Kiracıya ihtarname çekilmesi; kanun, sözleşme, örf ve adetten doğan hak ve isteklerin muhataba yazılı şekilde bildirilmesi veya haber verilmesi amacıyla yapılan bir hukuki işlemdir. Kiracıya yönelik ihtar adi yazılı şekilde PTT aracılığıyla veya resmi şekil sağlanarak noter kanalıyla çekilebilir; resmiyet ve ispat kolaylığı açısından noter kanalının kullanılması tavsiye edilmektedir. Noter aracılığıyla hazırlanan ihtarname üç nüsha olarak düzenlenir; nüshalardan biri noter tarafından muhataba tebliğ edilir, bir suret istemde bulunanda kalır, son suret ise noterde saklanır.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Halinde Temerrüt İhtarı ve Süreler
Kiralananın teslimi sonrasında muaccel hale gelen kira parasının ya da yan giderlerin ödenmemesi durumunda kiraya veren, borcun ödenmesi için yazılı mehil tanıyarak bu süre zarfında ifanın gerçekleşmemesi halinde kira ilişkisini feshedeceğini muhataba iletebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesi uyarınca tanınacak bu yasal süre; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kiralarda ise en az on gün olarak düzenlenmiştir. Belirtilen süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 315Kaynağı aç
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları
Kira bedelinin vadesinde ödenmemesi sebebiyle bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira müddeti boyunca, bir yıl ve daha uzun süreli akitlerde ise bir kira yılı yahut bu süreyi aşan dönem içinde yazılı olarak iki haklı ihtarın çekilmesine neden olunması tahliye sebebidir. Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrasına göre kiraya veren; kira süresinin, bir yıldan uzun süreli sözleşmelerde ise ihtarların çekildiği kira yılının sona ermesinden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
İhtarın haklı sayılabilmesi için istenen kira borcunun vadesinin gelmiş olması gerekir; henüz vadesi dolmamış kira alacağı için ihtar düzenlenemez. Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralı uyarınca herkes haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken bu kurala uymakla yükümlü olup, hakkın açıkça kötüye kullanılması korunmaz. Bu kapsamda borcun cüzi bir kısmının ödenmemesi halinde ihtarın dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edebileceği ve ilk ihtar anında muaccel olan kira bedellerinin bölünerek ayrı ihtarlara konu edilmesinin iki haklı ihtar şartını oluşturmayabileceği değerlendirilmektedir.
4721 sayılı TÜRK MEDENİ KANUNU m. 2Kaynağı aç
Gereksinim, Yeni Malik ve Sözleşmenin Sona Erdirilmesi
Kiraya veren; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü bulunduğu kimseler için konut ya da işyeri ihtiyacıyla kullanma zorunluluğu duyarsa veya yapının yeniden inşası ya da imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi yahut değiştirilmesi gerekip bu işlemler sırasında kullanım imkânsız hale gelirse sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesine göre her iki durumda da belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemi ve fesih bildirim sürelerine göre tespit edilecek tarihten itibaren bir ay içinde tahliye davası açılması gerekir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 350Kaynağı aç
Kiralanan taşınmazı sonradan iktisap eden yeni malik; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi bulunması halinde Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesi uyarınca iki farklı yola başvurabilir. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek kaydıyla altı ay sonra açacağı dava ile kira ilişkisini sonlandırabileceği gibi dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. Öte yandan tapu siciline şerh edilmiş kira sözleşmelerinde yeni malikin ihtiyaca dayalı tahliye davası açamayabileceği yönünde değerlendirmeler bulunmaktadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 351Kaynağı aç
Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama evresinin tamamlanmasıyla birlikte kiraya veren, takip eden her uzama yılının sona ermesine en az üç ay kala ihtarda bulunarak hiçbir gerekçe göstermek zorunda kalmaksızın sözleşmeyi feshedebilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesi kapsamında belirsiz süreli kira ilişkilerinde kiracı her vakit fesih hakkına sahipken, kiraya veren ancak kira ilişkisinin başlangıcından itibaren on yıllık müddet dolduktan sonra genel fesih bildirimi kurallarına riayet ederek akdi sona erdirebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 347Kaynağı aç
Kira Bedelinin Belirlenmesinde Bildirim Esasları
Türk Borçlar Kanunu'nun 345. maddesi gereğince kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Bununla birlikte, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılır veya bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olursa, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 345Kaynağı aç
Kiracıya ihtar çekilmesi noter kanalıyla zorunlu mudur?
Kiracıya ihtar adi yazılı şekilde PTT aracılığıyla veya noter kanalıyla çekilebilir; resmi şekil ve ispat kolaylığı sağlaması nedeniyle noterlik yolu tavsiye edilir.
Kira borcunu ödemeyen kiracıya ne kadar süre verilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gün süre verilir ve bu süre yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden başlar.
Yeni malik kiracıya bildirimi ne zaman yapmalıdır?
Yeni malik, gereksinim nedeniyle altı ay sonra tahliye davası açmak istiyorsa taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir; dava hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde kullanacaksa bu ön bildirim şartı aranmaz.
On yıllık uzama süresinde bildirim süresi ne kadardır?
On yıllık uzama süresi bitiminde kiraya verenin sebepsiz fesih hakkını kullanabilmesi için her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunması gerekir.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy