Kirasını Düzenli Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Düzenli Kira Ödeyen Kiracının Tahliyesinde Yasal Çerçeve

Kiracının kira borcunu aksatmaması, tek başına kiralanan taşınmazdan çıkarılmasına engel oluşturmaz. Türk Borçlar Kanunu kapsamında kiracının korunmasına yönelik hükümler yer almakla birlikte, kiraya verenin tahliye davası açabilmesi kanunda sınırlı olarak öngörülen istisnai hallerin mevcudiyetine bağlıdır. Kira bedelinin piyasa rayicine göre düşük kalmış olması da tek başına kiracının tahliyesini talep etme hakkı tanımaz.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren yalnızca sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

On Yıllık Uzama Süresi Sebebiyle Sözleşmenin Feshi

Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. TBK m. 347 bu fesih hakkını düzenlemekte olup mevcut kira ilişkisinin devamı niteliğindeki sözleşme yenilemeleri bu on yıllık süreyi sıfırlamaz; süre ilk sözleşmenin bitiminden itibaren işlemeye devam eder.

Belirsiz süreli konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Gereksinim, Yeniden İnşa ve Esaslı Onarım Nedenleri

Kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu bulunuyorsa TBK m. 350/1 kapsamında tahliye talep edebilir. İleri sürülen ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması şart olup geçici veya henüz doğmamış bir ihtiyaç tahliye sebebi sayılamaz.

Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu çalışmalar sırasında taşınmazın kullanımı imkânsız ise TBK m. 350/2 uyarınca sözleşme dava yoluyla sona erdirilebilir. Gereksinim veya imar ve onarım sebepleriyle açılacak tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır.

Yeni Malikin Gereksinimi

Kiralananı sonradan edinen yeni malik; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu taşıyorsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu gereksinim ve kişi kapsamı birlikte aranmakta olup yeni malik dilerse aynı hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Tahliye Taahhüdü ve Kiracının Başka Konutunun Varlığı

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra kiraya verene karşı taşınmazı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda, kiraya veren kira sözleşmesinin kurulması sırasında bu durumu bilmiyorsa sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.

Özenle Kullanma Borcuna Aykırılık ve İzinsiz Alt Kira

Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Bu yükümlülüğe aykırılık halinde kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı bir ihtarla bildirir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırı davranışın kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması halinde ise sözleşme yazılı bildirimle hemen feshedilebilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracının kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullanması durumunda kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur; kiraya veren kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya devralana karşı da ileri sürebilir.

Kiracının Vefatı ve Arabuluculuk Şartı

TBK m. 356 uyarınca, ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ile ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece taraf olarak kira sözleşmesini sürdürebilirler.

7445 sayılı Kanun uyarınca kira ilişkisinden doğan tahliye uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk sürecine başvurulması bir dava şartıdır.

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Kısıtları

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle haklı sebep bulunmaksızın üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmakta olup bu hakkın kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılması gerekmektedir.

Kiraya veren bu kısıtlara aykırı davrandığı takdirde eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy