Ev Sahibi Kiracının Evine İzinsiz Girebilir Mi?

Kira İlişkisinde Mülkiyet ve Zilyetlik Ayrımı

Taşınmaz kiraya verildiğinde malikin mülkiyet hakkı devam eder; ancak taşınmaz üzerindeki fiili hakimiyet yani dolaysız zilyetlik kiracıya geçer. Ev sahibi bu süreçte dolaylı zilyet konumunda kalır ve tek taraflı olarak konuta girme yetkisi bulunmaz. Taşınmazın mülkiyetine sahip olunması, kiracının rızası hilafına içeri girme hakkı vermez.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 301 gereğince ev sahibi, kiralanan yeri belirlenen tarihte sözleşmedeki amaca uygun teslim etmek ve kira müddetince bu durumda bulundurmak zorundadır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu kural kiracının aleyhine olacak biçimde değiştirilemez; diğer kira ilişkilerinde de genel işlem koşullarıyla kiracı aleyhine farklı bir düzenleme yapılamaz.

Konut Dokunulmazlığının İhlali Suçu ve Cezası

Bir kimsenin konutuna veya konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren ya da rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 116/1 uyarınca mağdurun şikayeti üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Açık bir rızaya gerek duyulmaksızın girilmesi mutat olan yerler dışında kalan işyerleri ve eklentileri hakkında bu fiillerin işlenmesi hâlinde ise 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 116/2 gereğince mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan bir yıla kadar hapis veya adlî para cezasına hükmolunur.

Evlilik birliğinde aile bireylerinden ya da konutun veya işyerinin birden fazla kişi tarafından ortak kullanılması durumunda, bu kişilerden birinin meşru bir amaca yönelik rızası varsa 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 116/3 uyarınca konut dokunulmazlığının ihlali hükümleri uygulanmaz.

Konut dokunulmazlığının ihlali fiilinin cebir veya tehditle yahut gece vakti işlenmesi durumunda, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 116/4 uyarınca bir yıldan üç yıla kadar hapis cezasına hükmedilir. Eylemin silahla, kişinin kendisini tanınmayacak hale sokmasıyla, birden çok kişi tarafından birlikte, suç örgütlerinin korkutucu gücünden yararlanılarak ya da kamu görevinin sağladığı yetki kötüye kullanılarak gerçekleştirilmesi halinde ise 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 119/1 gereğince ceza bir kat artırılır.

Konut dokunulmazlığının ihlali suçunun takibi şikayete bağlıdır. Kiracının, fiili ve faili öğrendiği tarihten itibaren altı ay içinde Cumhuriyet Başsavcılığına veya kolluk birimlerine yazılı şikayette bulunması gerekir.

Özel Hayatın Gizliliği ve Kişilik Haklarının Korunması

Kişilerin özel hayatının gizliliğini ihlal eden kimse, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 134 uyarınca bir yıldan üç yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır. Gizliliğin görüntü veya seslerin kayda alınması suretiyle ihlali halinde ceza bir kat artırılır; bu görüntü veya seslerin hukuka aykırı olarak ifşa edilmesi durumunda ise faile iki yıldan beş yıla kadar hapis cezası verilir.

Hukuka aykırı olarak kişilik hakkına saldırılan kimse, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 24 uyarınca hâkimden saldırıda bulunanlara karşı korunmasını isteyebilir. Kişilik hakkı zedelenen kimsenin rızası, daha üstün nitelikte özel veya kamusal yarar ya da kanunun verdiği yetkinin kullanılması sebeplerinden biriyle haklı kılınmadıkça kişilik haklarına yapılan her saldırı hukuka aykırıdır.

Kiralananın Ayıpları ve Taşınmazın Gösterilmesi Yükümlülüğü

Kiralanan taşınmazda sonradan eksiklik veya ayıp meydana gelirse kiracı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 305 uyarınca kiraya verenden ayıpların düzeltilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya uğradığı zararın giderilmesini talep edebilir. Zararın giderilmesinin istenmesi diğer hakların kullanımını engellemez; ayıbın önemli olması durumunda kiracının sözleşmeyi feshetme yetkisi saklı kalır.

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 319/1 uyarınca kiracı, kiralanandaki ayıpların giderilmesine veya zararların önlenmesine ilişkin çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. Aynı kanunun 319. maddesinin ikinci fıkrasına göre kiracı; bakım, satış ya da sonraki kiralama amacıyla zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun tayin ettiği üçüncü kişinin taşınmazı gezip görmesine izin vermek durumundadır.

Kiraya veren, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 319/3 uyarınca yürütülecek çalışmaları ve taşınmazın inceleneceğini kiracıya makul bir süre evvel bildirmek ve işlemler sırasında kiracının haklı yararlarını gözetmek zorundadır. Bu süreç devam ederken kiracının kira bedelinden indirim yapılmasını talep etme ve uğradığı zararın giderilmesini isteme hakları 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 319/4 kapsamında korunur.

Kiracı bildirim yapılmasına rağmen taşınmazı göstermez veya zorunlu tamirata izin vermezse ev sahibi çilingirle ya da yedek anahtarla kendiliğinden içeri giremez. Bu durumda Sulh Hukuk Mahkemesinden kiralananı gösterme izni talep edilmesi ve alınacak kararın icra dairesi kanalıyla uygulanması gerekir.

Acil Haller ve Zorunluluk Durumunda Müdahale

Zorunluluk hali kapsamında 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu m. 25/2 uyarınca, failin bilerek neden olmadığı, gerek kendisine gerek başkasına ait bir hakkı tehdit eden ve başka türlü korunma olanağı kalmayan ağır ve muhakkak bir tehlikeyi savuşturma mecburiyeti altında bulunması gerekir. Tehlikenin boyutu ile kullanılan araç arasında denge bulunması şartıyla işlenen fiiller nedeniyle ceza verilmez.

Konut içindeki su borusunun patlayarak binaya veya komşulara zarar vermesi ve kiracıya ulaşılamaması halinde ya da can ve mal emniyetini tehdit eden yangın veya gaz sızıntısı gibi durumlarda acil müdahale gündeme gelebilir. Girişin hukuka uygun görülebilmesi için kişinin duruma bilerek neden olmaması, derhal müdahale edilmediğinde ağır ve telafisi imkansız bir zararın doğacak bulunması, başka korunma olanağının kalmaması ve yapılan müdahalenin tehlikeyle orantılı olarak zararı önlemeye yetecek kapsam ve sürede tutulması gerekir.

Kira Ödenmemesi ve Tahliye Sırasında Eve Giriş

Kira sözleşmesi sona ermeden ev sahibinin taşınmaza girmeye çalışması suç oluşturur. Kiracıyı evden çıkarmak isteyen kiraya verenin tahliye talepli icra takibi başlatması gerekir. Tahliye kararı alınmış olsa dahi ev sahibi kapıyı bizzat kendisi açarak içeri giremez; tahliyeyi gerçekleştirmek icra memurunun görevidir.

Kiracının Kapı Kilidini Değiştirme Hakkı

Taşınmazın zilyedi olması ve özel hayatının gizliliğini koruma hakkı kapsamında kiracı, ev sahibinden izin almadan veya haber vermeden kapı kilit göbeğini değiştirebilir. Ancak kiracı, tahliye sırasında eski kilit göbeğini tekrar takmak ya da yeni anahtarları ev sahibine teslim etmekle yükümlüdür.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy