İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Yasal Şartları

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasının Hukuki Niteliği ve Kapsamı

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca konut veya işyeri ihtiyacına dayalı tahliye talepleri, konut ve çatılı işyerleri bakımından ileri sürülebilir; arsa ve arazi vasfındaki taşınmazlar bu yolla dava konusu yapılamaz. Kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için; taşınmazı kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun yahut kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin mesken ya da mesleki faaliyet ihtiyacı doğrultusunda kullanma zorunluluğunun bulunması gerekir. Bunun yanı sıra kiralanan yapının imarı veya yeniden inşası maksadıyla kapsamlı bir onarımdan geçirilmesi, genişletilmesi ya da niteliğinin değiştirilmesi zorunlu olup bu çalışmalar esnasında taşınmazın mevcudiyetiyle kullanılması fiilen imkânsız hale gelmişse aynı madde gereğince tahliye davası açılabilir.

Gereksinim iddiasında bulunan tarafın hukuki statüsü ile taşınmaz arasındaki bağ davanın dinlenebilirliği açısından önem taşır. Gerçek kişilerin, hissedarı veya idarecisi oldukları şirketlerin işyeri ihtiyaçlarına dayanarak kendilerine ait şahsi mülklerinin tahliyesini dava yoluyla istemeleri mümkün değildir. Buna mukabil tüzel kişiler, kendi kurumsal faaliyetleri ve işyeri gereksinimleri doğrultusunda kiraladıkları taşınmazların tahliyesini mahkemeden talep edebilirler.

Gereksinimin Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması İlkesi

İhtiyaca dayanan tahliye taleplerinin mahkemece kabul edilebilmesi için öne sürülen gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu nitelikte bulunduğunun ispatlanması mecburidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/16559 Esas ve 2013/17305 Karar sayılı kararında vurgulandığı üzere, devamlılık arz etmeyen geçici gereksinimler tahliye sebebi teşkil etmeyeceği gibi, henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir zamana bağlı olan varsayımsal ihtiyaçlar da tahliye nedeni sayılamaz. İhtiyaç sebebinin yalnızca dava açılış tarihinde mevcut olması kafi gelmeyip, bu zorunluluğun yargılama süreci boyunca da kesintisiz devam etmesi şarttır.

Konut ihtiyacının varlığının ispatında gereksinim sahibinin kirada ikamet etmesi belirleyici bir unsurdur. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2013/16559 Esas ve 2013/17305 Karar sayılı ilamı ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2018/7751 Esas ve 2019/493 Karar sayılı kararında belirtildiği üzere, konut gereksinimine dayanan davalarda ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığı bakımından yeterli ve başlıca kanıt sayılmakta olup ihtiyaç sahibinin ayrıca tahliye tehdidi altında olması aranmaz. Bununla birlikte Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2014/3336 Esas ve 2014/4259 Karar sayılı kararında, davacının kirada oturduğunun çekişmesiz olduğu hallerde tanık delili bildirilmemiş olsa dahi ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kabul edilerek taşınmazın tahliyesine karar verilmesi gerektiği ifade edilmiştir.

Dava Açma Süreleri ve Bildirim Koşulları

Tahliye davası açma süreleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesinde sözleşmenin niteliğine göre ayrıma tabi tutulmuştur. Belirli süreli kira sözleşmelerinde sürenin bitiminden başlayarak bir aylık zaman dilimi içinde tahliye davası açılmalıdır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiraya ilişkin genel hükümlerde yer alan fesih dönemlerine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde davanın açılması zorunludur.

Dava açma süresinin korunması ve uzatılması bakımından 6098 sayılı Kanun'un 353. maddesi kiraya verene imkân tanımıştır. İlgili hükme göre kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede sözleşmeyi dava yoluyla sona erdireceğini kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış kabul edilir.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Taşınmazın mülkiyetini kira ilişkisi sürerken devralan kimsenin gereksinim nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre sonradan edindiği taşınmazı bizzat kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut bakmakla kanunen yükümlü bulunduğu kimselerin konut veya işyeri amacıyla kullanma mecburiyeti bulunan yeni malik, iktisap gününden başlayarak bir ay zarfında durumu kiracıya yazılı şekilde bildirmek şartıyla, altı ayın tamamlanmasının ardından açacağı tahliye davasıyla akdi sonlandırabilir.

Yeni malik açısından kanun koyucu seçimlik bir hak daha tanımıştır. 6098 sayılı Kanun'un 351. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kiralananı sonradan edinen kimse, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı tahliye davası yoluyla da kullanabilir.

Dava Şartı Arabuluculuk ve Yargılama Usulü

İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bununla birlikte 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tahliye davalarında usul hukuku bakımından bağlayıcı bir dava şartı yürürlüğe girmiştir. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesinin birinci fıkrasının (a) bendi gereğince, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin süreçler ayrık tutulmak kaydıyla, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda mahkemede dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.

Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk müzakereleri sonucunda tarafların uzlaşması durumunda tanzim edilen anlaşma belgesi, taşınmazlarla ilgili yasal sınırlamalar ile usul ve esaslar gözetilerek hazırlanır. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca bu anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine dair şerhin taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınması mecburidir. Mahkeme şerh incelemesinde anlaşma içeriğini, arabuluculuğa ve cebri icraya elverişliliğini ve taşınmazla ilgili kanuni sınırlamalara uyulup uyulmadığını denetler; kurum veya kuruluşlardan bilgi ve belge isteyebilir, gerektiğinde duruşma açarak karar verebilir.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Yaptırımı

Taşınmazın gereksinim nedeniyle boşaltılmasını sağlayan kiraya veren yönünden kanun koyucu eski kiracıyı koruyucu kurallar öngörmüştür. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesinin birinci fıkrasına göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın tahliyesini sağladığında, haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar gayesiyle tahliye ettirilen taşınmazlarda da üç yıllık kiralama yasağı geçerlidir. 6098 sayılı Kanun'un 355. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca imar ve inşa amacıyla boşaltılan taşınmazlar haklı sebep olmaksızın eski haliyle üç yıl geçmeden başkasına verilemez. Eski kiracının, imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve güncel kira bedeli üzerinden kiralama hususunda öncelik hakkı mevcuttur. Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır; öncelik hakkı yasal olarak sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl boyunca bir başkasına kiralanamaz.

Yeniden kiralama yasağı hükümlerini ihlal eden kiraya verenlere yönelik yaptırım 6098 sayılı Kanun'un 355. maddesinin üçüncü fıkrasında düzenlenmiştir. Yasak hükümlerine aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy