Kiracıya ihtarname; kira sözleşmesinden kaynaklanan ödeme borçlarının aksatılması, taşınmazın sözleşme şartlarına aykırı kullanılması veya mevzuatta düzenlenen tahliye sebeplerinin hayata geçirilmesi amacıyla kiraya veren tarafından muhataba yöneltilen yazılı irade açıklamasıdır. Türk Borçlar Kanunu uyarınca fesih hakkının kullanılabilmesi ve tahliye davası açılabilmesi, belirli hukuki uyuşmazlıklarda kiracıya önceden kanunda öngörülen asgari sürelere uygun yazılı bir ihtarda bulunulması koşuluna bağlanmıştır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 316Kaynağı aç
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 315Kaynağı aç
Kiracıya Gönderilecek İhtarnamenin Şekil Şartları
Kiracıya yöneltilen ihtarnamenin geçerliliği bakımından kural olarak yazılı yapılmış olması yeterlidir. Mevzuat çerçevesinde bildirimin noter kanalıyla düzenlenmesi zorunlu tutulmamış olmakla birlikte, ihtarın içeriğinin ve muhataba ulaştığı tarihin açıklıkla ortaya konulabilmesi gerekçesiyle noter aracılığı ispat kolaylığı sağlayan temel yöntem kabul edilmektedir.
Kira Bedeli ve Yan Giderlerin Ödenmemesinde Temerrüt İhtarı
Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesinin birinci fıkrasına göre taşınmazın kiracıya teslim edilmesinin ardından vadesi gelen kira bedelini veya yan gider borcunu yerine getirmeyen kiracıya karşı kiraya veren yazılı bildirimde bulunabilir. Bu bildirimde borcun ödenmesi için belirli bir süre tanınır ve tanınan mehil içinde ödeme gerçekleşmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça bildirilir.
Kiracıya borcunu ifa etmesi için tanınacak süre Türk Borçlar Kanunu'nun 315. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün olarak belirlenmiştir. Bu temerrüt süresi, söz konusu yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi takip eden günden itibaren işlemeye başlamaktadır.
Özenle Kullanma ve Saygı Gösterme Yükümlülüğüne Aykırılık
Türk Borçlar Kanunu'nun 316. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiracı, kiralanan taşınmazı sözleşme hükümlerine uygun şekilde özenle kullanmak ve yapıda ikamet eden diğer kişiler ile komşulara karşı gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğü ihlal etmesi durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük bir süre tanıyarak aykırılığın sonlandırılmasını, aksi takdirde akdin feshedileceğini yazılı bir ihtarla muhataba iletir.
Konut ve çatılı işyeri niteliği taşımayan diğer kira ilişkilerinde kiraya veren, kiracıya önceden herhangi bir ihtarda bulunma şartı aranmaksızın yazılı bir bildirim yaparak akdi derhal feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiracının taşınmaza bilerek ve isteyerek ağır hasar vermesi, kendisine süre verilmesinin sonuç doğurmayacağının anlaşılması veya aykırı eylemlerin kiraya veren ile komşular açısından katlanılamaz seviyeye ulaşması hallerinde süre koşulu aranmaksızın yazılı bildirimle sözleşme derhal sona erdirilebilir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Koşulları
Kira alacağının süresinde ödenmemesi sebebiyle Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin ikinci fıkrası gereğince tahliye davası açılması mümkündür. Kiracı, bir yıldan daha kısa süreli sözleşmelerde kira dönemi içerisinde, bir yıl ve daha uzun süreli akitlerde ise bir kira yılı veya bu süreyi aşan dönemde kira parasını ödememesi sebebiyle yazılı iki haklı ihtarın yapılmasına sebebiyet vermişse kira ilişkisi sonlandırılabilir. Kiraya veren, bir yıldan kısa süreli kiralarda sürenin, bir yıl ve daha uzun sürelilerde ise ihtarların çekildiği kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açma hakkına sahiptir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 352Kaynağı aç
Tahliye Taahhüdü ve Kiracının Konutunun Bulunması
Kiralananın teslim edilmesinden sonra kiracı, kiraya verene karşı taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin birinci fıkrası uyarınca kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Buna ek olarak kiracının veya kendisiyle beraber yaşayan eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları dahilinde oturmaya müsait konutunun bulunması durumunda Türk Borçlar Kanunu'nun 352. maddesinin üçüncü fıkrası işletilebilir. Kiraya veren, sözleşmenin kurulduğu sırada bu olgudan haberdar değilse, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir.
Dava Açma Süresinin Bildirimle Uzaması
Türk Borçlar Kanunu'nun 353. maddesi gereğince kiraya veren, en geç tahliye davasının açılması için kanunda öngörülmüş bulunan yasal süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı şekilde bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış kabul edilir. Bu düzenleme hak düşürücü sürelerin korunması bakımından kiraya verene ek bir imkân sağlamaktadır.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 353Kaynağı aç
Aile Konutunda İhtar ve Bildirim Yükümlülüğü
Aile konutu olarak kiralanan taşınmazlarda Türk Borçlar Kanunu'nun 349. maddesinin birinci ve ikinci fıkraları uyarınca kiracı, diğer eşin açık rızası bulunmadığı sürece kira ilişkisini tek taraflı feshedemez. Eşin haklı bir gerekçe sunmaksızın rıza vermekten kaçınması veya rızanın temin edilmesinin fiilen imkânsız hale gelmesi durumunda kiracı, hâkimden bu hususta karar verilmesini isteyebilir.
6098 sayılı TÜRK BORÇLAR KANUNU m. 349Kaynağı aç
Kira sözleşmesinde taraf olmayan eşin kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelmesi durumunda ise Türk Borçlar Kanunu'nun 349. maddesinin üçüncü fıkrası uygulama alanı bulur. Bu takdirde kiraya veren, fesih bildirimini ve fesih ihtarına dayanak teşkil eden ödeme mehilini kiracı ile sözleşmenin tarafı konumuna geçen eşe ayrı ayrı bildirmek zorundadır.
Kiracıya çekilecek ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu mudur?
Kiracıya çekilecek ihtarnamenin yazılı şekilde yapılması yeterli olup işlemin noter aracılığıyla yapılması zorunlu değildir; noter aracılığına başvurulmadan da kiracıya ihtarda bulunulabilir.
Kira borcunu ödemeyen kiracıya ihtarnamede ne kadar süre verilmelidir?
Kira ve yan gider borcunu ödemeyen kiracıya tanınacak ifa süresi en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gün olup bu süre yazılı bildirimin yapıldığı günü takip eden günden başlar.
Hangi durumlarda kiracıya süre verilmeksizin kira sözleşmesi feshedilebilir?
Kiracının kiralanana kasten ağır zarar vermesi, verilecek sürenin faydasız kalacağının anlaşılması veya aykırılığın komşular ile kiraya veren açısından çekilmez boyuta ulaşması halinde yazılı bildirimle derhal fesih yapılabilir.
İki haklı ihtar gerçekleştikten sonra tahliye davası hangi sürede açılmalıdır?
Bir yıldan kısa süreli akitlerde kira süresinin, bir yıl ve daha uzun süreli kiralarda ise ihtarların yöneltildiği kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır; ayrıca süre içinde ihtar yapılmışsa süre bir yıl uzar.
Aile konutunda kiracı olmayan eşe ihtarname gönderilmesi gerekir mi?
Sözleşmede taraf olmayan eşin kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı sıfatını kazanması halinde fesih bildirimi ve ödeme süresi hem kiracıya hem de eşine ayrı ayrı bildirilmek zorundadır.
Hukuki uyarı: Bu içerik genel bilgilendirme amacı taşır; somut olay değerlendirmesi için avukata başvurulmalıdır.
Hazırlayan: Av. Erdal Ersoy