Kiracının Hakları Nelerdir? Yasal Hak ve Koruma Rehberi

Kira Sözleşmesinin Niteliği ve Kiralananın Teslimi

Kira ilişkisi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 299. maddesi uyarınca kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık belirlenen kira bedelini ödemeyi üstlendiği karşılıklı bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinin geçerliliği kanunen herhangi bir yazılı şekil şartına bağlanmamış olup sözlü olarak kurulan kira ilişkilerinde de kiracı kanunun tanıdığı tüm hak ve korumalardan aynı şekilde yararlanır.

Türk Borçlar Kanunu'nun 301. maddesi kapsamında kiraya veren, kiralanan şeyi belirlenen tarihte sözleşmede hedeflenen kullanıma uygun vaziyette teslim etmek ve kira süresince bu vasfı korumakla yükümlüdür. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilmesi yasak olan bu hükme, diğer kira sözleşmelerinde de genel işlem koşullarıyla aykırılık getirilemez. Sözleşmede aksine hüküm bulunmadıkça yahut kanunda ayrık bir durum düzenlenmedikçe kiralanana ilişkin vergi, zorunlu sigorta ve emsali külfetlere kiraya veren katlanır.

Kiralananın Ayıplı Olması Durumunda Kiracının Hakları

Kiralananın önemli ayıplarla teslim edilmesi durumunda kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiralananın sonradan ayıplı duruma gelmesinden doğan sorumluluk hükümlerine başvurma hakkına sahiptir. Taşınmazın sonradan ayıplı hale gelmesi halinde ise kiracı; ayıpların giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da uğradığı zararın giderilmesini kiraya verenden isteyebilir.

Kiracı tarafından ayıbın giderilmesi için kiraya verene uygun bir süre tanınmasına rağmen bu eksiklik giderilmezse kiracı, masrafı kiraya veren hesabına yaptırarak ayıbı bizzat giderebilir ve doğan alacağını kira bedelinden mahsup edebilir. Bunun yanı sıra kiracı kiralananın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteyebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 306. maddesi uyarınca, ayıbın kiralananın öngörülen kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırması veya önemli ölçüde engellemesi halinde verilen sürede ayıp giderilmezse kiracı sözleşmeyi feshedebilir.

Kiraya veren, ayıbı gidermek yerine uygun bir süre içinde kiralananı ayıpsız benzeriyle değiştirebilir. Ayrıca kiracıya aynı taşınmazın ayıpsız bir benzerini derhal vererek ve uğradığı zararın tamamını karşılayarak kiracının diğer seçimlik haklarını kullanmasını önleme yetkisine sahiptir.

Güvence Bedeli, Demirbaş Kullanımı ve Konut Dokunulmazlığı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya sözleşmeyle güvence verme borcu getirilmişse, Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesi gereğince bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak verilmişse bir bankaya depo eder.

Banka, yatırılan güvenceyi ancak iki tarafın karşılıklı rızasıyla, kesinleşmiş icra takibiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını veya icra ya da iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının başvurusu üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür. Öte yandan kiracı, kiralananın olağan kullanımından dolayı zamanla meydana gelen eskimelerden ve yıpranmalardan sorumlu tutulamaz.

Kira ilişkisi kurulduktan ve taşınmaz kiracıya teslim edildikten sonra kiraya veren, kiracının rızası ve onayı olmaksızın konuta giremez; izinsiz giriş konut dokunulmazlığının ihlali suçunu meydana getirir. Kiracı ise kiraya verenin yazılı iznini almak şartıyla ve taşınmaza zarar vermemek kaydıyla kiralananı başkasına devredebilir veya alt kiraya verebilir.

Kira Bedelinin Artışı, Yabancı Para ve Uyarlama Davası

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bir artış oranı kararlaştırılmamışsa yeni kira bedeli, aynı endeks sınırını aşmamak şartıyla kiralananın durumu göz önüne alınarak hâkim tarafından hakkaniyete göre tayin edilir.

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve izleyen her beş yılın sonunda, taraflar arasında bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından belirlenir. Hâkim bu belirlemeyi yaparken tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın mevcut durumunu ve emsal kira bedellerini dikkate alarak hakkaniyete uygun bir sonuca varır.

Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak üzere, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama hakkı saklıdır. Benzer şekilde, sözleşmenin yapıldığı esnada taraflarca öngörülemeyen olağanüstü koşulların sonradan ortaya çıkması ve kiracıdan edimini aynen ifa etmesinin beklenememesi durumunda kiracı, mahkemeden kira uyarlama davası yoluyla bedelin uyarlanmasını talep edebilir.

Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı ve Muacceliyet Hükümleri

Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi haricinde kiracı aleyhine sonradan değişiklik yapılamaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler haricinde başkaca bir ödeme yükümlülüğü getirilemez.

Türk Borçlar Kanunu'nun 346. maddesi gereğince, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda kiracıdan cezalı kira veya gecikme cezası talep edileceğine dair ceza koşulları geçersizdir. Aynı şekilde bir kira bedelinin aksaması halinde sonraki dönem kira bedellerinin muaccel hale geleceğine dair sözleşme şartları da kiracı aleyhine hüküm doğurmaz.

Sözleşmenin Sona Ermesi, Tahliye ve Taşınmazın El Değiştirmesi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Kiraya veren, yalnızca sözleşme süresinin sona erdiği gerekçesine dayanarak tahliye talep edemez ve sözleşmeyi tek taraflı feshedemez.

Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduğunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak kaydıyla herhangi bir tahliye sebebi göstermeksizin sözleşmeyi feshedebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilirken; kiraya veren kiranın başlangıcından itibaren on yıl geçtikten sonra genel fesih bildirimi kurallarına göre sözleşmeyi sona erdirebilir.

Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi gereğince, kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklı kalmak kaydıyla, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin kendiliğinden tarafı olur. Kanunun 351. maddesi uyarınca yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi bulunuyorsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek şartıyla altı ay sonra tahliye davası açabilir veya bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla kullanabilir. Kiracı ise ileri sürülen gereksinimin samimi ve gerçek olmadığı iddiasıyla bu tahliyeye itiraz hakkına sahiptir.

Kentsel Dönüşüm Yardımı ve Uyuşmazlıklarda Görevli Mahkeme

Kentsel dönüşüm sebebiyle kiralanan konutun boşaltılması durumunda kiracının devletten iki kira tutarında yardım alma imkânı bulunmaktadır.

Kiracı ile kiraya veren arasında kira sözleşmesinden kaynaklanan hukuki uyuşmazlıklarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Yetkili mahkeme ise kiracının yerleşim yeri mahkemesi veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesidir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy