Kira Bedelinin Tespiti ve Yasal Çerçeve
Kiralanan taşınmazın kira bedelinin piyasa koşullarının altında kalması halinde taraflar kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira artışına ilişkin sözleşme hükümleri, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak kaydıyla geçerlidir ve bu tavan kuralı bir yıldan uzun süreli sözleşmeler bakımından da hüküm doğurur. Sözleşmede artışa dair herhangi bir anlaşma bulunmaması durumunda ise Türk Borçlar Kanunu m. 344/2 gereğince yeni kira bedeli, aynı tüketici fiyat endeksi değişim oranını geçmemek koşuluyla kiralananın durumu gözetilerek hâkim tarafından hakkaniyete göre takdir edilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Beş Yıllık Süre ve Emsal Rayiç Esası
Kira sözleşmesinde artışa dair bir madde bulunup bulunmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıllık sürenin ardından yenilenen sözleşmelerde ve izleyen her beş yılın nihayetinde Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 devreye girer. Bu aşamada hâkim; tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim payını, taşınmazın güncel durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek yeni kira bedelini hakkaniyete uygun biçimde karara bağlar.
Beş yıllık yasal sürenin tespitinde taraflar arasındaki fiili kira ilişkisinin ilk kurulduğu tarih esas alınır. Taraflar arasında kesintisiz devam eden kira ilişkisi varlığını korudukça, her yıl şeklen yeni bir sözleşme metni imzalanmış olması kanunun aradığı beş yıllık süreyi baştan başlatmaz.
Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 uyarınca önceki fıkralarda yer alan tüketici fiyat endeksi ilkelerine göre değiştirilebilir.
Yabancı Para Cinsinden Sözleşmeler ve Aşırı İfa Güçlüğü
Kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hallerde, 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri ve aşırı ifa güçlüğü saklı kalmak kaydıyla, Türk Borçlar Kanunu m. 344/4 gereği beş yıl geçmedikçe bedelde herhangi bir değişiklik talep edilemez. Beş yıllık sürenin dolmasının ardından ise yabancı paranın değerinde meydana gelen değişimler de hesaba katılarak emsal rayiç ve hakkaniyet ilkeleri doğrultusunda belirleme yapılır.
Sözleşmenin kuruluşunda öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkması durumunda, Türk Borçlar Kanunu m. 138 çerçevesinde aşırı ifa güçlüğü gündeme gelebilir. Borcun ifasının dürüstlük kuralına aykırı düşecek düzeyde aleyhe değişmesi halinde, borcunu henüz ödememiş veya ifanın güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ödemiş olan taraf hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını talep edebilir. Uyarlamanın mümkün olmaması durumunda sözleşmeden dönme hakkı kullanılır; sürekli edimli kira ilişkilerinde ise dönme hakkının yerini fesih hakkı alır ve bu usul yabancı para borçlarını da kapsar.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 138Kaynağı aç
Dava Şartı Arabuluculuk ve Anlaşma Belgesinin Niteliği
6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B f. 1(a) gereğince, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler saklı tutulmak üzere, kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunlu bir dava şartıdır. Arabuluculuk sürecinde mutabakat sağlanamaması halinde düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir; bu aşama tüketilmeden doğrudan açılan tespit davaları usulden reddedilir.
6325 sayılı HUKUK UYUŞMAZLIKLARINDA ARABULUCULUK KANUNU m. 18/BKaynağı aç
Arabuluculuk görüşmeleri sonucunda tarafların bir bedel üzerinde uzlaşması durumunda tanzim edilecek anlaşma belgesi, taşınmaz mevzuatındaki sınırlamalar ile yasal usul ve esaslar gözetilerek hazırlanır. 6325 sayılı Kanun m. 18/B f. 3 uyarınca bu anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınması zorunlu olup söz konusu şerh taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden istenir. Mahkeme incelemesinde belgenin cebri icraya elverişliliğini ve taşınmaza ilişkin kanuni kurallara uygunluğunu denetler.
Dava Açma Süresi ve Hükmün Uygulanacağı Dönem
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin tespit davası Türk Borçlar Kanunu m. 345/1 uyarınca kural olarak her zaman açılabilir. Bununla birlikte mahkemece takdir edilecek kira bedelinin hangi andan itibaren geçerlilik kazanacağı bildirim ve açılış zamanına bağlıdır. Türk Borçlar Kanunu m. 345/2 uyarınca, yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce dava açılmışsa veya kiraya veren bu otuz günlük süre zarfında artırım yapılacağını kiracıya yazılı olarak bildirip yeni dönemin sonuna kadar davayı açmışsa, hükmedilen yeni bedel yeni kira döneminin başlangıcından itibaren bağlayıcı olur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Kira sözleşmesinde yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunması halinde, Türk Borçlar Kanunu m. 345/3 gereğince yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yargılama Sürecinde Ödeme ve Geriye Dönük Kira Farkı
Kira tespit yargılaması devam ettiği süre boyunca kiracı mevcut kira bedelini veya yasal artış oranlarına göre güncellenen tutarı ödemeyi sürdürür. Mahkemece verilen kira tespiti kararı kesinleştiğinde, dava konusu dönemin başından itibaren geçerli olan yeni kira bedeli ile kiracının fiilen yapmış olduğu ödemeler arasındaki fark hesaplanır ve oluşan kira farkı geriye dönük olarak kiracıdan talep edilebilir.
Beş yılı dolduran kiracı için kira tespiti nasıl yapılır?
Beş yılı dolduran sözleşmelerde hâkim; on iki aylık ortalama tüketici fiyat endeksi artışını, kiralananın fiziki durumunu ve emsal rayiçleri gözeterek hakkaniyete uygun yeni bir kira belirler; izleyen ara yıllarda ise tekrar yasal endeks tavanı uygulanır.
Kira tespit davası açılmadan önce arabulucuya gitmek mecburi midir?
Evet, 6325 sayılı Kanun m. 18/B gereğince ilamsız tahliye hariç kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartı olup başvuru yapılmadan doğrudan açılan dava usulden reddedilir.
Her yıl yeni sözleşme imzalanması beş yıllık süreyi sıfırlar mı?
Hayır, kesintisiz devam eden kira ilişkisinde her yıl yeni bir sözleşme yapılmış olsa dahi beş yıllık sürenin hesabında ilk fiili kira başlangıç tarihi dikkate alınır.
Sözleşmede artış şartı varken dava açmak için ihtarname zorunlu mudur?
Hayır, kira sözleşmesinde artış maddesi yer alıyorsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek bedel dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.
Dava devam ederken kiracı ne kadar ödeme yapmalıdır?
Kiracı yargılama sırasında mevcut ya da kanuni oranda artırılmış kira bedelini öder; karar kesinleştiğinde yeni bedel ile ödenen tutarlar arasındaki kira farkı geriye dönük tahsil edilir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy