Kiracı Tahliye Davası ve Şartları

Kiracı Tahliye Davasında Sınırlı Sebepler İlkesi ve Dava Süreleri

Kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesi kanunda belirli kurallara bağlanmıştır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 354. maddesi gereğince, dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Bu çerçevede tahliye talebi ancak kanunda açıkça düzenlenen sınırlı sebeplerin gerçekleşmesi halinde ileri sürülebilir.

Tahliye davalarında zamanaşımı süresi bulunmayıp Borçlar Kanunu'nun öngördüğü süreler hak düşürücü niteliktedir. Kanunda belirtilen hak düşürücü sürelerin geçirilmesi halinde açılan tahliye davası reddedilir.

Kiraya Verenin Gereksinimi ve Taşınmazın Yeniden İnşası

Konut ya da işyeri ihtiyacının kiraya verenin şahsı, eşi, alt ve üst soyu veya bakmakla kanunen mükellef olduğu kimseler yönünden zorunluluk arz etmesi durumunda tahliye davası açılabilir. Benzer biçimde taşınmazın baştan yapılması veya imarı doğrultusunda esaslı tamirata, tadilata yahut genişletilmeye tabi tutulması gerekip çalışma süresince yerin tahsis amacına uygun kullanımı imkânsız hale gelmişse sözleşmenin dava yoluyla bitirilmesi istenebilir. Buna karşılık kiralananın boşaltılmasını gerektirmeyen küçük çaptaki onarımlar tahliye hakkı vermez.

İhtiyaç ya da yeniden imar ve inşa gerekçesiyle açılacak tahliye davalarında sürelere riayet edilmelidir. Belirli süreli kira ilişkilerinde mukavele süresinin dolmasından itibaren bir aylık süre içinde dava açılmalıdır. Belirsiz süreli kira ilişkilerinde ise genel hükümlerde yer alan fesih dönemleri ile fesih bildirim süreleri gözetilerek belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde yargı yoluna başvurulmalıdır; bu doğrultuda sona erdirilmek istenen altı aylık fesih döneminin tamamlanmasından en az üç ay önce kiracıya fesih bildiriminin yöneltilmiş olması ve ilgili fesih döneminin hitamını takip eden bir ay içinde davanın açılması zorunludur.

Gereksinim gerekçesiyle taşınmazın tahliyesini sağlayan kiraya veren, haklı bir sebep bulunmadıkça taşınmazı gerekçesinde belirttiği kişiden başkasına kiralayamaz. Kiraya verenin taşınmazı haklı sebep olmaksızın ihtiyaç sahibi yakını dışında başkasına kiralaması halinde, tahliye edilen kiracının tazminat davası açma hakkı doğar.

Yeni Malikin Gereksinimi Nedeniyle Tahliye

Taşınmazın mülkiyetini sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, alt veya üst soyu yahut bakmakla yasal olarak yükümlü bulunduğu kimseler için taşınmazı konut veya işyeri maksadıyla kullanma zorunluluğu doğduğunda yeni malike kanunen iki imkân tanınmıştır. Yeni malik, iktisap tarihini izleyen bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak ihtar etmek şartıyla edinimden altı ay sonra tahliye davası açabilir. İkinci seçimlik yolda ise yeni malik, mevcut kira akdinin süresinin sona ermesini takip eden bir ay içinde doğrudan gereksinim gerekçesine dayanarak tahliye davası ikame edebilir.

Kiracıdan Kaynaklanan Tahliye Sebepleri

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa; kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden sonra yazılı yapılması, şarta bağlı bulunmaması ve açık bir tahliye tarihi içermesi gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütler kiracının baskı altında bulunduğu kabul edilerek geçersiz sayılır.

Kira bedelinin ödenmemesi dolayısıyla kiracıya aynı kira yılı veya dönemi zarfında iki ayrı haklı yazılı ihtarda bulunulmuşsa tahliye davası açılabilir. Süresi bir yıldan kısa süren kira mukavelelerinde sözleşme müddetince; bir yıl ve daha uzun süreli akitlerde ise bir kira senesinde veya bu süreyi aşan dönemde kiracının iki haklı ihtara neden olması aranır. Her iki ihtarın aynı kira dönemine rastlaması şartıyla kiraya veren, kira süresinin yahut ihtarların yapıldığı kira yılının sona ermesinden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira akdini sonlandırabilir.

Kiracıya veya onunla birlikte yaşayan eşine ait barınmaya elverişli bir meskenin aynı ilçe ya da belde belediyesi sınırlarında yer alması da tahliye nedenidir. Kiraya verenin kira akdi kurulduğu sırada bu durumdan haberdar olmaması şartıyla, sözleşme müddetinin tamamlanmasından itibaren bir ay içinde dava açılarak sözleşme sona erdirilebilir.

Taraf Sıfatı ve Dava Arkadaşlığı

Tahliye davası kural olarak kiraya veren tarafından açılır. Kiraya veren sıfatı bulunmayan malik veya intifa hakkı sahibi de tahliye davası açabilir. Buna karşılık, kiraya veren sıfatına sahip olmayan kuru mülkiyet sahibi gereksinim gerekçesiyle tahliye davası açamaz.

Kiralanan taşınmaz paylı mülkiyete tabi olduğu takdirde tahliye davasının paydaşların çoğunluğu tarafından açılması zorunludur; çoğunluk sağlanmadan açılan dava kabul edilmez. Kiraya veren ev sahibinin ölümü halinde ise mecburi dava arkadaşlığı sebebiyle tahliye davasının tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir.

Dava Şartı Arabuluculuk, Görev ve İspat Kuralları

Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi kapsamında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmaması halinde dava esasa girilmeden reddedilir. Arabuluculuk görüşmeleri üç hafta içinde tamamlanır; zorunlu durumlarda bu süre arabulucu tarafından en fazla bir hafta uzatılabilir.

Kiracı tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Türk Medenî Kanunu'nun 6. maddesi gereğince, kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 187. maddesi uyarınca ispatın konusunu tarafların üzerinde anlaşamadıkları ve uyuşmazlığın çözümünde etkili olabilecek çekişmeli vakıalar oluşturur; herkesçe bilinen vakıalarla ikrar edilmiş vakıalar çekişmeli sayılmaz. Yazılı kira sözleşmesi bulunmadığı durumlarda kira ilişkisinin varlığını ispat yükü kiraya verene aittir; kira tutarı senetle ispat sınırını aşıyorsa senetle, aşmıyorsa tanıkla ispatlanabilir ve delil başlangıcı varsa tanık dinletilebilir.

İlamsız Tahliye Takibi ve Tahliye Kararının Uygulanması

Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle başlatılan ilamsız tahliye takibinde borçlu kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz edebilir; itiraz edilmezse takip kesinleşir. Borçluya tanınan ödeme süresi ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gündür. Otuz günlük süre geçmesine rağmen ödeme yapılmazsa alacaklı, sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. Kira sözleşmesinde birden fazla kiraya veren varsa ilamsız tahliye takibinin tüm kiraya verenler tarafından birlikte yapılması zorunludur.

Kira tespit davası ile kiracının tahliyesi davası aynı anda terditli olarak açılabilir. Dava devam ederken kiracının kiralananı kendiliğinden boşaltması halinde tahliye davası konusuz kalır; bu durumda davacı taraf yargılama gideri ve vekâlet ücreti talep edebilir.

Sulh hukuk mahkemesince verilen tahliye ilamının icrası için kararın kesinleşmesi şart değildir. Ancak tahliye kararının kiracıya tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmeden icra dairesi aracılığıyla infazı istenemez; bu süre geçtikten sonra icra dairesine başvurularak tahliye gerçekleştirilebilir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy