Kiraya Verenin Tahliye Sebepleri ve Dava Şartları

Kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirerek kiralananın tahliyesini talep etme hakkı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu kapsamında belirli sebeplere ve sürelere bağlanmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin sona ermesi kiraya verene fesih hakkı vermez; tahliyenin sağlanabilmesi için kanunda açıkça düzenlenen sona erme sebeplerinden birinin gerçekleşmesi gerekir.

Sözleşme Süresi ve On Yıllık Uzama Dönemi

Konut ve çatılı işyeri niteliğindeki taşınmazlarda, belirli süreli kira akdi süresinin dolması kural olarak kiraya verene tahliye hakkı vermez. Sözleşme vadesinin dolmasına en az onbeş gün kala kiracı tarafından fesih bildirimi yapılmadığı takdirde, kira bağı aynı şartlar çerçevesinde birer yıllık dönemlerle yenilenmiş kabul edilir; bu nedenle mülk sahibi yalnızca sözleşme süresinin bittiğini öne sürerek fesih yoluna gidemez.

Sözleşmenin belirli süreli yapıldığı hallerde on yıllık uzama evresi tamamlandığında, kiraya veren takip eden her yenileme yılının bitiş tarihinden en az üç ay evvel yazılı fesih ihbarı ulaştırmak kaydıyla haklı bir gerekçe ileri sürmeksizin akdi sonlandırabilir. Belirsiz süreli kira ilişkilerinde ise kiracı her vakit fesih hakkını kullanabilirken; kiraya veren ancak sözleşme başlangıcından itibaren on yıllık süre dolduktan sonra genel hükümlerdeki fesih bildirim esaslarına uyarak ilişkiyi noktalayabilir.

Kiraya Veren ve Malik Sıfatı ile Birlikte Mülkiyet

Kira sözleşmesinde kiraya veren ile taşınmazın maliki farklı kişiler olabilir; taşınmaz maliki kiraya verme konusunda bir başkasına yetki tanıyabilir. Bununla birlikte sözleşmenin tarafı olmayan malik tahliye davası açmadan önce kiracıya malik sıfatını bildiren bir ihtarname göndermeli ve kiracıya makul bir cevap süresi tanımalıdır.

Kiralanan taşınmazın paylı mülkiyete veya elbirliği mülkiyetine tabi olması durumunda tahliye davası bölünemez nitelikte olup kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur. Bu nedenle kiracıya gönderilecek ihtarnamenin tüm kiraya verenler tarafından birlikte gönderilmesi gerekir ve ihtardaki taraf eksikliği sonradan tamamlanamaz. Davanın tek bir kiraya veren tarafından açılması durumunda ise diğer kiraya verenlerin sonradan davaya katılarak süreci sürdürmesi mümkündür.

Gereksinim Sebebiyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesi uyarınca kiraya veren ya da sözleşmenin tarafı olmayan malik; taşınmazı bizzat kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu yahut kanunen bakmakla yükümlü bulunduğu kimselerin konut veya işyeri ihtiyacı doğrultusunda kullanma mecburiyetindeyse mahkemeye başvurarak tahliye isteyebilir. Bu hukuki sebebe dayanılarak açılan davalarda tahliye kararı verilebilmesi bakımından, ileri sürülen gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun yargılama sürecinde ispatlanması zorunludur.

Konut veya işyeri ihtiyacının tahliyeye dayanak oluşturabilmesi için süreklilik taşımayan geçici durumların bulunmaması, gereksinimin henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun bir vadeye bağlanmış olmaması aranır. Dava açıldığı sırada mevcut olan ihtiyacın yargılama boyunca varlığını sürdürmesi esastır. Kira süreci devam ederken kira bedelinin yükseltilmesinin talep edilmiş olması, gereksinim iddiasının samimi olmadığını tek başına ortaya koymaz. Benzer şekilde kiraya verenin veya hak sahibinin eşinin mülkiyetinde kiralanmış durumda başkaca konutların yer alması dava konusu yerin tahliyesine engel oluşturmaz; taşınmaz sahibi kiradaki seçenekleri arasından dilediği mülk yönünden ihtiyaç davası ikame edebilir.

Gereksinime dayalı fesih davaları belirli süreli bağıtlarda dönem bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kira hukukunun genel fesih dönemi ve ihbar süreleri gözetilerek saptanacak tarihten itibaren bir aylık hak düşürücü süre zarfında açılmalıdır. Ancak kanuni dava ikame süresi dolmadan evvel mülk sahibi tarafından dava açılacağı kiracıya yazılı şekilde ihbar edilmişse, tahliye davası açma hakkı bir kira yılı boyunca uzatılmış kabul edilir.

Yeniden İnşa, İmar ve Esaslı Onarım

Taşınmazın baştan inşa edilmesi yahut imar maksadıyla esaslı tamiratı, büyütülmesi ya da dönüştürülmesi zorunlu olup bu müdahaleler esnasında kiralanan yerde oturulması veya faaliyet yürütülmesi fiilen imkânsız hale geliyorsa sözleşme dava yoluyla feshedilebilir. Söz konusu tahliye davası; belirli süreli akitlerde vade nihayetinde, belirsiz süreli ilişkilerde ise genel hükümlerdeki fesih bildirim takvimine göre belirlenen andan itibaren bir ay içinde ikame edilmelidir. Dava hakkının kullanılacağı bu süre zarfında kiracıya yazılı olarak bildirilmişse, dava açma müddeti takip eden kira yılı sonuna dek uzar.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Kira konusu mülkü sonradan satın alan ya da edinen yeni malik; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanunen bakımıyla yükümlü olduğu şahısların konut yahut işyeri ihtiyacı bulunması halinde tahliye talep edebilir. Bu haktan yararlanabilmek için taşınmazın devralındığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yöneltilmesi ve bu ihtardan itibaren altı aylık bekleme süresinin ardından mahkemede dava ikame edilmesi gerekir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını dilerse kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Nedenleri

Taşınmazın kiracıya fiilen tesliminin ardından kiracı tarafından belirli bir günde tahliye edileceğine dair yazılı taahhüt verilmiş ve bu günde taşınmaz boşaltılmamışsa mülk sahibi yasal yollara başvurabilir. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir aylık süre içinde icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatabilir veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde işletilebilecek bir diğer yol iki haklı ihtar nedenine dayanır. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira vadesi içinde, bir yıl veya daha uzun süreli sözleşmelerde ise tek bir kira yılı ya da bu süreyi aşan dönem boyunca ödenmeyen kiralar sebebiyle kiracıya iki ayrı haklı yazılı ihtar gönderilmişse tahliye imkânı doğar. Kiraya veren, bir yıldan kısa kiralarda sözleşme bitiminden, bir yıldan uzun süreli kiralarda ise ihtarların çekildiği kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi feshedebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması durumunda, kiraya veren sözleşmenin kurulması sırasında bu durumu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.

Kira Borcunun Ödenmemesi, Temerrüt ve Hapis Hakkı

Taraflarca aksine bir anlaşma yapılmamışsa ve yerel örf aksini gerektirmiyorsa, kira parasının ve varsa yan masrafların her ay nihayetinde veya en geç sözleşme süresi hitamında ödenmesi kanuni bir borçtur. Taşınmazın kullanımına başlanmasından sonra ödeme günü gelen kira yahut yan gider borçlarının ifa edilmemesi vaziyetinde kiraya veren temerrüt hükümlerine başvurma yetkisine kavuşur.

Kiracı borcunu ifa etmezse kiraya veren, kiracıya yazılı bir süre verip bu sürede de ifa etmeme durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gündür. Kanunen tanınan bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Gayrimenkul kiralarında mülk sahibi, geriye dönük bir yıllık vadesi dolmuş kira ile işlemeye devam eden altı aylık kira alacağını teminat altına almak maksadıyla, taşınmazda yer alan tefrişat veya kullanım eşyaları üzerinde hapis hakkı ileri sürebilir. Bu teminat yetkisi, alt kiracının asıl kiracıya mevcut borç miktarını aşmamak şartıyla alt kiracıya ait eşyaları da içine alır; bununla birlikte kanunen haczi mümkün olmayan mallar hapis hakkına konu edilemez.

Dava Şartı Arabuluculuk ve Yeniden Kiralama Yasağı

7445 sayılı Kanun gereği 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, ilamsız icra yoluyla tahliye haricindeki kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda mahkemede dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Arabuluculuk süreci işletilmeden açılan davalar mahkeme tarafından usulden reddedilir.

Gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılması sağlandığında, haklı sebep olmaksızın kiralanan üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâli ile haklı sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden başkasına verilemez. Yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazlarda eski kiracının yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama öncelik hakkı mevcuttur; bu öncelik hakkının kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir. Öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden bir başkasına kiralanamaz.

Yeniden kiralama yasağına ve eski kiracının öncelik hakkına ilişkin hükümlere aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy