Türk Borçlar Kanunu hükümleri uyarınca hukuki bir gerekçe bulunmaksızın kiracının tahliyesi talep edilemez; kiracıya tahliye ihtarnamesi gönderilmesi ancak kanunda öngörülen tahliye sebeplerinin varlığı halinde mümkündür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmenin süresinin sona ermesi kiraya verene tek taraflı fesih hakkı tanımaz; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Tahliye Talebine Dayanak Oluşturabilecek Sebepler
Kiracının tahliyesinde ileri sürülebilecek hukuki sebepler kanuni koşullara tabidir. Kira bedelinin ödenmemesi, kullanım amacına aykırılık, kiraya verenin gereksinimi ve kiracının kiralananı terk edip gaip hale gelmesi gibi hallerin yanı sıra; taşınmazın sonradan edinilmesi durumunda yeni malik kanuni bildirim ve dava sürelerine uyarak gereksinim sebebiyle tahliye talep edebilir. Kira bedelinin gecikmesi bakımından ise kanunda öngörülen dönem içinde iki haklı yazılı ihtara sebebiyet verilmiş olması aranır. Ayrıca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilmektedir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Kiraya veren; konut veya işyeri ihtiyacının bizzat kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü bulunduğu kimseler yönünden zorunlu olması durumunda tahliye davası açabilir. Kiralanan taşınmazın imarı veya yeniden inşası amacıyla köklü biçimde onarılması, genişletilmesi ya da tadil edilmesi gerekip bu çalışmalar sırasında kiralananın kullanımı olanaksız ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre dava açılabilir. Bu nedenlerle açılacak davanın, belirli süreli akitlerde sürenin nihayetinde, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve bildirim sürelerine uyularak belirlenen tarihten itibaren bir ay içinde açılması gerekmektedir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Kiracının tahliyesinde yazılı tahliye taahhüdü ile iki haklı ihtar usulü de kanuni imkânlar arasındadır. Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra belli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca icraya başvurabilir veya dava açabilir. Kiracı bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için iki haklı yazılı ihtara sebep olmuşsa, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir.
On Yıllık Sürenin Dolması Sebebiyle Tahliye Bildirimi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinin birinci fıkrası uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında, on senelik uzama dönemi dolduktan sonra kiraya veren taraf, bu tarihi takip eden her bir uzama senesi sona ermeden en az üç ay evvel yazılı bildirim yapmak kaydıyla hiçbir gerekçe belirtmeksizin sözleşmeyi sonlandırma hakkına kavuşur. Belirsiz süreli sözleşmelerde kiracı sözleşmeyi her zaman feshedebilirken, kiraya veren ancak kiracılık ilişkisinin başlamasından itibaren on sene geçmesinin ardından genel fesih kuralları doğrultusunda bildirimde bulunarak fesih gerçekleştirebilir. Ayrıca genel hükümler çerçevesinde fesih imkânının mevcut olduğu hâllerde kiraya veren ya da kiracı kira ilişkisine son verebilir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi ve Temerrüt İhtarı
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı bir süre verip bu sürede ifa gerçekleşmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya tanınacak bu süre en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 315Kaynağı aç
Tahliye Dışında Kiracıyı İkaz Amaçlı İhtarname
Kiracıya yönelik ihtarname süreci yalnızca taşınmazın tahliyesini istemekle sınırlı değildir. Kiracının kiralanan konuta veya işyerine zarar vermesi ya da komşularını rahatsız etmesi gibi durumlarda, kiracıyı ikaz etmek amacıyla da ihtarname düzenlenmesi mümkündür.
İhtarnamenin İçeriği ve Noter Kanalıyla Gönderimi
Tahliye ihtarnamesinde dayanılan sebebin doğru tespiti büyük önem arz eder; çünkü ileri sürülen sebebe göre ihtarname süreleri değişkenlik gösterebilir. Genel ve olayın şartlarına uyarlanmamış ihtar taslakları amaçlanan sonucun elde edilmesine engel olabilir. İhtarname metninde tarafların ve varsa vekillerinin kimlik ve adres bilgileri, kiralanan konutun adresi ve maliki, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi ve mevcut kira bedeli, kiracının konutta ikamet ettiği, dayanılan sebep ve taşınmazın tahliye edilerek teslim edilmesi istenen tarih açıkça belirtilmelidir.
Kiracının tahliyesine ilişkin ihtarnamenin noterde hazırlanması zorunlu olmayıp adi yazılı şekilde düzenlenmesi mümkündür; ancak noter aracılığıyla işlem yapılması ispat açısından fayda sağlayabilir. Noter kanalıyla yapılacak bildirimlerde üç nüsha olarak hazırlanan metnin bir nüshasının kiracıya tebliği, tebliğ şerhini taşıyan bir nüshasının gönderene verilmesi ve diğer nüshasının noterlik dairesinde saklanması talep edilir.
Tahliye Sürecinde Kira Yükümlülüğü ve İtiraz
Tahliye sürecinin devam etmesi kiracının kira borcunu ortadan kaldırmaz; kiracı tahliye süresi içinde kira bedelini ödemeyi sürdürmek zorundadır. Kiraya verenin ihtarname ile tahliye talebinde bulunduğu hallerde tahliye koşulları gerçekleşmemişse kiracının tahliye emrine itiraz dilekçesi ile itiraz edebileceği kabul edilmektedir.
Sözleşme süresi bittiğinde kiracı tahliye edilebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yalnızca sürenin dolması kiraya verene tek taraflı fesih hakkı vermez; kiracı bitimden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Tahliye ihtarnamesinin noterden çekilmesi zorunlu mudur?
Tahliye ihtarnamesinin noter kanalıyla hazırlanması zorunlu değildir, ancak noter marifetiyle bildirim yapılması ispat kolaylığı bakımından fayda sağlayabilir.
Kira borcunun ödenmemesi durumunda kiracıya ne kadar süre verilmelidir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya borcunu ödemesi için en az otuz gün süre verilmeli ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir.
Kiracıya tahliye dışında ikaz amacıyla ihtar çekilebilir mi?
Evet, kiracının taşınmaza zarar vermesi veya komşuları rahatsız etmesi hâllerinde tahliye talebi olmaksızın kiracıyı ikaz etmek amacıyla da ihtarname düzenlenebilir.
Tahliye süreci işlerken kiracının kira ödeme borcu devam eder mi?
Evet, kiracı tahliye süreci boyunca kira bedelini ödemeye devam etmekle yükümlüdür.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy