Kira Artış Oranı Hesaplama ve Yasal Kira Artış Sınırları

Kira Artış Oranında Yasal Üst Sınır ve TÜFE Tavanı

Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 uyarınca bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu sınırlama, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulama alanı bulur. 18 Ocak 2019 tarihinde yürürlüğe giren yasal düzenleme ile maddede yer alan üretici fiyat endeksi esası kaldırılarak tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı yasal tavan olarak kabul edilmiştir. Söz konusu TÜFE sınırlaması emredici nitelikte olup tarafların sözleşmede TÜFE oranının üzerinde bir artış kararlaştırmaları halinde sözleşmenin tamamı değil, yalnızca yasal tavanı aşan kısım hükümsüz sayılır.

Konut kiralarında belirli bir dönem uygulanan yüzde 25 azami kira artış tavanı, 7456 sayılı Kanun m. 23 hükmü gereğince 1 Temmuz 2024 tarihi itibarıyla sona ermiştir. Bu tarihten sonra yenilenen konut kira sözleşmelerinde de çatılı işyeri kiralarında olduğu gibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/1 uyarınca tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı azami üst sınır olarak uygulanmaktadır.

Sözleşmede Artış Hükmü Bulunmaması Durumunda Kira Tespiti

Kira sözleşmesinde yeni dönemde uygulanacak artış oranına dair bir anlaşma yapılmamışsa kira bedeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/2 uyarınca hâkim tarafından belirlenir. Hâkim belirleme yaparken bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmamak şartıyla kiralananın durumunu göz önüne alır ve hakkaniyete göre yeni kira bedelini tayin eder.

Beş Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Bedelin Belirlenmesi

Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve her beş yılın sonunda, sözleşmede artışa ilişkin bir hüküm bulunup bulunmadığına bakılmaksızın yeni kira yılında uygulanacak bedel hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde saptanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 gereğince yapılacak bu değerlendirmede tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri bir arada dikkate alınır.

Beş yıllık dönemin sonunda mahkemece belirlenen yeni kira bedeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344/3 gereğince her beş yıldan sonraki kira yılında maddenin önceki fıkralarında düzenlenen tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı ilkelerine göre değiştirilebilir.

Yabancı Para Cinsinden Belirlenen Kira Bedelleri

Kira bedelinin yabancı para birimi üzerinden kararlaştırıldığı sözleşme ilişkilerinde, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı tutulmak kaydıyla beş yıl geçmeden kira miktarında artış veya eksiltme yapılamaz. Beş yıllık süre tamamlandıktan sonra ise yabancı paranın değerindeki değişimler gözetilerek yeni dönem kira bedeli tayin edilir.

Yabancı para üzerinden yapılan kira sözleşmelerinde beş yıllık artış yasağı bulunmakla birlikte, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 138'de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü hükümleri saklıdır. Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve edim dengesini dürüstlük kuralına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine bozması halinde, borcunu ifa etmemiş veya haklarını saklı tutarak ifa etmiş borçlu hâkimden sözleşmenin uyarlanmasını isteyebilir. Uyarlamanın mümkün olmaması durumunda sözleşmeden dönme, kira gibi sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak fesih hakkı kullanılır. Aşırı ifa güçlüğü kuralları yabancı para borçlarında da uygulanır.

Ara Zam ve Çifte Artış Yasağı

Kira hukukunda kira yılı içerisinde ara zam yapılmasına veya birden fazla artış uygulanmasına imkan tanıyan yasal bir zemin bulunmamaktadır. Kiraya veren, artış hakkını ancak kira döneminin sona erdiği ve sözleşmenin yenilendiği tarihte, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla yılda bir kez kullanabilir.

Kira Bedelinin Tespiti Davasında Süreler ve Kararın Etkisi

Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345/1 gereğince herhangi bir süre kısıtlamasına tabi olmadan her zaman açılabilir. Mahkemece belirlenecek yeni bedelin hangi kira döneminden itibaren etki doğuracağı ise dava açma ve bildirim zamanına göre tespit edilir.

Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılırsa veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bildirimde bulunulup izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar dava açılırsa mahkemece belirlenecek bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin hüküm bulunması halinde de yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada saptanacak bedel bu dönemin başlangıcından itibaren uygulanır.

Dönemsel Artış Oranı Örnekleri

Kira artış tavanını belirleyen tüketici fiyat endeksi on iki aylık ortalamalar verisi Türkiye İstatistik Kurumu tarafından periyodik olarak açıklanmaktadır. Bu kapsamda Ocak 2026 dönemi için açıklanan on iki aylık ortalama tüketici fiyat endeksi değişim oranı yüzde 34,88 olarak gerçekleşmiştir.

Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.

Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy