Evde Küflenme Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Feshi

MADDE 305- Kiralanan sonradan ayıplı duruma gelirse kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır. b. Ayıbın giderilmesini isteme ve fesih

MADDE 306- Kiracı, kiraya verenden kiralanandaki ayıbın uygun bir sürede giderilmesini isteyebilir; bu sürede ayıp giderilmezse kiracı, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir veya kiralananın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteyebilir. Ayıbın, kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması ya da önemli ölçüde engellemesi ve verilen sürede giderilmemesi hâlinde kiracı, sözleşmeyi feshedebilir. Kiraya veren, kiralanandaki ayıbı gidermek yerine, uygun bir süre içinde ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Kiraya veren, kiracıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek, onun seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. c. Kira bedelinin indirilmesi

3. Hukuk Dairesi         2017/6595 E.  ,  2019/2530 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ :SULH HUKUK MAHKEMESİ Taraflar arasındaki asıl dava olan alacak ve karşı dava olan tazminat davalarının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davaların reddine yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde taraflarca temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü: Y A R G I T A Y K A R A R I Davacı, dava dilekçesinde özetle; 2014 Mayıs ayında davacıya ait evi kiraladıklarını, kış ayında yağmur yağmasıyla tavanın ve duvarların küflenmeye başladığını, davalıya bildirilmesine rağmen gerekli tadilatın yapılmadığını, mevsimin kış ve çocukların okula gitmesi nedeniyle taşınamadığını, Haziran ayında 1050 USD yakıt parası alındığını, 12 saat söylenmesine rağmen kaloriferin 4-5 saat yakıldığını, 460 çuvaldan 140 çuval kaldığını, 14.04.2015 te 826 TL taşınma bedeli ödeyerek taşındığını, evin durumu nedeniyle sık sık sağlık sorunları yaşanması ve çocuklara şiddet uygulaması nedeniyle davacıyı şikayet ettiğini belirterek oturulamaz durumda olmasına rağmen kaldıkları eve ödedikleri 11 aylık kira karşılığı 4400 TL'nin, kalan 140 çuval yakıtın bedelinin 1/3'ünün, nakliyeye ödenen 826 TL'nin ve eşyalarda rutubet ile taşınmadan kaynaklı olarak meydana gelen zararın davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Davalı cevap ve karşı dava dilekçelerinde özetle; sözleşme feshine yahut hasar ve ayıba ilişkin kendisine bildirim yapılmadığını, teslim tutanağında temiz ve kullanıma uygun teslim edildiğinin yazıldığını, özensiz kullanımdan kiracının sorumlu olacağını, tespit edilen katı yakıtın kendi kullanımı için bulundurduğu yakıt olduğunu, kiracının sözleşmenin feshi yönünde herhangi bir ihtarda bulunmadığını, kira sözleşmesi incelendiğinde kiracının en son 01/12/2014 tarihinde aylık kirayı ödediğini ve dört aylık toplam 1600,00 TL kira alacağının bulunduğunu, kira sözleşmesinin iki yıllık yapıldığını, kiracının sözleşmeye uymayarak erken tahliye ettiğini belirterek davanın reddine ve tekrar kiraya verene kadar hak mahrumiyetine uğrayacağından oluşan zararın ve dört aylık kira bedelinin tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir. Mahkemece; kusurlu bir davranışıyla kullanımı engellemediği sürece, kiracının kendisinden kaynaklanan zorlayıcı bir nedenle kiralananı kullanamasa veya sınırlı şekilde kullansa bile, kira parasının tamamını ödemek zorunda olduğu, davacının bilirkişi raporuyla kullanılamaz durumda olan bu eve katlanma mecburiyeti olmadığı, karşı davacının iş bu durumda kusurunun olmadığı anlaşıldığından oturulan süre boyunca aldığı kira ücretini davacıya geri iade etme yükümlülüğü olmadığı, yine davacının kiralananı bu durumda kullanılmaya devam etmesi kendisinden beklenemeyeceğinden her iki davanın reddine karar verilmiş ve hüküm taraflarca temyiz edilmiştir. Taraflar arasında 01/05/2014 tarihli aylık 400 TL bedelli kira sözleşmesi bulunmakla uyuşmazlık asıl davada, davacının dava dilekçesine konu ettiği geriye dönük kira bedellerini, tespit dosyasında belirtilen yakıt bedelini, rutubet ve taşınmaya bağlı eşya zararını ve nakliye giderini talep edip edemeyeceği; karşı davada ise, davalı karşı davacının kira alacağı ile makul süre tazminatı alacağının bulunup bulunmadığı noktalarındadır. 1- Asıl dava bakımından; davacının dava dilekçesinde bildirdiği iddialar 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 304. ve devamındaki maddeler doğrultusunda kiraya verenin kiralananın ayıplarından sorumluluğu kapsamında düzenlenmekte olup TBK'nın 305. maddesi uyarınca "kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesi halinde kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Ancak, zararın giderilmesi istemi diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır." Mahkemece aldırılan bilirkişi raporundaki değerlendirme dikkate alındığında kiralananda davacının iddiası sonucu tespit edilen ayıplar önemli ayıp niteliğinde olup kiracının kiralananı tahliyesi TBK m.305/2 kapsamında değerlendirilmelidir. Yine TBK'nın 307. maddesine göre "kiracı, kiralananın kullanımını etkileyen ayıpların varlığı hâlinde, bu ayıpların kiraya veren tarafından öğrenilmesinden ayıbın giderilmesine kadar geçen süre için, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını isteyebilir." Ancak burada ayıbın kiracı tarafından kiraya verene ihtar edilmesi gerekir. Bu ihtarın yapıldığı dava dosyası kapsamından anlaşılamadığı gibi ödenen kira bedellerinin iadesi yahut bundan indirim yapılması mümkün değildir. Diğer talepler ise ispat yükü üzerine düşen davacı tarafından ispat edilememiştir. Bu doğrultuda mahkemece yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru olmamış ise de sonuç itibariyle doğru olan yerel mahkeme kararının yukarıda yazılı nedenlerle gerekçesi düzeltilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir. 2-Karşı dava yönünden yapılan temyiz incelemesinde ise kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıya yani davacı karşı davalıya aittir. Daha önce de izah edildiği üzere taraflar arasında kira sözleşmesi bulunduğu ve aylık kira bedelinin miktarı uyuşmazlık konusu değildir. Kiracı tarafından kiraya verenin dava konusu ettiği kira bedellerinin ödendiği ispat edilmemiştir.Dolayısıyla kiracı, tahliye tarihine kadar kira bedelinden sorumlu olacaktır. Ancak kiracının kiralananı tahliyesi TBK m.305 uyarınca haklı nedene dayandığından davalı karşı davacının makul süre tazminatına ilişkin talebi yerinde değildir. Bu açıklamalara göre değerlendirme yapılarak ödendiği ispatlanamayan kira bedelleri bakımından davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle karşı davanın tümden reddi doğru görülmemiş ve bozmayı gerektirmiştir. SONUÇ: Yukarıda birinci bentte açıklanan nedenlerle asıl dava yönünden davacının temyiz itirazlarının reddi ile yerel mahkeme kararının gerekçesi düzeltilerek ONANMASINA, ikinci bentte açıklanan nedenlerle davalı karşı davacının temyiz itirazının kabulü ile hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davalı karşı davacı yararına BOZULMASINA ve peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edenlere iadesine, 6100 sayılı HMK'nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 25/03/2019 tarihinde oy birliğiyle karar verildi