Tahliye Davası Nedir ve Hangi Mahkemede Görülür?
Kiracı tahliye davası, kiraya verenin kira sözleşmesini sona erdirerek kiracının taşınmazı boşaltmasını talep ettiği dava türüdür. Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 uyarınca kira ilişkisinden doğan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür; İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler bu genel kuralın dışında tutulmuştur. Tahliye davasının taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılacağı uygulamada benimsenen yaklaşımdır; yer yetki kuralını doğrudan düzenleyen mevzuat maddesi bu yazıda incelenen kapsamda yer almamaktadır.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 4Kaynağı aç
Kiraya Verenin Sözleşmeyi Sona Erdirebileceği Temel Kurallar
Türk Borçlar Kanunu, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya vereni güçlü güvencelere tabi tutmuştur. TBK m. 347 uyarınca kiraya veren, belirli süreli bir sözleşmede sürenin sona ermesini gerekçe göstererek sözleşmeye son veremez. Kiracı ise belirli süreli sözleşmenin bitimine en az on beş gün kala bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzar. Kiraya veren, bu uzamalar sonucunda oluşan on yıllık uzama süresinin tamamlanmasının ardından, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kural farklıdır: kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilirken kiraya veren bu hakkı ancak kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle kullanabilir (TBK m. 347).
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Fesih
Kiracı, kiralananın kendisine tesliminden sonra kiraya verene belli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmişse ve bu tarihe rağmen çıkmamışsa kiraya veren, taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurarak veya dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/1). Kanun metninde taahhüdün kiralananın tesliminden sonra ve yazılı biçimde verilmesi gerektiği açıkça düzenlenmektedir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
İki Haklı İhtara Dayalı Fesih
TBK m. 352/2 uyarınca kiraya veren, belirli koşulların oluşması hâlinde iki haklı ihtara dayanarak dava yoluna gidebilir. Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, kiracı bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmışsa kiraya veren, kira süresinin ve ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde ise kira süresi içinde yazılı iki haklı ihtar bu hakkı doğurur. Kiracının ihtarlardan sonra kira bedelini ödemiş olmasının ihtarların haklı sayılmasına engel teşkil etmeyeceği belirtilmekle birlikte bu konuda Yargıtay içtihadının ayrıca değerlendirilmesi önem taşır.
Kiracının Aynı Belediye Sınırlarında Konutu Bulunması
TBK m. 352/3 uyarınca kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunduğu ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmediği hâllerde kiraya veren, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir.
Kiracının Kullanım Yükümlülüğüne Aykırılığı
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun biçimde ve özenle kullanmak; taşınmazda oturan kişilere ve komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür (TBK m. 316). Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı bu yükümlülüğü ihlal ederse kiraya veren, en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar etmelidir. Öte yandan kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilen sürenin yararsız kalacağının anlaşılması ya da kiracının davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular açısından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, önceden ihtar yapmaksızın yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 316).
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 316Kaynağı aç
Kiralananı Sonradan Edinen Kişinin Tahliye Hakkı
Taşınmazı sonradan satın alan veya başka yollarla edinen yeni malik, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilir. Bunun için yeni malikin edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmesi ve ardından altı ay sonra dava açması gerekir (TBK m. 351). Yeni malik dilerse bu hakkı, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Dava Açma Süresinin Uzaması
TBK m. 353 uyarınca kiraya veren, dava açmak için öngörülen süre dolmadan önce dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Bu hükmün hangi fesih sebebi bakımından uygulanacağına ve uzamadan önce geçerli temel sürelerin tamamına bu madde kesitinden ulaşılamamaktadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
İlamsız İcra Yoluyla Tahliye
Kira bedelinin ödenmemesine dayanan tahliyede kiraya veren, dava açmak yerine ilamsız icra yolunu da tercih edebilir. İcra ve İflas Kanunu m. 269 uyarınca icra dairesi kiracıya bir ödeme emri gönderir; bu ödeme emri, kiracının borcunu yasal süre içinde ödemesi gerektiğini ve aksi hâlde tahliyenin istenebileceğini bildiren ihtarı içerir. Ödeme emrinin tebliği üzerine kiracı, itiraz sebeplerini yedi gün içinde icra dairesine bildirmek zorundadır. İİK m. 269'da, Borçlar Kanunu'nun kiralayan lehine altı günlük mühletin sonunda akdi feshe izin verdiği hâllerde bu süre üç gündür. Kiracının itiraz etmesi durumunda alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını talep etmek zorundadır; bu süre içinde talepte bulunulmazsa aynı alacaktan dolayı bir daha ilamsız icra yoluna başvurulamaz (İİK m. 269).
2004 sayılı İCRA VE İFLAS KANUNU m. 269Kaynağı aç
İspat Yükü ve Yazılı Delil Zorunluluğu
Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 200 uyarınca bir hakkın doğumu, düşürülmesi veya devri gibi hukuki işlemlerin yapıldıkları zamanki değeri 2.500 Türk Lirasını geçtiği takdirde bu işlemlerin senetle ispat edilmesi zorunludur. Bu tutarın güncellenmesi söz konusu olabileceğinden yürürlükteki eşiğin ayrıca doğrulanması gerekir. Senetle ispat zorunluluğu kapsamındaki işlemlerde, karşı tarafın açık muvafakati olmaksızın tanık dinlenemez (HMK m. 200/2). Bu durum tahliye davalarında pratik sonuçlar doğurabilir: yıllık kira bedeli söz konusu sınırı aşıyorsa kiracı, anahtar teslimi gibi hususları tanıkla ispat edemeyebilir.
6100 sayılı HUKUK MUHAKEMELERİ KANUNU m. 200Kaynağı aç
Tahliye Kararının İcrası
Mahkemenin tahliye kararının kesinleşmesinin ardından ilamlı icra yoluna başvurulabilir. Bu aşamada kiracıya icra dairesi aracılığıyla tahliye emri gönderilir; belirlenen sürede taşınmaz boşaltılmazsa zorla çıkarma işlemi uygulanabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kiraya veren kira sözleşmesi süresi dolduğunda kiracıyı çıkarabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin sona ermesini gerekçe göstererek sözleşmeye son veremez (TBK m. 347). Kiraya veren bu hakkı ancak on yıllık uzama süresinin tamamlanmasından sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kazanır.
Kiracı tahliye taahhüdü vermişse ne olur?
Kiracı, kiralananın kendisine tesliminden sonra belli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmiş ve bu tarihe rağmen çıkmamışsa kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir ay içinde icra yoluna başvurabilir ya da dava açabilir (TBK m. 352/1). Kanun metnine göre taahhüdün geçerli sayılabilmesi için kiralananın tesliminden sonra ve yazılı biçimde verilmiş olması gerekmektedir.
İki haklı ihtar yapıldıktan sonra tahliye davası ne zaman açılmalıdır?
Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde, bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde yazılı iki haklı ihtar yapılmışsa dava, kira süresinin ve ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 352/2). Bu bir aylık sürenin kaçırılması dava hakkını etkileyebileceğinden sürenin dikkatle takip edilmesi gerekir.
Taşınmazı sonradan satın alan kişi kiracıyı çıkarabilir mi?
Yeni malik, taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Bunun için edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunması ve ardından altı ay sonra dava açması gerekir (TBK m. 351). Dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir.
Kiracı komşulara zarar veriyorsa kiraya veren ne yapabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini ve aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar etmelidir (TBK m. 316). Kiracının kiralanana kasten ağır zarar verdiği, verilen sürenin yararsız kalacağının anlaşıldığı ya da davranışın kiraya veren veya komşular açısından çekilmez olduğu durumlarda ise bu ihtar zorunluluğu aranmaz; kiraya veren yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Tahliye davası nereye açılır?
Kira ilişkisinden doğan tahliye davaları sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 4). Yer yetki kuralını doğrudan düzenleyen mevzuat maddesi bu yazıda incelenen kapsamda yer almamaktadır.
İlamsız icra yolunda kiracının itiraz süresi ne kadardır?
Ödeme emrinin tebliği üzerine kiracı, itiraz sebeplerini yedi gün içinde icra dairesine bildirmek zorundadır. İİK m. 269'da, Borçlar Kanunu'nun kiralayan lehine altı günlük mühletin sonunda akdi feshe izin verdiği hâllerde bu süre üç gündür.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy