eksik incelemeye dayalı olarak yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ:Yukarıda 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 17.02.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
6101 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA KANUN m. 7Kaynağı aç
MADDE 7- (1) Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine
ve genel ahlâka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76 ncı, faize ilişkin
88 inci, temerrüt faizine ilişkin 120 nci ve aşırı
ifa güçlüğüne ilişkin 138 inci maddesi, görülmekte olan davalarda da uygulanır.
B. Yollamalar
Tacir ve Tüzel Kişi Kiracılar İçin Geçici İstisna
TBK m. 346, tüm kira ilişkilerine eşit biçimde uygulanmamıştır. 6353 sayılı Kanun'un 53. maddesiyle değiştirilen 6217 sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesi uyarınca, kiracının Türk Ticaret Kanunu'nda tacir olarak sayılan kişilerden ya da özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişilerinden oluştuğu işyeri kiralarında TBK m. 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354, 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamaz. Bu süre zarfında söz konusu maddelerin kapsadığı konularda sözleşme serbestisi geçerliydi; sözleşmede hüküm bulunmaması hâlinde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmaktaydı.
6217 sayılı YARGI HİZMETLERİNİN HIZLANDIRILMASI AMACIYLA BAZI KANUNLARDA DEĞİŞİKLİK YAPILMASINA DAİR KANUN m. geçici 2Kaynağı aç
GEÇİCİ MADDE 2 – (Değişik: 4/7/2012-6353/53
md.)
Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan
kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında,
11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340,
342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle
uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan
konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri
tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu
hükümleri uygulanır.
(Ek fıkra:17/1/2019-7161/59 md.) Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla
değiştirilen 6098 sayılı Kanunun 344 üncü maddesindeki tüketici fiyat
endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına
ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş
diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.
Sekiz yıllık bu geçici süre 1 Temmuz 2012'de başlamış ve sekiz yıl olarak belirlenmiştir; mevzuattaki bu düzenleme açıktır. Sürenin dolmasının ardından tacir ve tüzel kişi kiracılar bakımından hukuki durumun nasıl şekillendiği, kaynaklarda bu döneme ilişkin yeterli bilgi bulunmadığından bu makalede ele alınamamaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/18178, K. 2013/1672Kaynağı aç
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2012/18178 E. , 2013/1672 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : İtirazın kaldırılması ve tahliye
İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı alacaklı ,davalı borçlu hakkında başlattığı 07.02.2012 tarihli haciz ve tahliye talepli icra takibinde Ocak 2012 ayından bakiye 250,00 TL ile aylık 2.750,00 TL.den ödenmeyen Şubat ayı kira parasını ve sözleşmedeki muacceliyet koşulu gereğince Mart 2012 ile Aralık 2012 ayları arası kira bedellerinin tahsilini istemiştir.
Davalı borçlunun itirazı üzerine davacı alacaklı İcra Mahkemesine müracaat ederek itirazın kaldırılmasını ve kiralananın tahliyesini talep etmiştir.Mahkemece itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere göre davalı vekilinin kiralananın tahliyesine ilişkin temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalı vekilinin alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Takibe ve davaya dayanak yapılan 01.01.2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında anlaşmazlık bulunmamaktadır.Kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 2.500,00 TL olduğu her ayın ilk beş gününde peşin olarak ödeneceği yıllık TEFE/… ortalaması oranında artış yapılacağı sözleşmenin özel şartlar 19. maddesinde bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiraların muacceliyet kesbedeceği, gelecek kiraların tahsiline gidileceği hükmüne yer verilmiştir.
01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 346.maddesinde, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olacağı hüküm altına alınmıştır.Öte yandan 6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun'un “Geçmişe Etkili Olma” başlıklı 2.maddesinde Türk Borçlar Kanunu'nun kamu düzenine ve genel ahlâka ilişkin kuralları gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı ,“Görülmekte Olan Davalara İlişkin Uygulama” başlıklı 7.maddesinde de Türk Borçlar Kanunu'nun;kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76., faize ilişkin 88., temerrüt faizine ilişkin 120., aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138.maddesinin ,görülmekte olan davalarda da uygulanacağı öngörülmüştür.Türk Boçlar Kanunu'nun “Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı” başlıklı 346.maddesinin kamu
düzenine ilişkin bir hüküm olduğu uyuşmazlık konusu değildir.Ancak 04.07.2012 tarihli 6353 Sayılı Kanun'un 53. maddesi ile değiştirilen 31.03.2012 tarihli 6217 Sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesine göre”Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/01/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 01/07/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” hükmüne göre kiracısı tacir ve tüzel kişi olan işyerlerinde Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi uygulanmayacaktır.
Olayımızda davacı alacaklı 07.02.2012 tarihli icra takibinde Ocak 2012 ayından bakiye kira alacağını ve yine takip tarihi itibariyle istenebilir hale gelen Şubat 2012 kira parasının tahsiliyle birlikte muacceliyet koşulu uyarınca Mart 2012 ayından Aralık 2012 ayı (dahil) kira paralarının da tahsilini istemiştir. Dosya içeriğinden kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak tacir olması durumda hakkında TBK.nun 346 maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamıyacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise yeni yasal düzenleme karşısında muaccelliyet koşulunun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağına göre yapılması, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirası yönünden itirazın kaldırılması isteğinin reddine karar verilmesi gerekir.
Kararın bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle kararın tahliye yönünden ONANMASINA, 2.bentte açıklanan nedenlerle alacağa ilişkin itirazın kaldırılması kararının BOZULMASINA ve onanan kısım içni aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına 05.02.2013 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Öte yandan 6217 sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesine 17 Ocak 2019 tarihinde 7161 sayılı Kanun'un 59. maddesiyle eklenen fıkra, istisna süresi devam ederken tacir kiracı sözleşmeleri bakımından m. 344 yönünden önemli bir sınır getirmiştir: TBK m. 344'teki tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, istisna kapsamındaki kira sözleşmeleri de dahil olmak üzere tüm kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır. Bu düzenleme, sekiz yıllık istisna süresinin m. 344 yönündeki kapsamını kısmen daraltmıştır.
Tacir Kiracılarda Muacceliyet Şartının Geçerliliği
Tacir kiracının taraf olduğu işyeri kira sözleşmesinde yer alan muacceliyet şartı, TBK m. 346'nın geçici istisna kapsamında uygulanmadığı dönem içinde sözleşme serbestisi gereği geçerli kabul edilebilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin E. 2014/13265, K. 2015/321 sayılı kararında, tacir olan kiracı şirket hakkında TBK m. 346'nın belli bir dönem uygulanamayacağı gözetilerek muacceliyet şartının geçerli olduğunun kabulü gerektiği belirtilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13265, K. 2015/321Kaynağı aç
6. Hukuk Dairesi 2014/13265 E. , 2015/321 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ : Ankara 9. Sulh Hukuk Mahkemesi
TARİHİ : 01/10/2014
NUMARASI : 2014/528-2014/1231
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye ve alacak davasına dair karar, davalı ve davacılar tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece; kiralananın tahliyesine ve alacağın kısmen kabulü ile 8.190-TL nin tahsiline karar verilmiş, karar davacı ve davalı vekilleri tarafından ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, dava dilekçesinde; Davalının 01.07.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi gereğince kiracısı olduğunu, 2014 yılı Şubat ayı kirası 6.300-TL nin zamanında ödenmemesi nedeniyle sözleşmenin 19. Maddesinde düzenlenen muacceliyet şartı gereği Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran ayları kirası ile birlikte toplam 31.500-TL kira alacağının ödenmesi için 27.02.2014 keşide tarihli ihtar gönderildiğini, davalı tarafından yapılan kısmi ödemelerin toplam 6.300-TL olduğunu, ancak borcun tamamının ödenmediğini, davalının halen 25.200-TL ödenmeyen kira borcu bulunduğunu, böylelikle temerrüt olgusunun gerçekleştiğini belirterek, temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine ve bakiye 25.200-TL kira alacağının tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ise ihtarname sonrası kısmi ödemeler yapılarak Şubat kirasının ödendiğini, muacceliyet hükmünün ise geçersiz olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, Şubat 2014 kirası dışında ihtara konu aylardan Mart 2014 kirası ve davanın açıldığı tarihe kadar izleyen Nisan 2014 tarihine kadar 9 günlük kira bedeli 1.890 TL olmak üzere 8.190 TL alacağın işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline, dava tarihinde muaccel olmayan bakiye 21 gün Nisan 2014, Mayıs 2014 ve Haziran 2014 aylarına ilişkin kira alacağı talebinin reddine karar verilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı kiracının temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacının alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince; Taraflar arasında 01.07.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşme kiraya veren davacılar ile kiracı davalı … Gıda San. Tic. Ltd. Şti arasında imzalanmıştır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 5.480-TL olduğu, her ayın 12’sinde peşin olarak ödeneceği, sözleşmenin özel şartlar 19. maddesinde ise, bir ayın kirası süresinde ödenmediği takdirde gelecek ayların kiralarının muacceliyet kespedeceği kararlaştırılmıştır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 346.maddesinde; Kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu
ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanun'unun
kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanun'unun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanun'unun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 19. maddesinde “bir ayın kirası süresinde ödenmediği takdirde gelecek ayların kiralarının muacceliyet kespedeceği’’ koşuluna yer verilmiştir. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Davacı tarafından 27.02.2014
tarihinde keşide edilip 06.03.2014 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile, ödenmeyen 2014 yılı Şubat ayı kira parası yanında, muacceliyet şartı gereğince dönem sonuna kadarki kira paralarının ödenmesi istenmiş, dava ise 09.04.2014 tarihinde açılmıştır. Bu durumda mahkemece tacir olan kiracı-şirket hakkında TBK.nun 346.maddesinin 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilerek muacceliyet şartı gereğince istenen kiralar yönünden muacceliyet koşulunun geçerli olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece bu konuda bir değerlendirme yapılarak muaccel hale gelen aylar kirası yönünden de davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ:Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle tahliyeye ilişkin hükmün ONANMASINA, 2 nolu bentte yazılı nedenlerle davacının alacağa yönelik temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün alacağa ilişkin olarak BOZULMASINA ve aşağıda yazılı temyiz giderinin
temyiz eden davalıdan alınmasına, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz eden davacıya iadesine 15.01.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Buna karşılık, tacir olmayan kiracılar bakımından muacceliyet şartı TBK m. 346 karşısında geçersiz hale gelir. Bu durumda değerlendirme, takip veya dava tarihi itibarıyla ödenmemiş ve muaccel olan kira alacağı üzerinden yapılmalı; muacceliyet koşuluna dayanılarak istenmiş ileriki dönem kirasının da hesaba katılması yeni yasal düzenleme karşısında doğru görülmemektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E. 2014/223, K. 2015/2025 sayılı kararında, bu doğrultudaki Özel Daire bozma kararı benimsenerek direnme kararı bozulmuştur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/3907, K. 2015/6643Kaynağı aç
6. Hukuk Dairesi 2015/3907 E. , 2015/6643 K.6098 S.K.'YA GÖRE KİRACI ALEYHİNE MUACCELİYET ŞARTI DÜZENLENEMEMESİKİRA ALACAĞININ TAHSİLİ AMACIYLA BAŞLATILAN İTİRAZIN İPTALİ DAVASIKİRACI ALEYHİNE DÜZENLEME YASAĞIİŞYERİ KİRALARINA İLİŞKİN 6098 S.K. DÜZENLEMELERİTÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 346TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN YÜRÜRLÜĞÜ VE UYGULAMA ŞEKLİ HAKKINDA KANUN (6101) Madde 2İCRA VE İFLAS KANUNU (İİK) (2004) Madde 67
"İçtihat Metni"
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair kararın temyiz incelemesi duruşmalı olarak davalı tarafından süresi içinde istenilmekle gün tayin edilerek taraflara gönderilen davetiyelerin tebliğ edilmesi üzerine belli günde davalı vekili Av. Ö..F.. ile davacı vekili Av. A..Ç.. geldiler. Hazır bulunanların sözlü beyanları dinlendikten sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kira alacağının tahsili amacı ile başlatılan icra takibine itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına toplanan delillere, delillerin mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalının kira bedeline ilişkin temyiz itirazına gelince; Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 12. maddesinde kira bedellerinin zamanında ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar olan kira bedellerinin ödeneceğine ilişkin muacceliyet koşuluna yer verildiği görülmekte olup, yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracının sıfatına göre geçersiz hale geldiğinin kabulü gerekir.
Davalı borçlu hakkında başlatılan icra takibinde ödenmeyen Mayıs Haziran 2010 aylar kirası ile muacceliyet koşulu uyarınca 2011 yılı Nisan ayına kadar olan aylar kirasının da tahsili istenildiğine göre değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağı üzerinden yapılması gerekirken, muacceliyet koşulu gereğince istenen aylar kirasının da değerlendirmeye tabi tutulması yeni yasal düzenleme karşısında doğru görülmemiştir.
Hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.
SONUÇ:Yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, Yargıtay duruşması için kendisini vekille temsil ettiren davacı yararına takdir olunan 1.100.-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 30/06/2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2014/223, K. 2015/2025Kaynağı aç
Hukuk Genel Kurulu 2014/223 E. , 2015/2025 K.TAHLİYE DAVASIMUACCELİYET ŞARTIKİRA SÖZLEŞMESİTACİRLİK SIFATITÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 323TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 76TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 88TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 120TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 138TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 346TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 325TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 331TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 340TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 343TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 344TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 354
"İçtihat Metni"
Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Anadolu 17.Sulh Hukuk Mahkemesince ( Kapatılan Kadıköy 4.Sulh Hukuk Mahkemesi) davanın reddine dair verilen 20.11.2012 gün ve 2012/976 E. 2012/1109 K. sayılı kararın incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 06.03.2013 gün ve 2013/1388 E. 2013/3921 K. sayılı ilamı ile;
(.. Dava, temerrüt nedeni ile kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili, davacının malik olduğu dairede davalının 01/07/2011 başlangıç, 30/06/2012 bitiş tarihli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, kira bedelinin 2250 TL olarak her ayın biri ile dördü arasında ödeneceğini, kiracının 2012 yılı Temmuz ayı kirasını 09/07/2012 tarihinde, 2012 yılı Ağustos ayı kirasını ise 07/08/2012 tarihinde ödeyerek kira bedelini zamanında ödememesi sebebiyle ihtarname gönderildiğini, ihtarnamede muaccel hale gelen toplam 26.400 TL kira alacağının ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödenmesini talep ettiğini, muacceliyet şartının da gerçekleştiğini belirterek temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesine karar verilmesini talep etmiş, davalı vekili davayı kabul etmediklerini,6098 sayılı Borçlar Kanununa göre muacceliyet şartının geçerli olmadığını, muaccel kiraların ise 30 günlük sürede ödendiğini savunmuş, mahkemece davanın reddine karar verilmesi üzerine hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2. maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53. maddesine göre;kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 6. maddesinde kira bedelinin üst üste iki ay ödenmemesi halinde dönem sonuna kadar kiraların muaccel olacağı koşuluna yer verildiği görülmekte ise de; dosya kapsamından kiracının TTK.nu kapsamında tacir olup olmadığı anlaşılamamaktadır. Bu durumda mahkemece kiracının tacir olup olmadığı araştırılarak, tacir olması durumunda hakkında TBK.nun 346.maddesinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süre ile uygulanamayacağı gözetilmeli, tacir olmadığının anlaşılması halinde ise; yeni yasal düzenleme karşısında bu koşulun davalı kiracı yönünden geçersiz hale geldiği kabul edilerek değerlendirmenin takip tarihi itibariyle ödenmemiş muaccel kira alacağına göre yapılarak karar verilmesi gerekirken tahliye isteğinin reddine karar verilmesi hatalıdır.
Hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir…)
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDEN : Davacı vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dosyadaki tutanak ve kanıtlara, bozma kararında açıklanan gerektirici nedenlere göre, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine 30.09.2015 gününde oybirliği ile karar verildi.
Tacir mi, Esnaf mı? Kiracı Sıfatının Araştırılması Zorunluluğu
Geçici istisna TTK anlamında tacir olan kiracılara uygulandığından, kiracının tacir mi esnaf mı sayılacağı belirleyici bir sorudur. Mahkemeler, kiracının tacir statüsünü araştırmadan muacceliyet şartının geçerliliği konusunda hüküm kuramaz; bu araştırmanın yapılmadan verildiği kararlar Yargıtay tarafından bozulmuştur. Kiralanan taşınmazın işyeri olarak kullanılması, kiracının kişisel sözleşme tarafı sıfatıyla tacir olup olmadığını ortaya koymaya yetmez; bu sıfat ayrıca incelenmelidir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13221, K. 2015/2009Kaynağı aç
6. Hukuk Dairesi 2014/13221 E. , 2015/2009 K.KİRA ALACAĞININ TAHSİLİKİRA SÖZLEŞMESİNDE MUACCELİYET ŞARTI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ TÜRK BORÇLAR KANUNUNUN KİRACIYI KORUMA BAŞLIKLI DÜZENLEMELERİ TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 325TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 323TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 331TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 340TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 343TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 344TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 346TÜRK BORÇLAR KANUNU (6098) Madde 354TÜRK TİCARET KANUNU (6102) Madde 112
"İçtihat Metni"
Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu hakkında kira alacağının tahsili amacıyla haciz ve tahliye istekli olarak başlatmış olduğu icra takibi nedeniyle düzenlenen ödeme emrine davalı borçlunun yasal süresinde itiraz etmesi üzerine davacı alacaklı icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması, icra tazminatı ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece, davanın kabulüne, itirazın kaldırılmasına, icra tazminatının davalıdan tahsiline ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi üzerine, karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
1- Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle kanuni gerektirici sebeplere, özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre, davalının tahliyeye yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı vekilinin alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince; Takibe ve davaya dayanak yapılan 01.05.2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında anlaşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde aylık kira bedelinin 1750 TL olduğu ve her ayın 1’i ile 5’i arasında peşin olarak ödeneceği, sözleşmenin özel şartlar 19. maddesinde bir kira ödenmediği takdirde gelecek kiraların muacceliyet kespedeceği hükmüne yer verilmiştir.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı başlıklı 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe Etkili Olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı, aynı kanunun görülmekte olan davalara ilişkin uygulama başlıklı 7.maddesinde de; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları ile geçici ödemelere ilişkin 76'ncı, faize ilişkin 88'nci, temerrüt faizine ilişkin 120'nci ve aşırı ifa güçlüğüne ilişkin 138'nci maddesinin görülmekte olan davalara da uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.'nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
6102 Sayılı T.T.K.nun 12.maddesine göre “bir ticari işletmeyi kısmen dahi olsa kendi adına işleten kimseye tacir denir.” Aynı yasanın 115.maddesi hükmünce de; “ekonomik faaliyeti sermayesinden fazla bedenî çalışmasına dayanan ve geliri 11 inci maddenin ikinci fıkrası uyarınca çıkarılacak kararnamede gösterilen sınırı aşmayan ve sanat veya ticaretle uğraşan kişi esnaftır.” düzenlemesi yer almaktadır. 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanunu’nun 3’üncü maddesinde, Esnaf ve sanatkâr, ister gezici ister sabit bir mekânda bulunsun, Esnaf ve Sanatkâr ile Tacir ve Sanayiciyi Belirleme Koordinasyon Kurulunca belirlenen esnaf ve sanatkâr meslek kollarına dahil olup, ekonomik faaliyetini sermayesi ile birlikte bedeni çalışmasına dayandıran ve kazancı tacir veya sanayici niteliğini kazandırmayacak miktarda olan, basit usulde vergilendirilenler ve işletme hesabı esasına göre deftere tabi olanlar ile vergiden muaf bulunan meslek ve sanat sahibi kimseler olarak ifade edilmiştir. Gerçekten, 19.02.1986 tarih 19024 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 25.01.1986 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile esnaf ve küçük sanatkar ile tacir ve sanayicinin ayrımına dair esaslar tespit edilmiştir. Buna göre;
a- Koordinasyon kurulunca tespit ve yayınlanacak esnaf ve küçük sanatkar kollarına dahil olup da gelir vergisinden muaf olanlar ile kazançları götürü usulde vergilendirilenler ve işletme hesabına göre, defter tutanlardan iktisadi faaliyetleri nakdi sermayesinden ziyade, bedeni çalışmalarına dayanan ve kazançları ancak geçimlerini sağlamaya yetecek derecede az olan ve Vergi Usul Kanunu'nun 177.maddesinin 1.fıkrasının 1 ve 3 nolu bentlerinde yer alan limitlerin yarısını, iki numaralı bendinde yazılı nakdi limitin tamamını aşmayanların esnaf ve küçük sanatkar,
b- Vergi Usul Kanunu’na istinaden birinci sınıf tacir sayılan ve bilanço esasına göre defter tutanlar ile işletme hesabına göre defter tutan ve birinci madde de belirtilenlerin dışında kalanların tacir ve sanayici sayılmaları kararlaştırılmıştır.
Somut olayda; Sözleşme ile davacıya ait işyeri kiraya verilmiştir. Kiracının davaya konu işyerinde yürüttüğü iş ve faaliyet kolu itibariyle tacir olup olmadığı yukarıda belirtilen esaslar çerçevesinde araştırılmamıştır. Bu nedenle mahkemece yapılacak iş yukarıda maddeler halinde belirtilen esaslar çerçevesinde kiracının tacir olup olmadığının araştırılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
SONUÇ: Yukarıda (1) No''lu bentte açıklanan nedenle kararın tahliyeye ilişkin kısmının ONANMASINA, (2) No'lu bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428 ve İİK.nın 366.maddesi uyarınca kararın alacağa ilişkin bölümünün BOZULMASINA ve onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 09.03.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/6724, K. 2014/7878Kaynağı aç
(Kapatılan) 6. Hukuk Dairesi 2014/6724 E. , 2014/7878 K.
"İçtihat Metni"
MAHKEMESİ :İcra Hukuk Mahkemesi
DAVA TÜRÜ : İtirazın kaldırılması ve tahliye
İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Davacı alacaklı tarafından, davalı borçlu aleyhine kira alacağının tahsili için başlatılan icra takibine davalı borçlunun itiraz etmesi üzerine, davacı alacaklı vekili icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuş, mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1- Tarafların karşılıklı iddia ve savunmalarına, dayandıkları belgelere, temyiz olunan kararda yazılı gerekçelere,takibe dayanak kira sözleşmesi altındaki imza kiracı tarafından açıkça itiraz edilmediğinden İ.İ.K.269/2. Maddesi gereğince akdin açıkça kabul edilmiş sayılması nedeniyle uyuşmazlıkta yargılamayı gerektirir hal bulunmasa da 21.07.2012 tarihli,bir yıl süreli kira sözleşmesi uyarınca taşınmazın 1/4 hissesi kiraya verilmiş olup davacı alacaklı tek başına kiralananın tahliyesini talep edemeyeceğine göre, temyiz eden davacının tahliyeye yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalının alacağa yönelik temyiz itirazlarına gelince;Takibe dayanak yapılan ve hükme esas alınan 21.07.2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşme kiraya veren davacı … ile kiracı davalı … arasında imzalanmıştır. Kira sözleşmesinde kira bedelinin aylık net 13.500,00 TL olduğu her ayın 21.gününde ödeneceği,sözleşmenin 8. maddesinde ise, kira bedellerinden herhangi birisinin zamanında ve eksiksiz olarak ödenmediği takdirde kira dönemi sonuna kadar olan aylık kira bedellerinin tümünün muacceliyet kespedeceği hükmüne yer verilmiştir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 346.maddesinde; kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceği, özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmaların geçersiz olduğu, 6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçmişe etkili olma başlıklı 2.maddesinde; Türk Borçlar Kanununun kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağı hüküm altına alınmıştır. Kiracıyı koruma amacıyla getirilen TBK.nun 346.maddesindeki bu yasal düzenlemenin kamu düzenine ilişkin olduğu kuşkusuzdur. Bununla birlikte 6217 Sayılı Yasanın geçici 2.maddesinde değişiklik yapan 6353 Sayılı Yasanın 53.maddesine göre; kiracının Türk Ticaret Kanunun'da tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 343, 344, 346 ve 354'ncü maddelerinin 1.7.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanamayacağı, bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağı da öngörülmektedir.
T.T.K.'nun 14.maddesine göre “bir ticari işletmeyi kısmen dahi olsa kendi adına işleten kimseye tacir denir.” Aynı yasanın 17.maddesi hükmünce de; “iktisadi faaliyeti nakdi sermayesinden ziyade bedeni çalışmasına dayanan ve kazancı ancak geçimini sağlamaya yetecek derecede az olan sanat ve ticaret sahipleri tacir değildir.” düzenlemesi yer almaktadır. 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkarlar Meslek Kuruluşları Kanunu’nun 3’üncü maddesinde, Esnaf ve sanatkâr, ister gezici ister sabit bir mekânda bulunsun, Esnaf ve Sanatkâr ile Tacir ve Sanayiciyi Belirleme Koordinasyon Kurulunca belirlenen esnaf ve sanatkâr meslek kollarına dahil olup, ekonomik faaliyetini sermayesi ile birlikte bedenî çalışmasına dayandıran ve kazancı tacir veya sanayici niteliğini kazandırmayacak miktarda olan, basit usulde vergilendirilenler ve işletme hesabı esasına göre deftere tabi olanlar ile vergiden muaf bulunan meslek ve sanat sahibi kimseler olarak ifade edilmiştir. Ayrıca TTK’nun 1463.maddesinde de, önce 17.maddeye gönderme yapılarak, Bakanlar Kurulunun bu konuda kararname çıkarması halinde onlarda gösterilen miktardan aşağı gayrisafi geliri bulunan sanat ve ticaret erbabından başka hiç kimse kanunun 17.maddesinde tarif edilen esnaftan sayılamaz denmek suretiyle tacir veya esnafın hangi kriterlere göre saptanacağı açık bir biçimde gösterilmiştir.
Gerçekten, 19.02.1986 tarih 19024 sayılı Resmi Gazete'de yayımlanan 25.01.1986 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı ile T.T.K.'nun 1463.maddesine göre esnaf ve küçük sanatkar ile tacir ve sanayicinin ayrımına dair esaslar tespit edilmiştir. Buna göre;
1- Koordinasyon kurulunca tespit ve yayınlanacak esnaf ve küçük sanatkar kollarına dahil olup da gelir vergisinden muaf olanlar ile kazançları götürü usulde vergilendirilenler ve işletme hesabına göre, defter tutanlardan iktisadi faaliyetleri nakdi sermayesinden ziyade, bedeni çalışmalarına dayanan ve kazançları ancak geçimlerini sağlamaya yetecek derecede az olan ve Vergi Usul Kanunu'nun 177.maddesinin 1.fıkrasının 1 ve 3 nolu bentlerinde yer alan limitlerin yarısını, iki numaralı bendinde yazılı nakdi limitin tamamını aşmayanların esnaf ve küçük sanatkar,
2- Vergi Usul Kanunu’na istinaden birinci sınıf tacir sayılan ve bilanço esasına göre defter tutanlar ile işletme hesabına göre defter tutan ve birinci madde de belirtilenlerin dışında kalanların tacir ve sanayici sayılmaları kararlaştırılmıştır.
Somut olayımızda;Mahkemece davalı kiracının tacir olup olmadığı araştırılmadan kiralanan taşınmaz işyeri olarak kullanılsa da şahıs olarak kira sözleşmesinde adı bulunan davalının tacir olup olmadığı belli olmadığı için muacceliyetten dolayı kira bedellerinin istenemeyeceği gerekçesiyle itirazın kaldırılması talebinin reddine karar verildiği anlaşılmıştır. Mahkemece yukarıda yazılı olan ilkeler de gözetilerek davalının tacir olup olmadığı üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde eksik incelemeye dayalı karar verilmesi doğru değildir.
Karar bu nedenle bozulmalıdır.
SONUÇ :Yukarıda açıklanan 1. bentte yazılı nedenlerle kararın tahliyeye ilişkin kısmının ONANMASINA, 2. bentte yazılı nedenlerle kararın alacağa ilişkin kısmının BOZULMASINA ve onanan kısım için temyiz harcı peşin alındığından başkaca harç alınmasına mahal olmadığına, 16.06.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Tacir-esnaf ayrımında Vergi Usul Kanunu'na göre esnaf sayılmak, TTK yönünden de esnaf kabul edilmesini gerektirmez. Ticaret siciline veya odaya kayıtlı olmamak tacir olmamanın kesin kanıtı değildir; vergi mükellefi olup olmamak da bu ayrımda kesin bir ölçüt olarak kabul edilemez. Esnaf ve sanatkârın tanımı 5362 sayılı Esnaf ve Sanatkârlar Meslek Kuruluşları Kanunu'nun 3. maddesinde yapılmıştır: Ekonomik faaliyetini sermayesiyle birlikte bedeni çalışmasına dayandıran ve kazancı tacir veya sanayici niteliğini kazandırmayacak miktarda olan, basit usulde vergilendirilenler ve işletme hesabı esasına göre deftere tabi olanlar ile vergiden muaf bulunan meslek ve sanat sahipleri bu kapsamda değerlendirilmektedir.
Kira Artışındaki Üst Sınır
TBK m. 344/1 uyarınca, tarafların yenilenen kira dönemlerine ilişkin kararlaştırdıkları artış oranı bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez; bu sınırı aşan anlaşmalar geçerli sayılmaz. Taraflarca artış konusunda herhangi bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, aynı TÜFE oniki aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalamalarına göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
MADDE 344 – Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak
kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat
endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla
geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de
uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki
kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim
oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne
alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma
yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan
sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni
kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat
endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve
emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki
fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930
tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri
saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü
saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı
paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü
uygulanır.
III. Dava açma süresi ve
kararın etkisi
Sık Sorulan Sorular
Kiraya veren kira sözleşmesine ek ödeme kaydı koyabilir mi?
Hayır. TBK m. 346 uyarınca kiracıya yüklenebilecek ödemeler yalnızca kira bedeli ile yan giderlerden ibarettir. Bu sınırın dışına çıkan ek ödeme yükümlülükleri geçersizdir.
Geç ödeme durumunda kalan kiraların tamamının muaccel olacağı sözleşmeye yazılabilir mi?
Hayır. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde sonraki dönem kiralarının muaccel olacağına ilişkin sözleşme düzenlemeleri TBK m. 346 gereğince geçersizdir. Aynı madde, geç ödeme nedeniyle ceza koşulu öngören düzenlemeleri de geçersiz saymaktadır.
TBK m. 346 kanunun yürürlüğünden önce imzalanan kira sözleşmelerine de uygulanır mı?
TBK m. 346'nın kamu düzenine ilişkin nitelik taşıdığı Yargıtay tarafından kabul edilmiştir. 6101 sayılı Kanun'un 2. maddesi, TBK'nın kamu düzenine ve genel ahlaka ilişkin kurallarının gerçekleştikleri tarihe bakılmaksızın bütün fiil ve işlemlere uygulanacağını; 7. maddesi ise bu kuralların görülmekte olan davalarda da uygulanacağını düzenlemektedir. Bu çerçevede söz konusu maddenin TBK öncesinde akdedilen sözleşmelere de uygulanabilir nitelik taşıdığı kabul görmektedir; tacir ve tüzel kişi kiracılara yönelik geçici istisna bu değerlendirmede ayrıca gözetilmelidir.
İşyeri kiracısı tacirse sözleşmedeki muacceliyet şartı geçerli midir?
TTK anlamında tacir sayılan kişilerin ya da özel veya kamu hukuku tüzel kişilerinin kiracı olduğu işyeri kiralarında TBK m. 346, 6217 sayılı Kanun'un Geçici 2. maddesiyle getirilen istisna çerçevesinde 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl süreyle uygulanamamıştır. Bu süre içinde tacir kiracı sözleşmesindeki muacceliyet şartı geçerli kabul edilebilmektedir. Söz konusu sekiz yıllık sürenin dolmasının ardından hukuki durumun nasıl şekillendiği bu makaledeki kaynaklarda yeterli biçimde ele alınmamıştır.
Kiracının tacir olup olmadığı mahkemece araştırılmak zorunda mıdır?
Evet. Muacceliyet şartına dayanılarak hüküm kurulmadan önce kiracının TTK kapsamında tacir olup olmadığının mahkemece araştırılması zorunludur. Kiralanan taşınmazın işyeri olarak kullanılması bu araştırmanın yerini tutmaz. Bu araştırma yapılmadan verilen kararlar Yargıtay tarafından bozulmuştur.
Kira sözleşmesinde artış oranı serbestçe belirlenebilir mi?
Hayır. TBK m. 344/1 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış oranı, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalama değişim oranını geçemez. Bu sınırı aşan anlaşmalar geçerli sayılmaz. Beş yılı aşan veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde artış oranını belirleyecek olan hâkimdir; tüketici fiyat endeksinin oniki aylık ortalama değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri bu belirleme sırasında gözetilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy