Kiracıyı Tahliye Etmenin Yolları ve Tahliye Sebepleri

Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Süre Bitiminde İlamsız Tahliye

Kiracının kiralananı teslim aldıktan sonra belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesi halinde, kiraya veren taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m. 352/1). Sözleşmeyle kiralanan taşınmazın süresi bittikten sonra da bir ay içinde kira sözleşmesinin icra dairesine ibrazı ile ilamsız tahliye istenebilir (İİK m. 272).

İlamsız tahliye takibinde icra memuru, kiracıya bir tahliye emri tebliğ ederek taşınmazın on beş gün içinde boşaltılmasını ve teslim edilmesini emreder (İİK m. 272). Tahliye emrinde kiracının kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına yönelik bir itirazı bulunuyorsa bunu yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi gerektiği, itirazda bulunulmaz veya kendiliğinden tahliye edilmezse taşınmazdan zorla çıkarılacağı ihtarı yer alır (İİK m. 272). Kiracının süresi içinde yapacağı itiraz takibi durdurur; kiraya verenin takibe devam edebilmesi için altı ay içinde taşınmazın bulunduğu yerdeki icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını talep etmesi gerekir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Temerrüt ve İcra Takibi

Kiralananın tesliminden sonra muaccel hale gelen kira bedelinin veya yan giderin ödenmemesi halinde kiraya veren, kiracıya yazılı bir süre vererek borcun ifa edilmemesi durumunda sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya verilecek süre en az otuz gün olup bu süre kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kira borcunun ödenmemesi sebebiyle başlatılan ilamsız icra takibinde kiracının tahliyesinin gerçekleştirilebilmesi için icra dairesince tanzim edilen ödeme emrinde tahliye talebinin açık bir biçimde belirtilmesi zorunludur. Tahliye talebi yer almadığı takdirde icra dairesi tahliye işlemlerini yürütmez ve takip yalnızca ödenmemiş kira bedellerinin tahsil edilmesiyle sınırlı kalır. Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına ilişkin olduğunda alacaklının talebiyle ödeme emri kanuni ihtarı ve kanuni süre geçtikten sonra borçlunun icra mahkemesinden tahliyesinin istenebileceği bildirimini içerir (İİK m. 269).

Ödeme emrini tebellüğ eden borçlu, yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmekle yükümlüdür; itirazında kira ilişkisini ve sözleşmedeki imzasını açık ve kesin biçimde reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m. 269). İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca, Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin bitiminde fesih imkânı tanıdığı hallerde borçlunun itiraz süresi üç gündür. Kiracının itirazı takibi durdurur; itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (İİK m. 269).

İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye Davası

Kira bedelinin ödenmemesi kiraya verene dönem bitiminde dava açma hakkı da verebilir. Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 doğrultusunda bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde ödenmeyen kira bedelleri nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmuşsa tahliye davası açılabilir. Kiraya veren, sözleşme süresinin ve bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ihtarların yapıldığı kira yılının sona ermesinden başlayarak bir ay içinde dava açmak suretiyle kira ilişkisini sonlandırabilir.

Gereksinim ve Taşınmazın Yeniden İmarı Sebebiyle Tahliye

Kiraya verenin kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimiyle kullanma zorunluluğu bulunuyorsa sözleşme dava yoluyla sona erdirilebilir (TBK m. 350). Aynı şekilde taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı bir biçimde onarılması, genişletilmesi ya da tadil edilmesi gerekli olup bu çalışmalar esnasında kiralananın kullanımı imkânsız hale geliyorsa tahliye davası açılabilir (TBK m. 350). Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya ilişkin genel fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 350).

Taşınmazı sonradan edinen yeni malik de ihtiyaç gerekçesiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Türk Borçlar Kanunu m. 351 uyarınca kiralananı sonradan edinen kişi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu taşıyorsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra açacağı bir davayla kira akdini bitirebilir. Yeni malik dilerse bu gereksinim hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Özen Borcuna Aykırılık ve Kiracının Aynı Bölgede Konutunun Bulunması

Kiracının taşınmazı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı hareket etmesi durumunda kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak bildirir. Verilecek sürenin faydasız olacağının anlaşılması, kiracının kiraya verene kasten zarar vermesi veya durumun kiraya veren yahut komşular açısından çekilmez bir hal alması halinde otuz günlük süre aranmaksızın yazılı bildirimle sözleşme derhal feshedilebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları dahilinde oturmaya elverişli bir konutunun varlığı da bir diğer tahliye sebebidir. Türk Borçlar Kanunu m. 352/3 hükmüne göre, kira sözleşmesinin kurulması aşamasında kiraya veren bu durumu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava vasıtasıyla sözleşmeyi sona erdirebilir.

Tahliye Kararının İcrası ve İcranın Geri Bırakılması

Sulh hukuk mahkemesince verilen tahliye kararının istinaf aşamasında cebri icra ile yerine getirilmesini önlemek isteyen kiracının mahkemeden icranın geri bırakılması kararı alması gerekir. Bu kararın alınabilmesi ve ilamın icrasının durdurulabilmesi için kiracı tarafından icra müdürlüğüne üç aylık kira bedeli tutarında teminat yatırılması zorunludur.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy