6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi uyarınca kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanımını yahut kullanımla birlikte getirisinden faydalanılmasını devretmeyi, kiracının ise bu yararlanma karşılığında belirlenen bedeli ödemeyi üstlendiği, taraflara karşılıklı borç yükleyen hukuki bir ilişkidir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 299Kaynağı aç
Kira Sözleşmesinde Şekil ve Damga Vergisi Yükümlülüğü
Kira sözleşmesinin geçerli biçimde kurulması için noter huzurunda düzenlenmesi gibi bir resmi şekil şartı öngörülmemiştir; taraflar arasında adi yazılı veya sözlü olarak akdedilen sözleşmeler de geçerlidir. Yazılı bir metin düzenlenmemiş olsa dahi kiracı, kira ilişkisinin kurulmuş olduğunu ispatlamak kaydıyla mevzuatın kendisine tanıdığı yasal hakları ileri sürebilir.
Kira sözleşmesinin akdedilmesinin ardından, ileride faiz ve cezai yaptırımlara maruz kalınmaması amacıyla 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu kapsamında yasal süresi içinde yetkili vergi dairesine sözleşmeye ait damga vergisinin ödenmesi gerekir.
Kiraya Verenin Kiralananı Teslim ve Elverişli Bulundurma Borcu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi uyarınca kiraya veren, kiralananı sözleşmede kararlaştırılan tarihte, amacına uygun ve kullanıma elverişli durumda teslim etmekle ve sözleşme devam ettiği sürece bu elverişli durumda bulundurmakla yükümlüdür. Bu düzenleme konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez; diğer kira sözleşmelerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşullarıyla sınırlama getirilemez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 301Kaynağı aç
Vergi, Gider ve Masrafların Paylaşımı
Kiralanan taşınmazın mülkiyetine ilişkin vergi ve mali yükümlülükler kural olarak kiraya verene aittir. Kiracı, taşınmaza ilişkin vergi ve mali mükellefiyetlerin kiraya veren tarafından yerine getirilmesini talep etme hakkını haizdir.
Sözleşmede taraflarca aksi kararlaştırılmadığı müddetçe, kiralananın olağan kullanımından doğan musluk arızası gibi ufak tefek masraflar kiracıya aittir. Buna karşılık kullanım kusurundan kaynaklanmayan ve olağan kullanımı aşan giderlerin kiraya veren tarafından karşılanması gerekir; kiracı bu yan giderlerin kiraya veren tarafından ödenmesini talep edebilir.
Kiralananın Ayıplı Olması Durumunda Kiracının Hakları
Kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi veya gizli ayıpların ortaya çıkması durumunda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 305. maddesi uyarınca kiracı; ayıpların giderilmesini talep etme, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteme ya da uğradığı zararın tazmin edilmesini talep etme haklarına sahiptir. Zararın tazmini istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasına engel teşkil etmez. Ayıbın önemli boyutta olması halinde ise kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı saklıdır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 305Kaynağı aç
Üçüncü Kişinin Üstün Hak İddiası ve Zapt Sorumluluğu
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 309. maddesi kapsamında, üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürerek dava açması durumunda kiraya veren, kiracının durumu bildirmesiyle birlikte davayı üstlenmek ve kiracının bu sebeple uğradığı bütün zararları gidermekle mükelleftir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 309Kaynağı aç
İşyeri Kiralarında Kira Tespiti ve Stopaj Kesintisi
Kira bedelinin net olarak belirlendiği işyeri kiralarında açılan kira tespit davalarında hüküm altına alınan tutar, stopaj düşülmemiş brüt kira bedeli olarak kabul edilir. Bu çerçevede kiracı, tespit edilen bu brüt kira tutarı üzerinden yasal gelir vergisi stopajını keserek vergi dairesine ödemekle yükümlüdür.
Kira sözleşmesinin noter huzurunda yapılması zorunlu mudur?
Kira sözleşmesinin geçerliliği için noter huzurunda yapılması zorunlu olmayıp adi yazılı ya da sözlü olarak kurulan kira sözleşmeleri de hukuken geçerlidir.
Yazılı kira kontratı bulunmayan kiracı haklarını kullanabilir mi?
Evet, yazılı sözleşme olmasa dahi kiracı taraflar arasında kira ilişkisinin kurulduğunu ispat etmek koşuluyla mevzuatın tanıdığı tüm haklardan faydalanabilir.
Kiralanandaki olağan masraflar kime aittir?
Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kullanımdan doğan olağan ve ufak giderler kiracıya, kullanıma bağlı olmayan diğer masraflar ise kiraya verene aittir.
Kiralananda sonradan ayıp ortaya çıkarsa kiracı ne yapabilir?
Kiracı ayıbın giderilmesini, kira bedelinden indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini talep edebilir; ayıbın önemli olması halinde sözleşmeyi feshedebilir.
İşyeri kira tespitinde mahkemece belirlenen bedel net midir?
Net kira kararlaştırılan işyeri kiralarında mahkemenin tespit ettiği tutar stopaj düşülmemiş brüt bedeldir ve kiracı bu bedelden stopajı keserek vergi dairesine yatırır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy