Kiralanan taşınmazın sözleşmenin kurulmasından sonra el değiştirmesi durumunda kira ilişkisi kendiliğinden son bulmaz; Türk Borçlar Kanunu m. 310 uyarınca yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Taşınmaz mülkiyetinin satış, miras, cebri icra veya bağış gibi yollarla başkasına geçmesi halinde yeni malik kira sözleşmesine kendiliğinden dahil olur ve kiracının aynı şartlarla kullanım hakkını sürdürmesi gerekir. Kamulaştırmaya ilişkin kanun hükümleri ise bu genel kuralın istisnasını oluşturur.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 310Kaynağı aç
Kiralananın Teslimi ve Ayıplardan Doğan Sorumluluk
Taşınmazın mülkiyetini kazanan yeni malik, Türk Borçlar Kanunu m. 301 gereğince kiralananı kararlaştırılan tarihte sözleşmede amaçlanan kullanıma uygun teslim etmek ve kira süresi boyunca da bu nitelikte muhafaza etmekle yükümlüdür. Bu borç konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine hükümsüz kılınamaz; diğer kira türlerinde ise kiracı aleyhine genel işlem koşulları yoluyla düzenlenemez.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 301Kaynağı aç
Kiralananın önemli ayıplarla teslim edilmesi halinde kiracı, borçlunun temerrüdüne veya kiraya verenin kiralananın sonradan ayıplı hale gelmesinden doğan sorumluluğuna başvurabilir. Türk Borçlar Kanunu m. 304 uyarınca kiralananın önemli olmayan ayıplarla tesliminde ise kiracı, kiralananda sonradan ortaya çıkan ayıplara ilişkin kiraya verenin sorumluluğu çerçevesindeki haklarını kullanabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 304Kaynağı aç
Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Sözleşme Şartlarının Korunması
Taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi kira koşullarının tek taraflı ağırlaştırılmasına imkân vermez. Türk Borçlar Kanunu m. 343 uyarınca kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz. Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesine yönelik taraflar arasındaki anlaşmalar ise Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 uyarınca bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınırlama bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 343Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 344Kaynağı aç
Kira bedelinin belirlenmesine yönelik taraflar arasında anlaşma bulunmadığında hâkim, Türk Borçlar Kanunu m. 344/2 uyarınca bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla taşınmazın durumuna göre hakkaniyete uygun belirleme yapar. Taraflarca anlaşma yapılmış olsun veya olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın nihayetinde, Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 gereğince yeni kira yılında geçerli olacak bedel hâkimce tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal bedeller gözetilerek hakkaniyetle tayin olunur; belirlenen bu bedel sonraki yıllarda genel artış ilkelerine göre değiştirilebilir.
Sözleşmede kira bedelinin yabancı para olarak kararlaştırıldığı hallerde, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, aşırı ifa güçlüğü durumları hariç beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Türk Borçlar Kanunu m. 344/4 gereğince beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal bedeller çerçevesinde hâkim tarafından hakkaniyete göre yeni bedel tayin edilir.
Yeni Malikin Gereksinim Nedeniyle Tahliye Hakkı
Kiralananı sonradan edinen kişi; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacına dayanıyorsa Türk Borçlar Kanunu m. 351/1 gereğince edinmeden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirip altı ay sonra açacağı davayla kira ilişkisini sona erdirebilir. Taşınmazı edinen kimse, Türk Borçlar Kanunu m. 351/2 uyarınca gereksinime dayalı dava hakkını kira süresinin hitamından başlayarak bir ay içinde de kullanabilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Yeni malikin gereksinim iddiasına dayalı tahliye talebinin kabulü için ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir; taşınmazın sırf kiracıyı çıkarmak amacıyla devralındığı ve gerçek bir kullanım ihtiyacının bulunmadığı hallerde tahliye talebi reddedilebilir. Gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesini sağlayan yeni malik, Türk Borçlar Kanunu m. 355/1 uyarınca haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Taşınmazın yeniden inşa ve imarı amacıyla boşaltılması halinde de Türk Borçlar Kanunu m. 355/2 gereğince üç yıllık kiralama yasağı geçerli olup eski kiracının yapımı tamamlanan taşınmazı yeni durumu ve bedeliyle kiralama öncelik hakkı bulunur. Bu öncelik hakkı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır. Yeniden kiralama yasağına veya öncelik hakkına aykırı davranan kiraya veren, Türk Borçlar Kanunu m. 355/3 gereğince eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 355Kaynağı aç
Geçmiş Borçlar, İyiniyetli İfa ve Güvence Bedeli
Kiralananın mülkiyetinin el değiştirmesi halinde eski malikin kira ilişkisi süresince doğmuş ve vadesi geçmiş kira borç ve alacakları yeni malike kendiliğinden geçmez; her borç ait olduğu dönemin alacaklısı ve borçlusu nezdinde varlığını sürdürür. Taşınmazın devri kiracıya bildirilmediği takdirde eski malike yapılan ödemelerin durumu tartışmalı olup, Türk Borçlar Kanunu m. 186/1 hükmü alacağın devrinin bildirilmemiş olması halinde borçlunun önceki alacaklıya iyiniyetle ifada bulunarak borcundan kurtulacağını düzenlemektedir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 186Kaynağı aç
Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, Türk Borçlar Kanunu m. 342 uyarınca bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence parası vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır, kıymetli evrak ise bankaya depo edilir. Banka güvenceyi ancak tarafların karşılıklı rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren kira ilişkisinin sona ermesini izleyen üç ay içinde dava açtığını veya icra ya da iflas takibine giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür. Mülkiyetin el değiştirmesi halinde güvence bedelinin yeni malikten istenip istenemeyeceği ise tartışmalı olup, yeni malikin fiilen teslim almasa dahi iadeyle yükümlü olup eski malike rücu edebileceği yönündeki yaklaşımın yanında, güvencenin ancak yeni malike aktarılmış olması şartıyla ondan talep edilebileceği yönünde değerlendirmeler de yer almaktadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 342Kaynağı aç
Yeni malik kira bedelini dilediği gibi artırabilir mi?
Hayır; Türk Borçlar Kanunu m. 343 uyarınca kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz ve Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 gereğince yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak bedele ilişkin tarafların anlaşmaları bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Yeni malik gereksinim nedeniyle kiracıyı ne kadar sürede tahliye edebilir?
Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gereksinimi nedeniyle taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirerek altı ay sonra açacağı davayla veya sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla tahliye talep edebilir.
Mülkiyet devrinden habersiz kiracının eski malike kira ödemesi geçerli midir?
Genel hüküm niteliğindeki Türk Borçlar Kanunu m. 186/1 uyarınca alacağın devredildiği borçluya bildirilmemişse, borçlu önceki alacaklıya iyiniyetle ifada bulunarak borcundan kurtulur; ancak kiralananın mülkiyetinin devrinde habersiz ödemenin yeni malik karşısındaki durumu kaynaklarda farklı hukuki nitelendirmelere konu olmuştur.
Depozito bedelini sözleşme sonunda yeni malik iade etmek zorunda mıdır?
Türk Borçlar Kanunu m. 342 kapsamındaki bankaya depo edilen güvenceler iki tarafın rızası veya kesinleşmiş takip/hükümle banka tarafından geri verilir; el değiştiren kiralananlarda yeni malikin depozitodan sorumluluğu konusunda ise bedelin fiilen devralınmamış olsa dahi iade edilip eski malike rücu edileceği ile bedelin yeni malike aktarılmış olması şartıyla sorumluluğun doğacağı yönünde çelişkili görüşler bulunmaktadır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy