Kiralayanın Malik Olması Gerekir mi ve Hukuki Sonuçları

6. Hukuk Dairesi         2015/594 E.  ,  2015/1557 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : Karşıyaka 2. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 03/06/2014 NUMARASI : 2013/1411-2014/620 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava, temerrüt nedeniyle tahliye ve kira alacağının tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalının, müvekkili ile akdetmiş olduğu 01/03/2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmazda aylık 500,00 TL bedelle kiracı olduğunu, davalıya eksik ödediği kira bedellerinin ödenmesi için ihtarname keşide edildiğini, davalının cevabi ihtarında kısmen borcu ikrar ettiğini, ancak yasal sürede ödemede bulunmadığını ve temerrüde düştüğünü belirterek davalının dava konusu taşınmazdan temerrüt nedeniyle tahliyesine, 1.250 TL kira alacağının davalıdan yasal faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı, davacının malik olmadığını, kiralayan da olmadığını, kendisiyle aralarında herhangi bir münasebet bulunmadığını, kira konratının emlak komisyoncusu Nazım ile yapıldığını, anahtarların da emlakçıdan alındığını, görüşmelerin emlakçı ile olduğunu, davacının dosyaya sunduğu kontratın doğru olmadığını, temerrüdün söz konusu olmadığını, açılan davayı kabul etmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davacının dava konusu taşınmazın maliki veya kiralayanı olmadığı, dava açma sıfatının bulunmadığı, her ne kadar kira kontratında kiralayan olarak davacı Ö.. K..'ın ismi geçse de imzanın Ö.. K.. yerine Nazım Kaygancıoğlu tarafından atıldığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine tabi ise, tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmez. Davaya dayanak yapılan ve dosyaya sunulan 01.03.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi kiraya veren olarak Ö.. K.. ile davalı kiracı arasında yapılmış olup, davalı kiracının sunmuş olduğu kira sözleşmesinde kiraya veren olarak Ö.. K.. yerine Nazım Kaygancıoğlu tarafından imzalanması kiraya veren sıfatını değiştirmez. Taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi yargı kararı veya tarafların iradeleri ile feshedilmedikçe geçerli olup sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Davalı kiracı kira ilişkisinden doğan edimlerini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle davacının temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 18.02.2015 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

6. Hukuk Dairesi         2014/4170 E.  ,  2014/5365 K. "İçtihat Metni" MAHKEMESİ : İzmir 2. Sulh Hukuk Mahkemesi TARİHİ : 28/01/2014 NUMARASI : 2013/910-2014/86 Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı tahliye davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü. Dava kira alacağının tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece istemin reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir. Davacı dava dilekçesinde, yazılı kira sözleşmesine dayanarak kira bedelinin tahsili amacıyla başlatmış olduğu icra takibine vaki haksız itirazın iptalini ve kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı savunmasında taraflar arasında 01.07.2012 tarihinde sözleşme imzalandığını ancak daha sonra kiralananın ilçe müftülüğüne tahsis edildiğini ve kaymakamlık kararı ile taşınmazı 29.08.2012 tarihinde tahliye ettikleri ve anahtarı müftülüğe teslim ettiklerinden taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesinin geçersiz olduğundan bahisle davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davacının taşınmazda tasarruf yetkisi olmadığından husumet nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir. Takipte dayanılan ve hükme esas alınan 01.07.2012 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesi yapan kiralayanın mutlaka malik olması gerekmez. Taraflar arasındaki yazılı kira sözleşmesi feshedilmediğine göre sözleşme hükümleri tarafları bağlar. Davalı kiracı kira ilişkisinden doğan edimlerini yerine getirmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece işin esası incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, bu husus göz ardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir. Hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir. SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 28.04.2014 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

MADDE 315- Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. II. Özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcu