Kira Hukukunda Sözleşme Sınırları ve Yasal Kurallar

İşyeri Kiralarında Ertelenen Hükümlerin Yürürlüğe Girmesi

6217 sayılı Kanun Geçici 2. maddesi kapsamında, kiracının Türk Ticaret Kanunu uyarınca tacir sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında; Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddelerinin tatbiki 1 Temmuz 2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle ertelenmiştir. Bu erteleme süresince anılan maddelerde yer alan hususlarda sözleşme serbestisi uyarınca öncelikle kira sözleşmesindeki şartlar, sözleşmede kural bulunmayan durumlarda ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri tatbik olunmuştur. Sekiz yıllık kanuni sürenin dolması neticesinde yürürlüğü ertelenmiş bulunan bu dokuz madde, 1 Temmuz 2020 tarihi itibarıyla uygulama alanına girmiştir.

Kira İlişkisinin Devri ve Tarafların Müteselsil Sorumluluğu

Kiracının kira ilişkisini bir üçüncü kişiye devretmesi Türk Borçlar Kanunu m. 323/1 kapsamında şarta bağlanmıştır. Buna göre kiracı, kiraya verenin yazılı rızasını temin etmedikçe kira ilişkisini başkasına devredemez. Kanun koyucu işyeri kiraları yönünden özel bir sınır öngörmüş olup kiraya veren, haklı bir gerekçe mevcut olmadıkça devir onayını vermekten imtina edemez.

Yazılı rızayla yapılan devir işleminin ardından devralan kimse kira sözleşmesinde kiracının konumuna geçer ve devreden kiracı kiraya verene karşı borçlarından kurtulur. Ancak Türk Borçlar Kanunu m. 323/3 uyarınca işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en çok iki yıl boyunca devralan kişiyle birlikte müteselsil sorumlu kalmaya devam eder.

Kiralananın Erken İadesi ve Kiracının Sorumluluk Sınırı

Kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri vermesi halinde Türk Borçlar Kanunu m. 325/1 uygulanır. Bu doğrultuda kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması halinde kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer.

Kiralananın vaktinden evvel geri verilmesi durumunda kiraya verene mahsup yükümlülüğü yüklenmiştir. Türk Borçlar Kanunu m. 325/2 uyarınca kiraya veren; ifadan kurtulması sebebiyle tasarruf ettiği giderleri ve kiralananı başka suretle kullanmak yoluyla sağladığı veya sağlamaktan kasten kaçındığı menfaatleri kira bedelinden düşmek zorundadır.

Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih

Sözleşmenin tarafları açısından bağın sürdürülmesini çekilmez hale getiren önemli nedenler ortaya çıktığında olağanüstü fesih yolu devreye girer. Türk Borçlar Kanunu m. 331 uyarınca taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için katlanılmaz kılan önemli sebeplerin mevcudiyeti halinde yasal fesih bildirim süresine riayet ederek sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Böyle bir fesih durumunda hâkim, somut koşulları ve olayların gelişimini dikkate alarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal neticelerini tayin eder.

Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Kapsamı ve Bağlantılı Sözleşme Yasağı

Konut ve çatılı işyeri kiralarına mahsus koruyucu kurallar Türk Borçlar Kanunu m. 339 gereğince mecurla birlikte kiracının istifadesine sunulan eşyalar hakkında da tatbik edilir. Kamu kurum ve kuruluşlarının hangi usul ve esas dairesinde akdetmiş olduğuna bakılmaksızın tüm kira sözleşmelerinde de bu hükümler geçerlidir. Buna karşılık özü itibarıyla geçici kullanıma tahsis edilmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa vadeli kiralamalarında konut ve çatılı işyeri hükümleri tatbik olunmaz.

Sözleşme dengesini korumak maksadıyla Türk Borçlar Kanunu m. 340 kapsamında bağlantılı sözleşme yasağı getirilmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmenin akdedilmesi veya sürdürülmesi, kiracının menfaati bulunmaksızın taşınmazın kullanımıyla doğrudan ilgisi olmayan bir edim altına girmesine bağlanmışsa kirayla bağlantılı yapılan sözleşme geçersizdir.

Güvence Bedelinin Yatırılması ve İade Süreci

Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence parası tayinine ilişkin üst hudut Türk Borçlar Kanunu m. 342/1 ile belirlenmiştir. Sözleşmeyle kiracıya depozito verme mükellefiyeti yüklenmişse bu tutar üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvencenin nakit veya kıymetli evrak olması kararlaştırıldığında kiracı, parayı kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmeyecek şekilde vadeli bir tasarruf hesabına yatırmak, kıymetli evrakı ise bir bankaya tevdi etmekle yükümlüdür. Banka, depo edilen güvenceyi yalnızca iki tarafın karşılıklı rızasıyla yahut kesinleşen icra takibi veya kesinleşmiş yargı ilamına dayanarak serbest bırakabilir.

Kira süresi tamamlandığında güvencenin iadesi Türk Borçlar Kanunu m. 342/3 hükmündeki prosedüre tabidir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay zarfında kiracı aleyhine kira ilişkisiyle bağlantılı bir dava ikame ettiğini yahut icra ya da iflas takibi başlattığını bankaya yazılı surette bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine teminatı geri vermekle yükümlüdür.

Kira Bedelinin Değiştirilmesi ve Artış Kriterleri

Kiracının aleyhine sözleşme koşullarının ağırlaştırılmasını önlemek amacıyla Türk Borçlar Kanunu m. 343 düzenlemesi getirilmiştir. Anılan hükme göre kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi saklı kalmak üzere kiracı aleyhine başkaca bir değişiklik yapılamaz.

Yenilenen kira dönemlerinde tatbik edilecek artış miktarına dair taraflarca akdedilen anlaşmalar, Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 uyarınca bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla bağlayıcıdır. Bu yasal tavan sınırlaması bir yıldan uzun vadeli sözleşmelerde de tatbik edilir. Ayrıca 6217 sayılı Kanun Geçici m. 2 fıkra 2 gereğince tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına yönelik kural, erteleme kapsamındaki işyeri kiraları ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde de hüküm doğurur.

Sözleşmede yenileme artış oranı kararlaştırılmamışsa Türk Borçlar Kanunu m. 344/2 devreye girer. Bu halde kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla kiralananın mevcut durumu dikkate alınarak hâkim marifetiyle hakkaniyete uygun şekilde tespit edilir.

Uzun süreli kiralamalarda Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 hükümleri uygulanır. Taraflarca anlaşma bulunup bulunmadığına bakılmaksızın beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve müteakip her beş yıllık periyot nihayetinde yeni kira bedeli; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri değerlendirilerek hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde kararlaştırılır. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.

Kira bedelinin döviz olarak kararlaştırıldığı hallerde Türk Borçlar Kanunu m. 344/4 tatbik olunur. 1567 sayılı Kanun hükümleri ile aşırı ifa güçlüğünü düzenleyen Türk Borçlar Kanunu m. 138 saklı tutulmak suretiyle beş yıl dolmadıkça kira parasında uyarlama veya artış yapılamaz. Beş yıllık sürenin hitamında ise yabancı paranın değerindeki oynamalar gözetilerek tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalar, mecurun niteliği, emsal kira seviyeleri ve hakkaniyet ilkeleri doğrultusunda yeni bedel tayin edilir.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı ve Tahliye Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu m. 346 uyarınca kiracıya kira bedeli ve yan giderler haricinde başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Bu doğrultuda kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda ceza koşulu ödeneceğine ya da sonraki kira bedellerinin muaccel hale geleceğine ilişkin anlaşmalar hukuken geçersizdir.

Kira sözleşmesinin yargı yoluyla feshi ve kiralananın tahliyesi konusunda Türk Borçlar Kanunu m. 354 emredici sınırlama içermektedir. İlgili kural gereğince dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine dair kanuni hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy